Mesmo num período de instabilidade económica, a maioria das famílias portuguesas continua a optar pelas taxas de juro variáveis no crédito habitação. Mas a verdade é que o peso das taxas fixas (e das mistas) nestes empréstimos tem vindo a crescer, já que é uma forma de as famílias assegurarem que pagam sempre a mesma prestação da casa numa altura em que incerteza é palavra de ordem. E quando o interesse e a procura cresce, os bancos acabam por ajustar as suas ofertas de crédito habitação a taxa fixa e mista. Foi precisamente isso que fez o Bankinter, por exemplo. Explicamos tudo na rubrica Crédito habitação do mês de janeiro.
A maioria dos portugueses possui crédito habitação de taxa variável - cerca de 90%. E há uma justificação simples: até ao início de 2022, as taxas Euribor estavam no negativo, tornando as prestações da casa muito apetecíveis. Mas o contexto económico mudou. A Euribor disparou ao longo do ano passado à medida que o Banco Central Europeu (BCE) foi subindo os juros diretores para travar a alta inflação que se faz sentir na Zona Euro. E as prestações da casa ficaram mais dezenas e até centenas de euros mais caras.
Este cenário abriu os olhos de muitas famílias, percebendo, afinal, há uma alta volatilidade associada às taxas variáveis dos empréstimos habitação. E, por isso, começaram a olhar para outras opções, mais estáveis. "Em fases de incerteza, a procura por produtos de taxa mista/fixa cresce”, afirmou Miguel Cabrita, responsável do idealista/créditohabitação em Portugal, em entrevista.
Os dados do Banco de Portugal (BdP) vêm confirmar o interesse e a adesão por fixar a taxa nos empréstimos habitação. No final de 2021, as taxas fixas só representavam 1,4% na carteira de crédito habitação existente. Mas nos novos créditos da casa assinados em outubro a taxa fixa já representava 7% do montante total concedido. E as taxas mistas 9%.
Ofertas de crédito habitação de taxa fixa: como se adaptam ao novo contexto?
Perante a subida dos juros diretores pelo BCE e a maior procura por créditos habitação de taxa fixa e mista, os bancos acabam por ajustar a sua oferta de forma a atrair mais famílias. Um deles foi o Bankinter. Neste banco, é possível fixar a taxa do empréstimo até ao prazo de 30 anos, com uma TAN (Taxa Anual Nominal) até 3,50%, garantindo que não se fica exposto às flutuações da Euribor, ou seja, que a prestação da casa será sempre a mesma durante todo o período de fixação de taxa.
Assim, é possível obter um financiamento de até 80% do valor de compra ou da avaliação do imóvel (o menor dos dois) para a aquisição de habitação própria permanente. A idade limite para a concessão do crédito habitação é de 75 anos (ou os limites definidos pelo BdP).
Esta oferta também é ajustada às taxas mistas, ou seja, um crédito habitação tem um período em que a taxa é fixa, seguido de um período em que a taxa é variável. No caso de taxas mistas, o Bankinter oferece um spread a partir de 0,85% (com máxima vinculação) após o período de taxa fixa, sendo que aqui o prazo máximo do contrato poderá ser de 40 anos (por exemplo, 20 anos de taxa fixa e 20 anos de variável).
Para usufruir do spread contratado na taxa mista, a família terá de aderir a produtos adicionais do banco. No caso da domiciliação do ordenado, o cliente tem acesso a uma conta à ordem sem custos e que remunera o saldo da mesma nos primeiros dois anos. A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) com bonificação máxima começa a partir dos 4,30%.
Importa recordar que no crédito a habitação com taxa fixa, caso se queira amortizar o crédito parcial ou na sua totalidade devemos contar com uma comissão de 2% sobre o montante amortizado, face a 0,50% em comparativa com o empréstimo com taxa variável.
Como evoluem as taxas fixas e as variáveis?
A taxa fixa no crédito habitação está a começar a ganhar mais adesão entre as famílias. Mas, ainda assim, a grande maioria dos empréstimos para comprar casa concedidos em outubro são de taxa variável (representam 83% do montante total). Por detrás desta decisão das famílias está o facto de as taxas fixas estarem a subir ao mesmo ritmo das taxas variáveis no nosso país e serem mais elevadas.
Os dados do BdP mostram como estão a evoluir estes dois tipos de taxas de juro:
- Taxa variável no crédito habitação e indexada à Euribor: a taxa de juro média dos novos contratos subiu de 0,6% para 2,6% entre dezembro de 2021 e outubro de 2022, revela o regulador.
- Taxa fixa no crédito habitação: a taxa de juro média dos novos contratos subiu de 2,1% em dezembro do ano passado para 4,1% em outubro de 2022, aumentando também 2 p.p. entre estes dois momentos.
A taxa fixa em Portugal subiu à mesma velocidade da variável, porque os bancos acabam por ajustar as suas ofertas ao preço do dinheiro definido pelo BCE.
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