Avaliadores imobiliários avisam para distorções de preços dos imóveis e imparidades na banca

A ANAI – Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários veio lançar um alerta ao mercado, avisando sobre os "elevados riscos" que podem decorrer da adoção exclusiva dos Modelos Automatizados de Avaliação (AVM – sigla inglesa), tanto para o setor imobiliário, como para o sistema financeiro e, consequentemente, para a economia nacional. 

O recurso somente a este tipo de ferramentas informáticas para a realização de avaliação de imóveis, segundo a ANAI, "poderá levar à criação de distorções em relação ao justo valor dos imóveis, quer ao nível da sua contribuição para a desregulação" deste setor profissional, "contrariando todo o trabalho que tem vindo a ser desenvolvido desde 2013 pelas Autoridades Competentes", tal como diz numa Circular Informativa, com data de 15 de junho de 2020.

"Os AVM, como softwares estatísticos, podem realmente ser úteis na análise de mercado, capazes de contribuir para a estimação de valor efetuada pelo perito avaliador, mas inaptos para transformar preços em valor, sobretudo por não existir uma análise crítica do perito avaliador (dados de fundamentação da Avaliação)", pode ler-se na nota. Por isto mesmo, argumenta a ANAI, invocando o art. 229, do Regulamento Europeu 575/2013, para salientar que "os decisores Europeus entendem os AVM como uma ferramenta útil para o perito avaliador, mas que não pode em caso algum, substituir as diligências necessárias à avaliação, e por si só produzir uma avaliação independente e credível".

O papel do perito avaliador reconhecido pelas autoridades

A organização, com base num documento elaborado pelo Conselho Nacional de Supervisores Financeiros (CNSF), destaca a importância da intervenção do perito avaliador "para que o processo de avaliação seja robusto, e o valor atribuído aos ativos imobiliários, seja fiável". 

A ANAI recorda que este documento foi lançado, em 2013, em plena retoma do mercado imobiliário (pós-crise 2008), por iniciativa do Banco de Portugal, visando identificar as fragilidades no sistema financeiro ao nível das Avaliações Imobiliárias e contribuir para o aumento da confiança e para a credibilidade das avaliações de imóveis, por via do trabalho desenvolvido pelos peritos avaliadores, concluindo que o “justo valor dos imóveis deve ser na base de uma avaliação realizada por perito avaliador independente que detenha uma qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência quanto à localização e à categoria do imóvel que esteja a ser avaliado”.

No que diz respeito às reavaliações, a ANAI admite que "não obstante a avaliação subsequente poder prescindir de uma inspeção ao imóvel (conforme proposto pelas Normas Europeias de Avaliação 5 e 6– EVS 5 e 6)", mas advoga que "é imperativo que o perito, por escrito, confirme a inexistência de alterações das condições do imóvel em relação à primeira avaliação. Neste ponto, revela também ser importante clarificar o tempo que medeia entre a primeira e a (segunda) avaliação subsequente".

Numa lógica de atuação essencialmente preventiva, a ANAI reforça que "a não observância das orientações acima expostas pode contribuir para desajuste entre os valores expressos pelas avaliações e os valores reais e correntes dos ativos avaliados, o que, no pior cenário, poderá conduzir a futuro reconhecimento de perdas por imparidade".