Mais-valias na venda da casa sem dedução de juros: porquê?

A venda de um imóvel com lucro é, para o Fisco, considerada uma mais-valia – e, como tal, sujeita a tributação. E a esse ganho podem ser deduzidas várias despesas, como impostos e custos com obras. Mas os juros pagos nos créditos habitação não são dedutíveis neste cálculo das mais-valias na venda da casa. Explicamos porquê com fundamento jurídico. 

Neste artigo preparado para o idealista/news, a Fiedfisher Portugal* começa por dizer que o Código do IRS é claro ao definir que o ganho tributável corresponde à diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, deduzidas as despesas necessárias e efetivamente suportadas no âmbito da aquisição e da alienação (art.10.º, n.º 4). Entre essas despesas, incluem-se o IMT, os registos, os custos notariais, obras de valorização e comissões de mediação, mas não os juros do financiamento.

Esta exclusão resulta de uma opção legislativa: considera-se que os juros são uma despesa financeira pessoal, não diretamente relacionada com o valor patrimonial do imóvel. Contudo, esta interpretação levanta dúvidas, sobretudo, quando o custo do crédito habitação representa uma parte significativa do esforço financeiro do contribuinte.

A comparação com o regime empresarial torna a questão ainda mais evidente. As empresas podem deduzir os juros dos empréstimos contraídos para aquisição de imóveis, tratando-os como custos na determinação do lucro tributável (artigos 17.º e 23.º do código do IRC). O mesmo encargo financeiro, portanto, é tratado de forma distinta consoante o sujeito passivo.

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Juros são dedutíveis nos ganhos nas empresas, mas não nos particulares 

Esta distinção de tratamento na dedução dos juros nas mais-valias decorrentes da venda de imóveis entre particulares e empresas é evidente ao analisar três situações semelhantes: 

• Uma empresa que compra e revende um imóvel pode deduzir os juros do financiamento como custo na determinação do lucro tributável, ao abrigo do artigo 23.º do Código do IRC;
• Um particular que compra e revende um imóvel não tem essa possibilidade: o regime do IRS (artigos 10.º e 51.º) exclui expressamente os juros do cálculo da mais-valia, permitindo apenas deduzir despesas como IMT, escritura, registos, obras e comissões;
• Um particular que arrenda um imóvel adquirido com crédito pode deduzir os juros como encargo da atividade, no âmbito da Categoria B do IRS (na categoria F, essa dedução não é permitida, conforme entendimento doutrinário da AT - Processos 26967/2024 e 4074/2017). 

Portanto, o mesmo encargo financeiro — os juros do empréstimo — é tratado de forma muito distinta consoante o sujeito passivo e a natureza da operação. Ou seja, enquanto os juros pagos pelos particulares não são dedutíveis, os mesmos juros são considerados custos para fins de IRC empresarial. Esta disparidade não é apenas técnica: fere os princípios da igualdade tributária (art. 13.º da CRP) e da capacidade contributiva (art. 104.º da CRP).

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Deduzir os juros nas mais-valias dos particulares? Um estímulo à mobilidade

Ao não considerar os juros como um custo no cálculo das mais-valias geradas pela venda da casa, o Fisco acaba por penalizar quem mais depende do crédito para comprar casa, como é o caso da classe média e baixa. Ao ignorar este custo real, o sistema fiscal acaba por tributar ganhos fictícios.

Se a ideia é incentivar a criação e circulação de habitação, ignorar por completo os custos do financiamento vai contra essa lógica. Deduzir juros poderia ser uma ferramenta a aliviar a carga fiscal e estimular a mobilidade habitacional, alinhando a tributação com políticas sociais e económicas.

Vários países europeus já adotaram soluções que procuram equilibrar justiça fiscal e realidade económica. Em jurisdições como França e Alemanha, existem regimes que permitem considerar encargos financeiros, ainda que de forma limitada ou proporcional, no cálculo do ganho tributável. Outros países, como Países Baixos e Bélgica, aplicam mecanismos de compensação ou dedução parcial, sobretudo quando o imóvel é destinado a habitação própria ou quando há reinvestimento em condições específicas.

Estes exemplos demonstram que é possível conciliar técnica fiscal com equidade social, evitando tributar ganhos fictícios e promovendo maior mobilidade habitacional. Portugal, ao manter uma posição rígida, arrisca-se a reforçar desigualdades e a contrariar políticas públicas que visam facilitar o acesso à habitação. 

Uma reforma ponderada, que introduza a dedução parcial dos juros ou um limite proporcional, alinhada com práticas europeias, não só corrigiria uma distorção fiscal, como também reforçaria a eficácia das políticas habitacionais, promovendo justiça, equidade e racionalidade económica no tratamento fiscal das mais-valias imobiliárias. Além disso, permitiria na tributação real dos rendimentos da categoria F deduzir ao rendimento bruto as despesas efetivamente praticadas para obtenção desse rendimento.

*Artigo escrito por Margarida Rocha Duarte e Ladislau Gomes, advogados associados no Departamento de Direito Imobiliário e Departamento de Direito Fiscal (respetivamente), na Fieldfisher Portugal