Avaliação de imóveis: CMVM quer cálculos mais claros e deixa conselhos

Antes de comprar casa com recurso a crédito habitação, os bancos fazem uma avaliação do imóvel, um processo que é levado a cabo por especialistas seguindo um conjunto de critérios e metodologias. Até aqui tudo bem. Acontece que a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) decidiu realizar uma ação de supervisão nesta área e identificou “deficiências” na qualidade da informação incluída nos relatórios de avaliação de imóveis, bem como “fragilidades” nos processos de revisão e validação dos mesmos. Foi por isso mesmo que a CMVM decidiu avançar com um conjunto de recomendações aos profissionais envolvidos na elaboração, utilização e validação dos relatórios de avaliação de imóveis. Explicamos tudo aqui.

Estas conclusões da CMVM sobre os processos de valorização dos ativos imobiliários foram divulgadas esta quarta-feira, dia 12 de outubro. E resultam de uma ação de supervisão a 72 relatórios de avaliação de imóveis, 13 entidades gestoras de organismo de investimento coletivo e à atividade de 32 peritos avaliadores de imóveis, explicam em comunicado.

Nesta avaliação, a CMVM identificou “diversas deficiências” quer na aplicação dos algoritmos e das metodologias utilizadas nos processos de avaliação preconizados pelos peritos avaliadores de imóveis, quer nas justificações apresentadas sobre os parâmetros utilizados. E a estas “somam-se fragilidades nos processos de revisão e validação dos relatórios de avaliação implementados pelas entidades responsáveis pela gestão de organismos de investimento imobiliário, bem como na implementação de procedimentos de fiscalização consequentes pelas entidades depositárias desses organismos e respetivos auditores”.

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CMVM recomenda mais clareza na avaliação de imóveis

Para corrigir estas falhas ou fragilidades nos processos de avaliação de imóveis, a CMVM remitiu um conjunto de recomendações aos diversos intervenientes no processo de valorização dos ativos imobiliários.

Peritos avaliadores de imóveis

Os relatórios de avaliação elaborados pelos peritos avaliadores de imóveis devem seguir um conjunto de requisitos, tal como consta no artigo 20.º da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro. E, por isso, a CMVM ressalva que estes especialistas devem:

• Apresentar a avaliação realizada recorrendo a uma formulação acessível que permita compreender inequivocamente o valor final do imóvel;
• Apresentar consistência nas metodologias de avaliação e parâmetros utilizados para o apuramento do valor do imóvel em resultado da aplicação de, pelo menos, dois modelos de avaliação, bem como em quaisquer outras circunstâncias que influenciem o valor final do imóvel nos termos do respetivo relatório de avaliação;
• Incluir fundamentação adequada de todas as variáveis suscetíveis de influenciar o valor final do imóvel. Tal procedimento respeita não apenas a parâmetros utilizados na valorização de um imóvel pelo método do rendimento, mas igualmente por outras metodologias, nomeadamente ao nível do método do custo e do método do mercado;
• Explicar o(s) algoritmo(s) utilizado(s) para a avaliação de modo a ser totalmente percetível o apuramento do valor final do imóvel;
• Considerar, no âmbito da aplicação do método do rendimento os termos e condições de contrato de arrendamento existente (se aplicável), bem como a informação consistente relativamente às respetivas rendas potenciais.
• Incorporar informação correta sobre as características do imóvel, validando a informação recolhida. Na avaliação de projetos de desenvolvimento, a informação prestada pelas entidades contratantes, como as características especificas do projeto, o prazo de execução ou as receitas e os custos é determinante para assegurar a consistência das diferentes avaliações;
• Fundamentar adequadamente a utilização de ponderadores para efeitos da determinação do valor final de um imóvel com base em valores apurados por diferentes metodologias.

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Investimento imobiliário: entidades responsáveis pela sua gestão

As entidades responsáveis pela gestão de organismos de investimento imobiliário têm vários deveres no que diz respeito à avaliação de imóveis. Desde logo, deve assegurar uma “valorização correta e independente dos ativos sob gestão”, segundo fiz o artigo 93.º do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC) aprovado em anexo à Lei n.º 16/2015, de 24 de fevereiro.

E tendo estas gestoras a responsabilidade de obter a correta valorização dos ativos sob gestão dos organismos de investimento imobiliário, a CMVM recomenda que estas devem:

• Assegurar a utilização de relatórios de avaliação cuja validação, nomeadamente do valor do imóvel em questão, possa ser realizada sem o auxílio do perito de avaliação de imóveis;
• Proceder à validação dos relatórios de avaliação solicitados a um perito, nomeadamente ao nível dos seus fundamentais, em momento que precede a sua utilização para efeitos da valorização da carteira de um dado organismo de investimento imobiliário;
• Proceder a uma análise crítica das valorizações apresentadas pelos relatórios de avaliação em momentos distintos, assegurando compreender os fundamentos subjacentes a alterações significativas no valor de um imóvel;
• Proceder ao recálculo do valor do imóvel apresentado no relatório de avaliação, dados os fundamentais apresentados pelo perito;
• Validar as valorizações apresentadas nos diferentes relatórios de avaliação por fração autónoma e não por conjunto imobiliário;
• Abster-se de utilizar a valorização apresentada para o imóvel numa situação de normalidade de mercado ou de outra qualquer circunstância, caso o perito de avaliação refira um outro valor no relatório de avaliação resultante de qualquer incerteza apresentada que fundamenta a utilização desse outro valor como mais adequado.

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Auditores de organismos de investimento imobiliário

Além de todos os processos de analise e validação do relatório de avaliação imobiliária pelas entidades gestoras, a informação financeira contida em documentos de prestação de contas relativas a organismos de investimento imobiliário é objeto de auditoria, de acordo com o RGOIC. Em concreto, os auditores devem pronunciar-se sobre “a adequada avaliação efetuada pela entidade responsável pela gestão dos ativos e passivos do organismo de investimento coletivo, em especial no que respeita aos instrumentos financeiros transacionados no mercado de balcão e aos ativos imobiliários”.

Para este efeito, a CMVM dirigiu a todos os auditores de Entidades de Interesse Público, no passado dia 13 de janeiro de 2021, uma recomendação que veio salientar a “importância” de alguns dos aspetos que devem ser tidos em conta quando é realizada uma auditoria à valorização de ativos financeiros e não financeiros ao justo valor.

E nestas recomendações destaca-se análise às estimativas de justo valor suportadas no trabalho de peritos. De acordo com as normas internacionais de auditoria [em particular a ISA 500 – Prova de auditoria], para usar aquela fonte de informação externa, o auditor deve, na medida do necessário:

• Avaliar a competência, capacidades e objetividade do perito;
• Inteirar-se do trabalho do perito;
• Avaliar a adequação do trabalho realizado.