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Portugal e Espanha vão continuar a ser atrativos para os investidores em imobiliário - mas porquê?

Especialistas respondem, argumentando sobre as mais-valias da Península Ibérica num contexto de negócios internacionais.

Photo by Frank Busch on Unsplash
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Autor: Tânia Ferreira

Portugal e Espanha têm vivido, na última década, um grande impulso do mercado imobiliário e um significativo volume de investimento em todos os segmentos, que tem alimentado a economia ibérica. E 2020 vai manter-se na mesma linha, segundo antecipam altas vozes do setor a nível internacional. "Os dois países vão continuar a ser atrativos para os investidores em várias frentes", defende Ignacio Martínez-Avial, General Manager do BNP Paribas Real Estate Spain. E, de forma mais taxativa, o CEO da EPRA (European Public Real Estate Association), Dominique Moerenhout, declara que a Penísula Ibérica "tem os investidores à espera para continuar a apostar e a crescer".

Numa perspetiva de negócio - e ressalvando as devidas diferenças, a nível fiscal, por exemplo - os dois países são vistos, cada vez mais, de forma alinhada. “O mercado ibérico é uma perceção de qualquer investimento. Praticamente não há nenhuma distinção entre Espanha e Portugal. Para nós, é um mercado único, embora haja pequenas diferenças regulatórias ”, explica Ismael Clemente, CEO da gigante imobiliária Merlin Properties.

Mas afinal o que é que, num contexto global de forte competividade, torna tão especiais estes dois países - e em particular Madrid, Barcelona, ​​Lisboa (e mais recentemente também o Porto) - aos olhos dos grandes investidores internacionais? Existem várias razões que explicam por que o capital estrangeiro está a entrar, tanto em Portugal como em Espanha, em busca de novas oportunidades de negócios.

Os fundamentais económicos que alimentam negócios

Dos dois lados da fronteira, ambos têm sabido, por exemplo, tirar partido da recuperação económica e da boa reputação em termos de segurança para seduzir e assim entrar na lista dos mercados imobiliários mais interessantes do bloco de países desenvolvidos - isto num contexto de fraco crescimento da economia global, estabilização da economia americana, crescente vulnerabilidade da chinesa e melhorias das europeias.

A nível macro, o PIB de ambos os países está a crescer acima da média europeia e voltará a repetir a proeza em 2020. No caso de Portugal, o mercado estima um aumento entre 1,7% e 1,8%. e as últimas previsões do governo espanhol colocam o crescimento do PIB de "nuestros hermanos" em 1,6% para este ano, em linha com os especialistas. Por outro lado, a média europeia crescerá em torno de 1%. E não podemos esquecer que, se a economia cresce, o mesmo acontece com as vendas e os lucros das empresas, o poder de compra das famílias, etc.

Além do fator de crescimento, Portugal e Espanha formam um dos mercados turísticos mais poderosos do mundo: só em 2019 receberam mais de 106 milhões de viajantes. Portugal registou 22,8 milhões, com aumento de 7,5% face a 2018, enquanto que do outro lado da fronteira registaram um número próximo de 84 milhões, com uma subida interanual de 1,1%.

Destacam-se também a localização geográfica (conexão direta com a América Latina e Europa) e as infraestruturas estratégicas (portos, estradas de qualidade ...) E este é um fator relevante, porque aumenta as oportunidades de investimento em setores como a hotelaria ou comércio.

A roda que faz girar o dinheiro

Por outro lado, as políticas monetárias do Banco Central Europeu (BCE), de promoção de continuadas baixas taxas de juro, "vão continuar a ser benéficas para o imobiliário ibérico", segundo acredita Ignacio de la Torre, chief economist da espanhola financial advisor Arcano.

O responsável é um dos players do mercado convencido de que os produtos imobiliários em Portugal e Espanha - sobretudo no segmento residencial - vão continuar a ser atrativos para os investidores, destacando-se por ser mais competitivos que outros produtos de investimento - ainda que, na sua opinião, sejam necessárias novas formas de financiamento. "Quanto os bancos param de financiar o imobiliário, temos de ter outras ideias, soluções híbridas, que incluam o mercado de capitais", aponta.

Entrando no setor imobiliário, propriamente dito, a competitividade é um dos argumentos fortes apontadas pelos especialistas, muito em parte devido aos custos laborais e imobiliários, que são mais baixos em cidades como Madrid, Barcelona ou Lisboa e Porto do que em outras cidades europeias como Londres, Paris, Berlim, Roma, Estocolmo ou Amsterdão. E complementarmente, pesam a favor dos dois países os altos níveis de educação, aliados a um nível tecnológico avançado e boa qualidade de vida. "Precisamos ter uma gestão melhor, mas a capacidade de gerar talentos significa que temos um alto nível de procura", indica Ignacio Martínez-Avial, General Manager do BNP Paribas Real Estate Spain.

Segmentos alternativos que geram oportunidades

Por outro lado, o imobiliário continua a somar pontos, porque as rentabilidades também acompanham. Em Barcelona, ​​as receitas do mercado de escritórios cresceram 50% nos últimos cinco anos, enquanto em Lisboa recuperaram 37% nos últimos quatro anos e em Madrid as rendas 'prime' continuam bem abaixo do pico da bolha. Apesar desses aumentos, enfatiza o BNP, essas cidades estão a viver níveis recordes de absorção. Com mais de 600.000 metros quadrados (m2), a capital espanhola está no auge de 2007, enquanto a capital portuguesa bateu recorde com quase 19.000 m2 e a capital catalã fez o mesmo com 400.000 m2.

Também não podemos esquecer que Portugal e Espanha têm das maiores esperanças e qualidade de vida do mundo e que beneficiam da chegada de muitos estudantes e reformados estrangeiros, clientes potenciais de lares de idosos, residências universitárias e outros segmentos alternativos, como 'coliving' e 'coworking', ativos cada vez mais procurados pelos investidores.

Em paralelo, as crises habitacionais, vividas dos dois lados - derivadas dos altos preços nos mercados locais de compra e venda de imóveis, a par do arrendamento - abrem caminho a fórmulas inovadoras de investimento como o 'build ro rent', que consiste em construir prédios residenciais para arrendar às classes médias dos dois países.

Novo perfil de investidores a chegar

Tudo isto explica, segundo os especialistas, que o mercado ibérico esteja a ser um foco de atenção de diferentes tipos de capital e estratégias. "Há espaço para todos os investidores, porque cada ativo e cada região está num ponto diferente do ciclo. Temos um ano muito bom pela frente e o diferente grau de maturidade dos ativos abre o leque para diferentes investidores", argumenta Ignacio Martínez-Avial, General Manager do BNP Paribas Real Estate Spain, destacando a recente chegada massiva de investidores mais conservadores, que contrastam com os investidores de curto prazo, e mais oportunistas, que entraram no mercado durante os primeiros anos da crise.

"A qualidade dos investidores que estão a chegar é a melhor que já tivemos porque trazem valor agregado e têm estratégias de longo prazo", frisa o CEO da Merlin, Ismael Clemente, explicando que "atualmente, é este o perfil de investidor que mais valoriza o setor e o que a Europa mais precisa para enfrentar projetos para o futuro".

Localização dos ativos deixou de ser tudo

No entanto, e apesar de a Península continuar no foco do investimento, os especialistas reiteram um ponto crítico para o sucesso no imobiliário de aqui em diante: a necessidade de diferenciar os balanços das empresas e, sobretudo, a qualidade dos ativos.

“Já não valem apenas os fundamentos. É preciso oferecer uma oportunidade de negócio. A expressão 'localização', 'localização', 'localização' já não é a única coisa relevante. Também a diferenciação do que oferece cada ativo está a tornar-se determinante. Ou seja, não vale a pena ter apenas um imóvel bem localizado, é preciso que seja eficiente, tenha serviços adicionais", esclarece o responsável do BNP Paribas Real Estate em Espanha. E isto faz com que, "exista um grande stock de imóveis com capacidade de melhoria, aumentando a perspetiva de oferta de produto, num contexto de alta procura potencial".

Por fim, insistem na importância dos custos de contexto e das decisões políticas que gerem segurança jurídica, não incerteza, para que o setor imobiliário da Península Ibérica continue a ser interessante aos olhos de quem investe.