Avaliações de imóveis em tempos de Covid-19? Os profissionais revelam como fazer

Para situações extraordinárias, medidas extraordinárias. Este mesmo princípio está agora a servir de base às avaliações de imóveis, num momento em que os profissionais têm a sua atividade de inspeção presencial comprometida, devido às restrições de distanciamento social por causa da pandemia global do coronavírus. Face à atual contigência, e para que o negócio de crédito hipotecário possa continuar a fazer-se - alimentando o setor imobiliário e a economia -, bancos e peritos têm estado a implementar novos procedimentos, na hora de avaliar imóveis, tal como apurou o idealista/news. A qualquer momento, o setor espera que a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) se pronuncie sobre esta nova realidade, validando as normas adotadas.

"Face às nefastas consequências da pandemia, que se adivinham em toda a nossa economia, parece ser óbvio que a atividade dos peritos-avaliadores não poderá parar, ainda que como todas, tenha de ser realizada em segurança para os próprios e para todos com quem se cruzam na sua atividade profissional", declara Paulo Barros Trindade, presidente da ASAVAL - Associação Profissional das Sociedades de Avaliação", frisando que, "desta forma, urge encontrar soluções extraordinárias". Assumindo que "os tempos não são fáceis para ninguém", o responsável considera que também a classe dos peritos avaliadores tem de se "adaptar e continuar a realizar a atividade em segurança".

Os novos procedimentos

Mas, com o confinamento instaurado, afinal como é que se podem então continuar a fazer avaliações? Continuam a existir três formas de proceder: vistoria ao imóvel, vistoria 'drive-by' ou avaliação 'desktop', sendo que, tanto bancos, como peritos, consideram que - salvaguardando os devidos riscos - hoje em dia devem ser privilegiadas estas duas últimas opções, segundo explicam várias fontes do setor, ouvidas pelo idealista/news. 

E isto que significa? As avaliações 'desktop' ou 'ondesk' são feitas através do computador, pelo perito avaliador, na sua secretária, sem que se desloque ao local, e munido de toda a informação disponível (fotografias, documentos do imóvel, informação “online”, as suas bases de dados, a ligação a bases de dados de algumas imobiliárias …). Nas avaliações 'drive-by' não são feitas vistorias no interior dos imóveis, só ao seu exterior.

"O recurso às tecnologias disponíveis, nomeadamente, à videochamada a realizar com os proprietários ou mediadores, para permitir uma inspeção dos imóveis à distância, ainda que seja um processo com limitações, é talvez o mais aconselhável para permitir a continuidade da atividade desta classe profissional e, com ela, a manutenção da capacidade de realização de crédito hipotecário, até que a situação de saúde pública normalize", indica o porta-voz do setor, Paulo Barros Trindade.

Avisos a profissionais e clientes

As avaliações 'desktop' e 'drive-by' introduzem, porém, um "maior risco e incerteza nas avaliações", segundo explica, por sua vez, João Fonseca, vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários e perito da Lista de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa.

Nesse sentido, "os peritos devem ter consciência disso e informar os clientes, no seu relatório", aconselhando os colegas de profissão a terem o "acordo escrito dos clientes quanto à avaliação 'desktop' e 'drive-by'", seguindo os "procedimentos expressos nas IVS ou nas EVS" (normas que regulamentam a atividade). Apesar de tudo isto, João Fonseca declara convictamente que "os clientes podem confiar nesta nova forma de trabalhar", aproveitando para deixar uma mensagem de tranquilidade ao mercado: "os peritos avaliadores são profissionais responsáveis e competentes, e quando sentem que o seu trabalho não pode ser concluído com rigor e profissionalismo, rejeitam o trabalho".

Até ao momento, sem recomendações de entidades oficiais quanto ao modo de proceder (as entidades oficiais envolvidas são a CMVM, Banco de Portugal e ASF - Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões), os bancos têm vindo a adotar, e a comunicar, aos peritos as suas próprias pautas. Vejam-se estes exemplos cujas orientações foram transmitidas por emails a que o idealista/news teve acesso e agora replicamos.

• Santander Totta

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• BCP
  

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Inteligência artificial e big data como aliados

A determinação dos valores de mercado constitui outro dos grandes desafios que se colocam aos peritos-avaliadores. "Nas ultimas semanas, o mercado imobiliário praticamente parou, sendo escassas ou nulas as transações, e esta redução da procura deverá conduzir a uma inversão da tendência de crescimento dos últimos anos", indica o presidente da ASAVAL, ressalvando que "grande incógnita parece ser qual a dimensão dessa inversão e por quanto tempo persistirá".

Para os ajudar nestas tarefas, os profissionais podem, atualmente, recorrer a programas de inteligência artificial, big data e 'machine learning' para fazer estudos mercado e análises. "Podem ser ferramentas em que os peritos avaliadores se podem apoiar", destaca Inês Campaniço, responsável do idealista/data.pt, frisando a importância de "serem usados dados em tempo real e atuais da oferta e, principalmente, da procura, a partir de fontes credíveis e usando base de dados próprias para garantir a fiabilidade dos dados". 

Sendo considerados, no âmbito do contexto de pandemia do Covid-19, uma profissão de risco, os peritos avaliadores podem, no entanto, continuar a fazer vistorias presenciais em alguns tipos de ativos que não apresentam risco, se forem tomadas as devidas precauções. É o caso da avaliação de terrenos e de alguns tipos de edifícios, que nesta altura se encontram sem ocupação (armazéns industriais).