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Medcap, o 'alfaiate' do imobiliário que agora investe em Portugal - com futebolistas como parceiros

Autores: Tânia Ferreira, pmartinez-almeida, Luis Manzano

Dimas de Andrés Puyol é o CEO de Medcap Real Estate, gestora de património de uma das famílias mais ricas de Espanha. Com apenas 30 anos e formado em Harvard, dirige a companhia que investe, sobretudo, em imóveis localizados em ruas comerciais de zonas prime. Agora decidiram apostar em Portugal - diretamente e através de um fundo criado em parceria com futebolistas de topo. Assumem-se como um alfaite do setor imobiliário, porque "fazem projetos à medida de cada cliente". E procuram investir em ativos que não estão no mercado para não competir com fundos, que "comem" as margens. Em entrevista ao idealista/news, conta os planos de expansão e a estratégia que seguem para distinguir-se dentro do setor. 

Como surgiu a Medcap?

O imobiliário é um dos focos de investimento da nossa família. E esta sociedade resulta da refundação de diversas filiais do grupo familiar, cada uma especializada num nicho de mercado muito concreto. Uma era hoteleira, outra de escritórios e outra de retail, sobretudo parques comerciais.

A sociedade é 100% familiar e resulta da refundação de diversas filiais do grupo. Estamos muito focados em investir no segmento de prime retail. Decidimos não ser uma socimi e manter o capital da matriz fechado a investidores.

Eu entrei na empresa em 2006 e, desde aí, temos vindo a derivar para o segmento prime retail, que tem muitas barreiras de entrada tanto pelo investimento, como pelo conhecimento das ruas, caraterísticas dos proprietários e tipo de clientes, uma vez que as marcas de prestígio são muito exigentes e temos uma filosofia guiada pelo inquilino. Como resultado desse desenvolvimento conseguimos ter algum protagonismo durante o período da crise em Barcelona e Madrid.

Chegaram considerar converter-se numa socimi, mas acabaram por desistir... Porquê?

Sobretudo por motivos normativos, mas também por considerarmos que, à luz da experiência passada de outro tipo de veículos de investimento em Espanha, isto nos poderia trazer futuros problemas junto do mercado. Decidimos assim continuar a ser uma sociedade promotora patrimonial, sem estar cotada em bolsa, e apoiados por uma filial construtora. Tanto antes em Madrid, como agora em Lisboa.

E admitem abrir o capital da empresa a outros investidores?

Somos uma sociedade 100% familiar. Recebemos já várias propostas de fundos para entrar no capital da matriz, mas preferimos continuar assim, mantendo o nosso crescimento mais lento, mas mais seguro.

Em alternativa, preferimos, sobretudo nos novos mercados em que entramos, apoiar-nos com equipas técnicas locais fortes. E, em paralelo, criar braços de investimento, em parcerias, como o fundo dos futebolistas, por exemplo.

Como gerem o vosso portfólio?
O nosso objetivo a médio e longo prazo é gerar uma carteira de certo valor sempre em ruas comerciais consolidadas. O período de cada desenvolvimento é de dois a três anos e tentamos sempre não desinvestir antes dos cinco anos.

Temos uma carteira total de 450 milhões de euros e um crescimento entre 10% e 15%. Temos um pipeline muito atrativo, com projetos de valor acrescentado em ruas comerciais em Barcelona, Madrid, Lisboa e Milão.

Temos uma carteira total de 450 milhões de euros e um crescimento entre 10% e 15% no aumento de valor, com rendas que crescem ao mesmo nível.

Atualmente, o nosso pipeline é muito atrativo, com projetos de valor acrescentado em ruas comerciais em Barcelona, Madrid, Lisboa e Milão.

Como está formada a vossa carteira?

Temos cerca de 50 imóveis, em todos os segmentos. E, por outro lado, temos uma filial dedicada ao mercado residencial, que é independente do grupo, e está a promover habitações na zona centro de Espanha, em Madrid e Castilla la Mancha. 

Agora mesmo estamos focados 60% em ruas comerciais, 20% em escritórios e 20% em hotéis.

O valor da faturação é irregular, com uma componente recorrente que vem das rendas e outra extraordinária em função do desinvestimento pontual em algum ativo. A recorrente ronda os 20 milhões de euros anuais.

A operação que não está lançada no mercado é a que nos interessa. Aliás, nunca fizemos um negócio que esteja no mercado, procuramos gerar a operação desde o zero. Pode parecer complicado, mas é sempre possível encontrar uma localização disponível.

A vossa grande aposta são as zonas prime. Consideram entrar em zonas secundárias?

Somos bastante avessos a entrar em novas ruas, preferimos concentrar-nos em ruas comerciais prime. Pode parecer complicado, mas é sempre possível encontrar uma localização disponível. A operação que não está lançada no mercado é a que nos interessa. Aliás, nunca fizemos um negócio que esteja no mercado, procuramos gerar a operação desde o zero.

Quando se recorre a uma agência para comercializar um ativo, em geral, o projeto está já desenvolvido com um projeto de reabilitação. Nós entramos muito antes, quando ainda não há inquilino, é uma renda antiga ou necessita de uma transformação integral. Gostamos de gerar valor na construção.

Na sociedade matriz temos um volume de investimento entre 50 e 75 milhões de euros por ano e depois temos uma linha de negócio adicional para a criação de veículos de investimento com investidores de confiança, amigos e desportistas de elite.

Como perspetivam o negócio em 2019?

Estamos muito contentes como vemos que está a evoluir o mercado, os yields estão a comprimir e os bancos acompanham. Assim podemos fazer mais projetos. A estrutura de cada operação ajusta-se às particularidades de cada projeto. Tentamos entrar sempre com capital a 100% de fundos próprios e alavancar o projeto, uma vez que este está resolvido, urbanisticamente falando. 

Na sociedade matriz temos um volume de investimento entre 50 e 75 milhões de euros por ano e depois temos uma linha de negócio adicional para a criação de veículos de investimento com investidores de confiança, amigos e desportistas de elite. Fomo-nos dando conta de que há conhecidos e bons contactos interessados em operações imobiliárias. E, por isso, decidimos convidar um grupo de investidores a montar um veículo para fazer investimentos em ativos imobiliários, surgindo um fundo com seis futebolistas. 

Porque decidiram entrar em Portugal?

A valorização dos ativos prime em Espanha desceu 2%, de 5% para 3%, e hoje em dia é impossível comprar a preços de 2010 e procuramos continuar a gerar valor. 

Começámos a procurar alternativas fora e gostamos de Portugal por várias razões.

A primeira é a estabilidade política, que proporcionou uma atração de investimento estrangeiro. E pensamos que a médio prazo vai continuar a crescer. Além disso a tipologia comercial que existe em Portugal, quanto a centros comerciais, terá de mudar em algum momento e as ruas centrais têm muito potencial de crescimento, tanto em Lisboa como no Porto. 

As rentabilidades médias em Portugal são muito atrativas e altas, face a Espanha, e acredito que ainda há margem para continuar a crescer. Tanto em Lisboa como no Porto. 

 

Com o 'boom' que se vive no mercado nacional, consideram que continua a ser atrativo investir em Portugal?

As rentabilidades médias são muito atrativas e altas, e acredito que ainda há margem para o mercado continuar a crescer. A nível de consumo e turismo, em termos médios, Lisboa está perto de Madrid e Barcelona, mas os preços do m2 estão muito longe. 

Quais os vossos projetos para Lisboa e Porto?

Em Lisboa, agora mesmo, estamos concentrados num projeto em 'high street' com uma marca de muito prestígio, na Avenida da Liberdade. Planeamos realizar ali um investimento na ordem dos 25 milhões de euros, entre obra e gastos financeiros, diretamente suportado pela Medcap.

No Porto, temos em curso um projeto de desenvolvimento de um espaço de 'fast food', no centro da cidade, que implica um investimento à volta dos 12 milhões. Neste caso, pela mão da Sport Capital Markets, o fundo de investimento que criámos com os futebolistas de elite. 

Ambos têm inauguração prevista para o final de 2020.

Em Lisboa temos um projeto em high street com uma marca de muito prestígio, na Av.Liberdade, num investimento de 25 milhões de euros da Medcap. No Porto, temos um projeto para um 'fast food' num investimento de 12 milhões da Sport Capital Markets, o fundo que criámos com os futebolistas de elite. 

Têm mais projetos na calha para o mercado português?

Estamos sempre a analisar oportunidades, mas por regra não temos mais de dois ou três projetos em curso ao mesmo tempo. Tanto por causa do tipo de investimento que fazemos, baseado muito em capitais próprios, seja pelo serviço personalizado que damos aos clientes. 

Por outro lado, não trabalhamos com construtoras externas. Temos uma equipa 'inhouse', uma filial nossa que se chama Edifitech, que nos faz todos os trabalhos, para evitar riscos cruzados. No nosso negócio os prazos de entrega são críticos.

O que tem de ter um ativo para que invistam?

Localização, localização, localização. É uma obsessão que temos na hora de investir. O estado do imóvel pode transformar-se, mas a localização não. Não nos importa tanto que seja um palácio, mas que seja o palácio na rua tal, número tal. 

Localização, localização, localização. É o que nos interessa na hora de investir. O estado do imóvel pode transformar-se, mas a localização não.

E que rentabilidades procuram?

Temos um horizonte de investimento de entre 3,5% e 5% e com um risco promotor alto e possibilidades de que o ativo fique bloqueado por exemplo por não obter a licença de obras que pretendemos. 

Somos o mais parecido a um 'alfaiate" do setor imobiliário. Acompanhamos a marca em causa e cada marca tem uma ideia na cabeça e logo há que executá-la, operando a nível estrutural num edifício onde há vizinhos, por exemplo... É muito mais difícil do que se possa pensar desde fora.