Até onde irá a Euribor? "A incógnita que subirá as prestações da casa"

O universo do crédito habitação está agitado. Pela primeira vez em 11 anos, o Banco Central Europeu (BCE) subiu as taxas de juros diretoras em 50 pontos base em resposta à elevada inflação que se faz sentir. E se "os valores atuais da Euribor já acomodavam a potencial subida das taxas de juro de referência, agora confirmada, é expectável que continuem a antecipar eventuais subidas", admite o responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal. São muitas as dúvidas que pairam sobre as famílias que têm empréstimos habitação ou as que pretendem pedir um crédito para comprar casa. Até onde podem chegar as taxas Euribor? E quanto vão subir as prestações da casa? Miguel Cabrita responde a estas e outras questões em entrevista ao idealista/news.

A subida da taxa de juro diretora pelo BCE já era esperada para julho. A incógnita pairava sobre o aumento: se seria de 25 ou 50 pontos base. Esta quinta-feira, o supervisor europeu liderado por Christine Lagarde esclareceu todas as dúvidas: o aumento foi mesmo de 50 pontos base e a porta está aberta para novas subidas dos juros. Este cenário deverá afetar - ainda mais - as subidas das taxas Euribor para todos os prazos, que não só encarecem os novos créditos habitação, como também os já contratados. As prestações da casa vão subir e o desafio para as famílias prende-se em garantir margem financeira para acomodar estes aumentos. 

"As famílias demonstram apreensão com a subida das taxas e isso pode afetar os seus créditos habitação. Com a subida das taxas Euribor nos diferentes prazos, os empréstimos com taxa variável serão inevitavelmente afetados"

E será que a subida das taxas Euribor poderá mesmo acelerar? E que patamares poderá atingir? O responsável considera que "é uma incógnita", mas acredita que a Euribor se situe entre 1,50% e os 2% até ao final do ano ou meados de 2023. "Claramente, haverá um aumento das prestações da casa (...). A dúvida é até onde subirá a Euribor e a celeridade com que chega a estes valores", admite Miguel Cabrita, que trabalha no mundo da banca há cerca de 15 anos.

Num cenário volátil como o que estamos a viver, importa saber o que é preciso ter em conta na hora de contratar um crédito habitação para comprar casa ou tranferir um empréstimo de banco; como é que as taxas Euribor estão a afetar as prestações da casa; e ainda quais são as vantagens das diferentes taxas de juros disponíveis na banca. Em entrevista, Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal, passa a pente fino o universo do crédito habitação e explica tudo.

Freepik

Desde o início da sua carreira até agora, quais são as principais mudanças que sente nas ofertas de crédito habitação? E na procura?  

Quando entrei para a banca, o crédito habitação já era um dos principais produtos utilizado para a captação de clientes e obtenção de comissões, mas com spreads mais baixos do que os atuais, com rácios de financiamento menos controlados. Essa disponibilidade para financiar a aquisição de habitação foi interrompida após a crise de 2008 e retomada a partir de 2015.

Hoje, também devido às medidas macroprudenciais do Banco de Portugal, o crédito habitação cumpre critérios de maior prudência, onde os bancos procuram prevenir possíveis cenários menos confortáveis para quem tem um crédito habitação a decorrer.

Relativamente à procura, apesar de tudo, os clientes estão hoje mais informados, também pela maior facilidade de acesso à informação, estando conscientes da necessidade de aportarem poupanças à aquisição de um imóvel, bem como de adequar as obrigações mensais ao seu orçamento familiar.

“Atendendo à subida das taxas de juro, assistiremos a uma maior agressividade por parte de alguns players, tentados por uma maior rentabilidade financeira deste tipo de operações”

Nos últimos anos, assistiu-se a uma guerra de spreads, por parte dos bancos, para angariar novos clientes. Como antecipa que vai evoluir a estratégia dos bancos no atual contexto? 

O que aconteceu foi que as taxas negativas faziam com que as carteiras dos bancos não tivessem margem financeira ou tivessem mesmo uma margem financeira negativa. Ou seja, os bancos tinham pouca rentabilidade em todo o crédito habitação em carteira. Ainda assim, o crédito habitação continuou a ser uma das formas que os bancos utilizam para captar clientes e assim continuará, até porque é uma forma de vincular os clientes com outros produtos, como cartões de crédito, seguros ou produtos de investimento.

O que acontece quando as taxas passam a ser positivas é que, assim, os bancos vão começar a ganhar dinheiro com essas carteiras de crédito habitação e, portanto, vão começar a querer captar ainda mais clientes para o crédito habitação, porque vai ser um produto com maior rentabilidade. E para captar mais tendem a ser mais agressivos, normalmente em preços, nesse caso no spread. Diria que poderemos assistir a alguns players a ser mais agressivos em spreads ou em comissões ou outras estratégias para captar mais clientes.

Esta possível descida dos spreads pode ser boa para as famílias para compensar a subida os juros?

Sim, pode compensar em parte a subida das taxas. Mas não será o suficiente para compensar o aumento total das taxas de juro.

Pexels

Com as recomendações macroprudenciais do Banco de Portugal, contratar um crédito habitação hoje é mais restrito que há alguns anos. Quais são as principais medidas que os bancos estão a adotar para proteger os créditos habitação? Como as avalia? Considera que é necessário ainda mudar algum critério? 

Maioritariamente existe uma maior preocupação na prevenção de fatores inesperados, uma concessão de crédito mais cuidada e também maior clareza na informação facultada ao cliente, seja diretamente pelo banco ou através de um intermediário de crédito. A prevenção essencial é quando se dá um passo importante como a contratação de um crédito habitação, daí considerar que a maior preocupação dos bancos é uma maior proteção dos clientes. Quaisquer medidas que salvaguardem os clientes do sobrendividamento são de saudar, desde que devidamente enquadradas com a realidade do mercado.

"O aumento das taxas de juro tem um impacto muito maior que a redução do prazo dos empréstimos"

Uma das mudanças mais recentes diz respeito aos novos prazos para pagar os empréstimos da casa consoante as idades dos titulares. Como avalia estas medida? Tem sentido preocupação por parte das famílias? Quais os principais impactos da recomendação no crédito habitação? 

As famílias têm manifestado preocupação, apesar das medidas já aplicadas afetarem apenas a faixa etária entre os 30 e os 40 anos e no máximo em 5 anos de prazo máximo de empréstimo. Algo que os clientes devem ter consciência é que com prazos mais longos pagarão mais juros, logo o crédito ficará mais caro no final do prazo. Adicionalmente, é expectável que a disponibilidade financeira em idade de reforma diminua, pelo que seria recomendável acautelar despesas assumidas nessa fase, por exemplo, já não ter a prestação do crédito habitação para pagar. Veja-se que o aumento das taxas de juro tem um impacto muito maior do que a redução do prazo dos empréstimos.

Pexels

Em relação à procura de crédito habitação, como avalia o cenário antes e depois da pandemia? Quais são as principais preocupações das famílias hoje? Qual é o valor médio de empréstimo pedido? As famílias apresentam poupanças para comprar casa ou é uma dificuldade? 

Se nos primeiros meses após o primeiro confinamento houve alguma retração, rapidamente o mercado reagiu e continuou a curva crescente da procura. Se compararmos o primeiro trimestre de 2020 com o primeiro trimestre deste ano, a concessão de crédito habitação cresceu mais de 40%.

Diria que a maior dificuldade é encontrar um imóvel do agrado do cliente e com um preço adequado a cada um. Temos assistido a um aumento do valor médio de empréstimo, rondando valores médios de 130.000 euros.

A principal dificuldade das famílias não tem sido tanto a taxa de esforço para suportar a prestação dos empréstimos da casa, diria que é mais ter a poupança suficiente para conseguir fazer face às exigências iniciais para se avançar para a aquisição de uma casa, mesmo recorrendo ao crédito habitação. Até porque, cada vez há maior consciência que o banco ajuda a comprar casa, não as compra por nós. Portanto, a questão da poupança é a principal, sobretudo, num contexto de alta inflação e em que os produtos estão a ficar mais caros. Será mais difícil poupar e, inevitavelmente, as famílias serão afetadas nesse sentido.

Este conjunto de fatores acabam por afastar de alguma forma as famílias de comprar casa com recurso ao crédito habitação?

Claro, porque existe mais dificuldade em conseguir avançar para a aquisição de um imóvel, afastando algumas pessoas de ter essa ideia, pelo menos, numa primeira fase.

"O que acontece é que as pessoas vão atrás do sonho de comprar casa, assumem responsabilidades que, depois, com situações inesperadas como, por exemplo, a subida das taxas, não vão conseguir dar resposta"

Que soluções têm as famílias que não apresentam as poupanças necessárias para fazer face às despesas iniciais do crédito habitação?

Ou recorrem a empréstimos a familiares ou ajustam a procura de imóvel à sua real capacidade. Até porque a regra em Portugal é não poder recorrer a outros créditos para fazer face à entrada da casa, embora seja difícil haver controlo sobre a finalidade dos empréstimos.

A regra do Banco de Portugal vem muito na ordem de prevenção. O que acontece é que as pessoas vão atrás do sonho de comprar casa, assumem responsabilidades que, depois, com situações inesperadas como, por exemplo, a subida das taxas, não vão conseguir dar resposta. A questão é que estão a assumir responsabilidades muito grandes, que vão além do que é a taxa de esforço recomendável para uma família. Hoje em dia, há muito menos casos destes, até pelo controlo que o mercado tem. Os bancos também estão muito mais cautelosos nesse sentido.

Freepik

Na hora de pensar em pedir um crédito habitação (ou considerar mudar para outra instituição) que outros fatores devem ser tidos em conta? É suficiente olhar para o spread? 

A principal recomendação é comparar sempre o mercado, para conhecermos a realidade do mesmo e as condições que podemos conseguir obter. O spread é apenas uma das variáveis a considerar quando se procura um crédito habitação. No crédito habitação temos de olhar para:

• a vinculação necessária junto de cada banco para conseguir o melhor preço;
• as comissões a pagar nas diferentes instituições;
• o preço;
• as condições dos seguros.

Hoje, os clientes podem facilmente recorrer a intermediários de crédito que os ajudam em todo este processo de forma gratuita e profissional.

Os salários em Portugal não têm acompanhado a subida dos preços das casas. Com que taxa de esforço deve trabalhar o setor bancário na hora de conceder crédito habitação? E as famílias que contas devem fazer para calcular o valor da entrada e do empréstimo? 

A forma mais simples é pensar que a prestação que a família assume mensalmente não deve ultrapassar um terço do seu rendimento mensal. Existem alguns bancos que financiam até 90% do valor de compra do imóvel, mas há que ter em consideração os impostos, despesas e comissões bancárias, pelo que diria que devem contar sempre com cerca de 20% do valor de compra do imóvel, mesmo que não venha a necessitar de tanto.

"As famílias demonstram apreensão com a subida das taxas, porque pode afetar os seus créditos habitação"

Quanto à oferta, as soluções de crédito habitação apresentadas pelos bancos mudaram muito antes e depois da pandemia? Em que aspetos?  

Diria que não houve uma grande alteração da oferta oferecida pelos bancos, exceto na maior atenção para o setor de atividade dos clientes e na adequação da oferta face às medidas de redução de prazo médio dos empréstimos e agora relativamente à oferta de taxa variável/fixa.

Como se explica a subida que se tem assistido na avaliação das casas por parte dos bancos, que vai somando recordes? 

A oferta atual não consegue servir a procura implementada, daí haver uma pressão para a subida de preço. Adicionalmente, temos o agravamento dos custos dos materiais que acaba também por afetar os preços.

Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal Créditos fotos: Catarina Lopes

Com a guerra da Ucrânia a fazer disparar a inflação e com Banco Central Europeu empenhado em travá-la por via da subida da taxa de juro diretora, as taxas Euribor estão a subir a todos os prazos. O que sentem as famílias face a este cenário? As taxas de juro variáveis e fixas têm vindo de facto a subir? Em que medida?  

As famílias demonstram apreensão com a subida das taxas. Com a subida das taxas Euribor nos diferentes prazos, os empréstimos com taxa variável serão inevitavelmente afetados.

Os novos créditos com taxa fixa também veem um aumento de preço, pois os bancos acabam por adequar a oferta ao preço do dinheiro. Ou seja, há um ano uma taxa fixa a 30 anos é claramente diferente da oferecida hoje, possivelmente com diferenças próximas de 1%. Vejamos:

• Taxa fixa a 30 anos: abaixo de 1,5% (início do 2021) e mais de 2% (agora);
• Taxa variável com spread 1%. Continuam a níveis semelhantes face 2021, apesar de se notar uma redução ligeira no início de 2022.

Até agora, muitos portugueses estavam a receber uma compensação dos bancos, pelos juros negativos. É algo que já se acaba, com o atual nível de taxas de juro?

Efetivamente, hoje as taxas Euribor já se encontram em terreno positivo, pelo que todos os empréstimos com taxa variável que revejam o indexante a partir deste período já serão afetados. Se muitas famílias poderiam estar a receber juros ou até não pagar qualquer tipo de juro (valor irrisório de juros), com subida dos indexantes, este cenário deixa de existir.

”Se as taxas de inflação se mantiverem a estes níveis, acredito que haja mais aumentos dos juros pelo BCE”

O BCE subiu, pela primeira vez em 11 anos, a taxa de juro diretora em 50 pontos base esta quinta-feira, dia 21 de julho. Como vês este aumento? 

O BCE resistiu em aumentar as taxas de juro diretoras até à última. Tal como esperado, o regulador europeu subiu as taxas de juro em resposta aos níveis de inflação e à desvalorização do euro face ao dólar. A expectativa é que a subida se mantenha de modo a conter estes fenómenos. Os valores atuais da Euribor já acomodavam a potencial subida das taxas de juro de referência, agora confirmada, sendo expectável que continuem a antecipar eventuais subidas.

Sabemos que a inflação advém de situações atípicas que estamos a viver. E a grande dúvida é essa: será que a inflação se vai manter por muito tempo nestes níveis? Esta é uma situação que dentro de um ano vai regredir? É uma incógnita. Se continuarmos a assistir a situações de inflação alta deverá haver mais aumentos das taxas para tentar controlar a inflação, acho que é uma inevitabilidade. Mas é uma incógnita muito grande o que pode surgir.

Como prevê que este aumento da taxa de juro diretora pelo BCE vá impactar as taxas Euribor? Que níveis poderão alcançar até ao final do ano? E em 2023? Quais são os riscos para as prestações da casa das famílias que têm taxa variável? 

As taxas Euribor respondem ao mercado, pois é o preço a que os bancos emprestam dinheiro entre si. Acredito que a Euribor se situe entre 1,50% e 2% até ao final do ano ou meados de 2023. Claramente, haverá um aumento das prestações da casa, mas também é importante entender-se que o cenário atípico eram as taxas de juros tão baixas como o que vínhamos a assistir. A dúvida é até onde subirá a Euribor e a celeridade com que chega a estes valores.

Com este aumento da taxa de juro diretora, as taxas Euribor vão acelerar ainda mais ou vão continuar a subir ao ritmo atual?

É uma incógnita. Mas efetivamente percebemos é que a resposta é sempre às situações de mercado. Se a situação da guerra se definir ou houver uma posição clara de várias entidades, tudo isso vai afetar, seguramente, o mercado financeiro. Tudo o que estamos a dizer hoje, pode ter consequências muito diferentes daquelas que estamos a prever. Ou se o conflito se resolver, não acredito que as taxas de juro voltem aos valores em que estavam ou, pelo menos, não tão cedo.

Pexels

Como a maioria dos empréstimos em Portugal são de taxa variável, a OCDE alertou para o risco de incumprimento bancário. Como avalia este risco? Portugal está protegido neste ponto? 

Vai depender até onde subirá a Euribor. Caso se situe em valores entre 1,50% e 2%, apesar de afetar muitas famílias, não será algo dramático. Isto porque para quem procura novos créditos, a principal dificuldade está nas poupanças mais do que na taxa de esforço. Portanto, acredito ainda conseguirão dar alguma resposta se ficarmos nestes valores. Depois temos outros fatores que ajudam nesta questão, como as taxas de desemprego, que estão muito mais baixas que no passado, o que permite às pessoas ter outra capacidade para pagar as prestações da casa.

Para quem tem empréstimos há mais tempo e está na fase final do empréstimo, a parcela de juros a pagar na prestação da casa é muito mais baixa. Logo, um incremento de juro não vai afetar tanto o agravamento da prestação, até porque o capital que se está a dever é muito menor. De notar ainda que o agravamento da prestação pelo aumento das taxas vai sendo periódico. Ou seja, o que acontece é que tem de se esperar que haja a renovação da taxa de juros do empréstimo para se sentir esse agravamento.

"Há maior curiosidade para avaliar a possibilidade de taxa fixa ou mista por um determinado período do crédito".

Face a este cenário de incerteza, o interesse pela taxa fixa do crédito aumentou? Em que medida? Há efetivamente mais pessoas a contratá-la? Em que casos aconselham? 

Há maior curiosidade para avaliar a possibilidade de taxa fixa ou mista por um determinado período do crédito. Para as famílias que têm o orçamento mais reduzido é aconselhável avaliar bem o cenário de taxa fixa ou mista mesmo que paguem mais numa primeira fase, pois em caso de subida acentuada da Euribor podem ser apanhadas desprevenidas. Os restantes é decidirem se querem estar expostos ou não à volatilidade da Euribor e se o preço mais alto a pagar no imediato pela taxa fixa se justifica ou não. A decisão acaba sempre por ser pessoal.

Há famílias a perguntar sobre o que é preciso fazer para mudar de taxa variável para taxa fixa? Considera uma boa solução no momento? 

Há vários fatores que afetam a decisão de opção por taxa fixa ou variável, sendo de avaliar os vários cenários em cada caso. Por exemplo, se estou no final do prazo do empréstimo ou se pretendo vender o imóvel em pouco tempo.

Pexels

O que é a taxa mista do crédito habitação e quais são as suas vantagens? É uma boa opção hoje em dia?

A taxa mista é uma taxa fixa durante um período de empréstimo. Por exemplo, num empréstimo a 30 anos, ter uma taxa mista a dez anos significa que pagamos uma taxa fixa durante os primeiros dez anos. Após esses dez anos, passamos a ter uma taxa variável no empréstimo e já expostos à volatilidade da Euribor. O que tem acontecido em resultado do agravamento das taxas, é que alguns clientes têm procurado em lugar de fazer taxa fixa por todo o período de empréstimo, procuram fixar a taxa só nos primeiros anos do empréstimo, seja cinco, dez ou 15 anos, por exemplo.

A vantagem efetivamente é não estar exposto a esta volatilidade das taxas de juro. Sabemos que nos primeiros dez, 15 anos do empréstimo vamos sempre pagar aquela prestação.

Optar pela taxa mista depende da situação de cada família. E depende do momento em que decidimos o que fazer no imóvel e o que fazer na nossa vida. Vai depender também da oferta de taxa fixa. Por exemplo, se oferecer uma taxa fixa a valores a dez anos ou a cinco anos que ache que a Euribor nunca lá vai chegar, não faz sentido fazer. Só se achar que é possível lá chegar é que faz sentido, e aí pode-se segurar a taxa.

"É a pergunta de muitos clientes é: [a Euribor] vai subir até ao ponto onde eu estou a fixar ou não? E isso é sempre uma incógnita do mercado"

Em momentos de maior volatilidade do mercado, como o atual, há uma maior procura por taxas mistas?

Sem dúvida. Há muito aquela expressão de “casa arrombada, trancas à porta” e acontece um bocadinho isto. Ou seja, como assistimos a um período muito longo de taxas negativas e começou-se a assistir ao aumento de taxas – e para já positivas -  as pessoas neste momento estão muito mais recetivas a fixar a taxa de juro, porque sabem que ela está a subir. É a pergunta de muitos clientes: [a Euribor] vai subir até ao ponto onde eu estou a fixar ou não? E isso é sempre uma incógnita do mercado.

Há pessoas que preferem pagar mais nesta fase, porque a taxa fixa numa fase inicial tende a ser sempre superior a uma prestação na taxa variável, mas, pelo menos, ficam com a tranquilidade de que não vai haver oscilação da prestação. Mas depende sempre do mercado. Se houver um spread de 1% e a taxa Euribor chegar a 2%, eu vou pagar uma TAN de 3%. Se fixar a taxa de juro por todo o período de empréstimo, por exemplo, a 2% compensou 1%. Isto se a Euribor estiver sempre a 2% ao longo dos 30 anos.

Que conselhos deixa às famílias que estão a pagar crédito habitação e às que estão a pensar em contratar um novo? 

Acima de tudo que se informem bem, comparem diferentes ofertas e apostem sempre na antecipação de problemas. Se têm crédito a decorrer e preveem dificuldades procurem o seu banco antes do problema chegar. Quem quer contratar um novo empréstimo, procurar ajuda especializada, por exemplo através dos serviços de um intermediário de crédito que ajudará a tomar a melhor decisão de forma gratuita e profissional.