Crédito à habitação no Santander Totta: valor da avaliação dita o montante do empréstimo

Queres saber tudo o que os principais bancos têm para oferecer no momento de conceder um crédito à habitação? Para ajudar-te, o idealista/news fez uma ronda pelas grandes instituições financeiras para reunir toda a informação, que é necessário saber para pedir um empréstimo para a compra de casa. Publicamos um artigo por dia a contar o resultado da nossa reportagem "cliente mistério".

O Santander Totta é a quinta instituição bancária a receber a visita do idealista/news. E na dependência dos Restauradores, no coração de Lisboa, esperam-nos algumas surpresas que vão baralhar as contas finais deste “cliente mistério”. Mas já lá iremos.

Começamos por repetir o discurso previamente preparado: andamos à procura da melhor oferta do mercado para um crédito à habitação. Queremos gastar cerca de 160 mil euros, somos dois proponentes com idades à volta dos 35 anos, com um rendimento mensal líquido conjunto de cerca de 3 000 euros e sem qualquer encargo no setor bancário. Queremos saber quais as alternativas que temos em matéria de regimes de taxa de juro, sabendo à partida que não queremos estar mais de 30 anos a pagar o empréstimo.

Antes de tudo, vamos perder algum tempo a discutir qual será afinal o valor que o banco empresta, se o LVT ((loan-to-value ratio) é calculado com base no valor da escritura, da avaliação, o menor ou maior dos dois. Ainda que a informação inicial aponte para que o banco nos conceda um empréstimo de 80% sob o valor mais baixo, a funcionária acaba por dizer que será o valor da avaliação a ditar o valor do empréstimo. Vamos então pressupor que escritura e avaliação coincidem nos 160 mil euros: o Santander Totta empresta-nos 128 mil euros.

As simulações serão feitas com esta base, mas antes que sejam impressas, a primeira surpresa. Numa consulta ao sistema informático do banco a funcionária percebe que afinal o Santander Totta empresta não 80%, mas 85% do valor da escritura. É uma boa notícia, poderíamos assim conseguir um empréstimo de 136 mil euros – com um spread de 2,75% e prestações que variam entre os 551,90 (taxa variável) e os 554,27 euros (taxa fixa) –, mas a bem do propósito deste trabalho, mantemos as condições iniciais com um empréstimo de 128 mil euros.

A segunda surpresa irá surgir quando perguntamos quais as opções em termos de regimes de taxas de juro. Ainda que possamos levar para casa a simulação do empréstimo com uma taxa variável indexada à Euribor a 12 meses – também o Santander já deixou de trabalhar com outros prazos –, no momento de fixar a taxa não temos alternativa a não ser fazê-lo por cinco anos.

O Santander não tem outras opções. A oferta do banco é, aliás, mais limitada do que nos bancos visitados anteriormente. Além da taxa fixa a cinco anos e taxa variável indexada à Euribor a 12 meses, existe apenas mais uma alternativa – que não exploramos – que permite manter uma taxa mais reduzida pelos primeiros seis meses do empréstimo. Questionamos o porque da oferta ser tão limitada: “confesso que não me lembro a última vez que fizemos um empréstimo a taxa fixa”.

Ao contrário do que acontece com os outros bancos visitados, a contratação do seguro multirriscos e de vida não é fator de bonificação na hora de calcular o spread. “Desde que cumpram as normas exigidas, não há problema em fazer noutra seguradora”. Ainda assim, as simulações vão incorporar um encargo mensal de 39,41 euros para os dois seguros.

Conseguir um spread 2,750% obriga sim à abertura de uma conta ordenado, que representa um custo de 3,5 euros por mês, com domiciliação de vencimento. Além disso, teremos de contratar três de uma lista de cinco produtos que incluem ter, pelo menos, um dos serviços da casa a pagamento por débito direto (que permite isentar de comissões a conta à ordem); ter um cartão de crédito ativo que representa uma mensalidade de dois euros por mês, mas que será gratuito se fizer compras no mínimo de 150 euros/mês; ter um crédito pessoal com um mínimo de 1 000 euros em dívida na altura do pagamento de cada prestação do crédito à habitação, ou contratar seguros de saúde, de desemprego ou de vida. Poderá ainda ter um saldo médio trimestral de contas a prazo ou à ordem superior a 1 000 euros ou contratar um depósito com entregas programas. Estas últimas soluções não têm custos adicionais.

A funcionária garante-nos que perante as condições por nós apresentadas “esta é a melhor oferta” do Santander, mas a verdade é que existe espaço para negociação se a avaliação for superior ao valor da escritura. “Tudo é eventualmente negociável, podemos propor. Depois pode ser aceite ou não.”

Perguntamos se é verdade que o Santander tem um dos spreads  mais baixos do mercado e o que é preciso fazer para o conseguir. Talvez trazendo fiadores? A oferta chama-se “Select”, explica-nos oferece um spread de 1,5%, mas só está disponível no caso de um dos proponentes ter um salário superior a 2.500 euros. Lamentavelmente, não é o caso.

Em qualquer momento será possível mudar o regime de taxa de juro, sendo que atualmente o banco não cobra pela renegociação, podendo sim haver lugar a uma renegociação de spread de acordo com a prática comercial da altura. No caso de amortizações, ou liquidação antecipada do empréstimo, os custos são os definidos por lei: 0,5% do valor a amortizar ou liquidar no caso de um empréstimo com taxa variável. Para o empréstimo de taxa fixa o juro sob para 2%.

É preciso não esquecer que a opção de taxa fixa oferecida pelo Santander Totta não é diretamente comparável com os restantes bancos, que congelam a taxa por dez anos. No caso do Santander, a taxa só é fixa a cinco anos. Neste caso, a prestação será 2,23 euros mais cara que a opção por taxa de juro indexada à Euribor a 12 meses.

Custos associados ao processo

• Comissão de Avaliação: 230,00 euros (cobrado no momento da avaliação do empréstimo e é independente da sua concessão efetiva)
• Comissão de Dossier: 291,20 euros (a cobrar no momento da aprovação do empréstimo, também não depende da concretização do mesmo)
• Comissão de formalização: 135,20 euros (a cobrar se o empréstimo se concretizar)

Empréstimo de 128.000 euros, com euribor a 12 meses e prestações variáveis, de 360 meses (30 anos), com um valor estimado da avaliação de 160.000 euros:

- valor da escritura da casa: 160.000 euros

- “spread”: 2,750%

- prestação mensal: 521,67 euros

- seguros: 39,56 euros/mês

- comissão de processamento de cada prestação: 2,81 euros 

- Taxa Anual Efetiva (TAE): 3,695%

Empréstimo de 128.000 euros, com euribor a 12 meses e taxa fixa a cinco anos, de 360 meses (30 anos), com um valor estimado da avaliação de 160.000 euros:

- valor da escritura da casa: 160.000 euros

- “spread”: 2,750%

- prestação mensal: 519,44 euros

- seguros: 39,56 euros/mês

- comissão de processamento de cada prestação: 2,81 euros

- TAE : 3,683%