Mais-valias de imóveis

A tributação de mais‑valias na venda de imóveis integrados em heranças indivisas voltou a ganhar contornos de incerteza. Um acórdão recente do Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS) decidiu que a alienação de casas concretas antes da partilha está sujeita a IRS, alinhando‑se com a posição da Autoridade Tributária (AT) e contrariando a orientação que o Supremo Tribunal Administrativo (STA) vinha firmando a favor dos contribuintes.

Este é um tema que pode gerar confusão e muitas dores de cabeça. Falamos do pagamento, ou não, de mais-valias imobiliárias aquando da venda de uma casa. Importa explicar, antes de mais, que as mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel. Mas como se calculam as mais-valias? E será que há uma fórmula a ter em conta? E como funciona a tributação das mais-valias em sede de IRS? Damos resposta a estas e outras perguntas no artigo desta semana da Deco Alerta.

Como fica a tributação de mais-valias no IRS quando se vende uma casa própria sozinho e se aplica o dinheiro na compra de outra habitação com outra pessoa?

Quem vender uma casa e reinvestir os ganhos na compra de outra habitação destinada ao arrendamento a preços moderados terá direito a isenção de IRS sobre as mais-valias. Esta é uma das várias novidades que o novo pacote fiscal do Governo traz em matéria de IRS.

A isenção de mais-valias imobiliárias é um tema que teima em estar na ordem do dia, levantando, muitas vezes, dúvidas entre os consumidores sobre se há a obrigatoriedade ou não de pagar o imposto e acertar contas com o Fisco. Será que uma pessoa que vende a casa em Portugal e emigra para um país da União Europeia (UE), comprando lá uma habitação, terá de pagar imposto sobre as mais-valias? Explicamos tudo sobre este tema no artigo desta semana da Deco Alerta.

Um contribuinte que tenha cedido a sua posição contratual num negócio de compra de uma casa ainda em planta e tenha utilizado o dinheiro recebido para abater num crédito para aquisição de habitação própria e permanente, entretanto contraído, terá de pagar IRS sobre as mais-valias que tenha registado.

O pagamento (ou não) de mais-valias num processo de heranças indivisas tem feito correr muita tinta. Segundo o Fisco, a venda de uma “coisa certa e determinada” integrada numa herança ainda não dividida fica sujeita a imposto sobre as mais-valias obtidas, “na medida em que configura uma transmissão onerosa de direitos reais sobre bens imóveis”. Já se um dos herdeiros vender a totalidade do seu quinhão hereditário ou se for alienada a totalidade da herança, não será liquidado qualquer imposto.

Estas a pensar trocar de casa? Então tens de estar familiarizado com as mais-valias imobiliárias, ou seja, com o lucro obtido entre o valor da compra de um imóvel e o valor da sua venda. Mas será que há que pagar sempre imposto, ou há quem fique isento? “Se venderes a casa de habitação própria e permanente e comprares outra que se destine ao mesmo fim, podes ficar isento, desde que reinvistas o valor na compra dessa casa”, explica a Deco, no artigo desta semana da Deco Alerta.

O valor ganho com a venda de uma segunda habitação só está isento de imposto (pagamento de IRS sobre a mais-valia) se o montante em causa for investido na compra de uma casa de habitação própria e permanente do agregado familiar que esteja localizada em território nacional. Caso contrário, ou seja, se o imóvel em causa se encontrar fora de Portugal, há que pagar o referido imposto.

Um contribuinte perde o direito a beneficiar de isenção de mais-valias em IRS da casa onde viveu até ao divórcio, se alterar a sua morada para outra habitação e mesmo que continue a pagar as prestações do empréstimo.O caso, a que a Autoridade tributária e Aduaneira (AT) dá agora resposta, começa em

O Fisco tem vindo a insistir que quem vender a sua parte de um imóvel em heranças indivisas tem de pagar IRS sobre as mais-valias.

A Polícia Judiciária (PJ), através da Unidade Nacional de Combate à Corrupção, anunciou esta terça-feira (25 de março de 2025) que “desencadeou uma operação policial para dar cumprimento a 20 mandados de busca e apreensão em domicílios, instituição bancária, estabelecimentos e sociedades de advogados, nos distritos de Lisboa, Setúbal e Santarém”. Em causa está um processo relacionado com a venda da antiga sede da Federação Portuguesa de Futebol (FPF), em Lisboa, numa operação batizada como “Mais-Valia”. O edifício em causa, recorde-se, foi transformado num hotel do grupo alemão Numa, que abriu no ano passado.

Os ganhos provenientes das alienações onerosas de imóveis para habitação a empresas municipais de habitação deverão beneficiar da isenção sobre as mais-valias prevista no pacote Mais Habitação, do anterior Governo socialista. Em causa está uma informação vinculativa enviada pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) à empresa municipal Porto Vivo, SRU.

Um dos apoios destinados às famílias que termina no final de dezembro de 2024 é a isenção de IRS sobre as mais-valias que resultem da venda de uma casa, no caso de este valor ser aplicado na amortização de um crédito habitação (própria e permanente). Quem quiser beneficiar desta ajuda já tem pouco tempo e deve considerar que o que conta é a escritura pública de compra e venda, a qual deverá ser realizada até ao final deste mês.

Se uma herança de um ou mais imóveis não for a partilhas, os herdeiros passam a ter direito apenas a uma parte. E se decidirem vender essa parte dos imóveis, os ganhos não estão sujeitos ao pagamento de IRS sobre as mais-valias. Esta é a interpretação da lei de vários tribunais.

Os ganhos obtido na venda de um imóvel têm isenção de tributação de mais-valias se forem usados para amortizar o empréstimo da habitação permanente, caindo a isenção se utilizados para dar de "entrada" na compra de nova habitação.

A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) continuou a cobrar indevidamente o IRS sobre as mais-valias da venda de imóveis afetos à habitação própria e permanente em 2023, quando o mesmo não era devido. Este é um alerta deixado pela Provedoria de Justiça, que destaca duas situações em que houve falha na execução da lei. Numa delas, a AT cobrou imposto sobre mais-valias usadas para amortizar créditos habitação própria e permanente.

É caso para dizer que os proprietários que venderem as suas casas terão regras mais fáceis para beneficiar de isenção de IRS sobre as mais-valias. Isto porque os limites para conseguir ter este benefício fiscal serão mais flexíveis. Em causa está uma proposta de lei que o Governo vai levar à Assembleia da República, que a terá de aprovar por se tratar de uma alteração de carácter fiscal.

Uma família que venda a sua habitação própria e permanente e use os ganhos obtidos para adquirir o usufruto de uma outra casa terá de suportar IRS sobre as mais-valias obtidas com a venda do imóvel. Isto independentemente do usufruto do novo imóvel se destinar, também, a habitação própria e permanente, prevendo o contrato que se prolongue ao longo de toda a vida dos adquirentes.

Um contribuinte que não tenha a morada fiscal na casa onde reside e que corresponde à sua habitação própria e permanente poderá, em caso de venda da mesma, reinvestir as mais-valias obtidas numa nova habitação e, dessa forma, beneficiar de isenção de IRS sobre os valores em causa. 

Os três meses que os contribuintes têm para aplicar o dinheiro ganho na venda de imóveis (as chamadas mais-valias) na amortização do empréstimo da casa em que residem, sem serem tributados, pode ir até março de 2025, considera a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). A possibilidade de os ganhos resultantes da venda de imóveis (terrenos para construção ou casas de habitação) beneficiarem de isenção de tributação em IRS está prevista na lei do Mais Habitação.