Os preços dos materiais de construção de casas novas em Portugal têm tido uma subida relativamente estável no último ano. Mas deverão acelerar o aumento em breve, não por via da pressão da procura sentida na recuperação de casas após o comboio de tempestades, mas sim devido aos impactos na guerra no Médio Oriente no setor energético. “Os custos da construção de casas irão aumentar bastante” em Portugal caso o conflito se prolongue, antecipa em José de Matos, secretário-geral da Associação Portuguesa dos Comerciantes de Materiais de Construção (APCMC), entrevista ao idealista/news.
Sobre os potenciais impactos da guerra na construção de casas no país, José de Matos antecipa dois cenários: “Se o aumento dos preços da energia for temporário, o aumento dos preços dos materiais também o será e (...) não ultrapassará o efeito do aumento dos combustíveis no custo do transporte. Se durar mais algum tempo, o custo da energia começará a afetar os custos de produção, que no caso de alguns materiais - como o ferro, o alumínio, o cobre, ou mesmo o cimento e a cerâmica -, é mesmo o fator mais importante”, aponta.
É neste contexto que o porta-voz da APCMC admite que poderá haver um travão aos novos empreendimentos habitacionais: “É expectável que a atividade da construção se ressinta e diminua durante o tempo que durar a crise e até durante algum tempo depois porque, mesmo com mecanismos de revisão de preços, muitas obras poderão exceder os orçamentos e o financiamento contratado, e nem sempre é possível repercutir os novos custos no preço final”.
Por tudo isto, José de Matos considera que, em 2026, “será muito difícil construir muitas mais habitações que no ano passado”. Até porque a esta equação há que somar “a escassez da mão de obra”, fator contornável através de construção modular e pré-fabricada, uma indústria que parece estar, hoje, “saturada de encomendas”. Para evitar que o mercado habitacional fique ainda mais pressionado pela falta de oferta no curto prazo, o responsável pela APCMC diz nesta entrevista que a resposta está na colocação das milhares de casas existentes para arrendar, um movimento que deverá ser estimulado pela redução de IRS prevista no pacote fiscal do Governo, conjugada com a simplificação dos despejos.
Como avalia a evolução da construção de casas em Portugal nos últimos anos? Quais são os principais desafios do setor?
A construção de habitações tem vindo a crescer de forma sustentada desde finais de 2015, após ter atingido um mínimo anual inferior a 10 mil habitações. No último ano, terão sido construídas um pouco mais de trinta mil habitações, o que parece ser claramente insuficiente para corresponder a uma procura crescente induzida pelo crescimento da atividade turística e de outros serviços, acompanhada pela entrada de cerca de um milhão de imigrantes que inverteu o declínio demográfico que estava anunciado.
Obviamente que a pressão sobre os terrenos urbanos causou um crescimento exponencial dos preços dos terrenos que, hoje, representam um peso igual ou superior ao do custo da construção, sendo ainda necessário considerar outros custos, como o financeiro (que é elevado devido à ocorrência simultânea da descapitalização dos promotores e da demora dos processos de licenciamento e da própria execução das obras), o dos os impostos (IVA) e, particularmente, as taxas camarárias que chegam a ultrapassar os 200 euros por metro quadrado.
Neste cenário, é natural que a promoção se oriente para os segmentos de mercado mais altos, onde é possível repercutir custos e praticar margens que compensem o risco. Por isso, os próprios preços das casas têm subido muito mais que os custos da construção, a um ritmo que é cerca de três vezes superior.
"Como só se constroem casas caras, as usadas sobem de preço por contágio"
Na sua visão, quais são as medidas do pacote fiscal do Governo que podem ajudar a resolver a falta de construção de casas a preços acessíveis? O que falta fazer mais?
As casas usadas, que representam mais de 85% das vendas anuais, podiam ter preços mais acessíveis, mas como só se constroem casa caras, as usadas sobem de preço por contágio. Se houvesse promoção significativa de habitações com preços acessíveis, as usadas da mesma tipologia e em zonas próximas iriam seguir esses preços. No contexto atual, essa promoção teria de ser pública ou social, com terrenos públicos (adquiridos ou expropriados e reclassificados), com financiamento público, da Segurança Social e com garantia pública, isento de licenças e com IVA reduzido. Estas casas deveriam ter, ainda, projetos tipo adequados para sistemas de pré-fabricação ou híbridos, que assegurem controlo e previsibilidade dos custos, estejam menos dependentes da mão de obra, possam beneficiar do fator escala e permitam maior rapidez de execução.
Parece-nos que a melhor medida, no sentido do impacto na acessibilidade à habitação, é da redução do IRS das rendas. Existe um enorme potencial de oferta adormecida de habitações que podem ser rapidamente recuperadas para lançar no mercado. Serão centenas de milhares. A sua entrada no mercado tem sido impedida pelo duplo constrangimento da rendibilidade e do risco. A redução da taxa de IRS beneficia a rendibilidade. Com a simplificação dos despejos em caso de incumprimento do inquilino (com o Estado a apoiar financeiramente os inquilinos que necessitem), o risco será reduzido, permitindo desbloquear este mercado e criar uma oferta muito significativa e com rendas mais baixas. O arrendamento é, no curto prazo, a única solução. Construir novo, em números equivalentes, vai demorar perto de uma década.
Os preços dos materiais de construção de casas novas têm tido uma subida relativamente estável no último ano, segundo o INE. Porquê? Como está a procura e oferta?
Como existe uma capacidade nacional e mundial excedentária de produção de materiais de construção, o seu preço está sobretudo indexado ao custo de produção e transporte, dependentes fortemente da energia e, nalguns casos, das cotações de algumas matérias-primas, nomeadamente os metais.
Em Portugal, temos tido uma certa regularidade no crescimento da procura ao longo dos últimos anos, apesar de, em alguns momentos, terem surgido flutuações, ora motivadas por políticas públicas (ora positivas, ora negativas) ou por quebras no rendimento das famílias (como foi o caso da subida da inflação e das taxas de juro). Neste ano e no próximo esperamos crescimento das vendas de materiais de construção entre os 2% e os 3% em termos reais. Não temos expetativas de crescimentos maiores, porque temos o travão da mão de obra.
"Os custos da construção de casas [caso o conflito no Irão se prolongue] irão aumentar bastante nessa fase, mas o efeito dos preços dos materiais deverá reverter rapidamente, uma vez ultrapassada a crise"
Sentiram um aumento da pressão sobre a procura de materiais de construção e mão de obra depois das tempestades? Como é a APCMC encarou a situação?
A pressão foi limitada a alguns produtos de coberturas, como telhas, placas, lonas e chapas. Mas não existem problemas de abastecimento, salvo os casos de produtos que hoje já não se produzem ou têm relativamente pouca aplicação.
Nos dias imediatos à tragédia, os comerciantes de matérias de construção responderam imediatamente e de forma voluntária com solidariedade e, mesmo nos fins de semana, transportaram para os locais identificados os produtos mais urgentes. Na associação, apenas fizemos a ponte, entre as entidades locais e os nossos associados, informando sobre as necessidades e os locais de entrega e respetivos contactos para operacionalizar a ajuda.
Na fase em que nos encontramos, o mais difícil e demorado vai ser reparar não só as coberturas, mas também as estruturas dos pavilhões e armazéns que foram muito danificados. É preciso demolir ou desmontar o que está estragado e fazer de novo, o que além de ser mais complicado, exige engenharia, elementos estruturais específicos e recursos de mão de obra especializada, bem como equipamentos de montagem. São obras individualmente mais demoradas e vai ser impossível realizá-las todas ao mesmo tempo. Vai levar meses, permanecendo a pressão sobre a mão de obra. Mas não há razão para os preços dos materiais aumentarem e isso não está de facto a acontecer.
Em que medida o novo conflito no Médio Oriente pode aumentar o custo de construção em Portugal por via do aumento dos preços dos materiais?
Ainda vamos ter de esperar um pouco para ver. Se o aumento dos preços da energia for temporário, o aumento dos preços dos materiais também o será e, numa primeira fase, não ultrapassará o efeito do aumento dos combustíveis no custo do transporte. Se durar mais algum tempo, o custo da energia começará a afetar os custos de produção, que no caso de alguns materiais - como o ferro, o alumínio, o cobre, ou mesmo o cimento e a cerâmica - é mesmo o fator mais importante. Para se ter uma ideia do que pode acontecer, basta voltarmos um pouco atrás e observar o que se passou quando começou a guerra na Ucrânia.
Os custos da construção de casas, neste último caso, irão aumentar bastante nessa fase, mas o efeito dos preços dos materiais deverá reverter rapidamente, uma vez ultrapassada a crise, tal como aconteceu antes. Os custos da mão de obra deverão continuar a subir e, ainda mais intensamente do que antes, porque serão empurrados pela inflação.
"É expectável que a atividade da construção se ressinta e diminua durante o tempo que durar a crise e até durante algum tempo depois"
Se o conflito se prolongar, poderá comprometer os prazos de novos empreendimentos habitacionais e dar impulso à subida dos preços das casas?
É expectável que a atividade da construção se ressinta e diminua durante o tempo que durar a crise e até durante algum tempo depois (como também já aconteceu antes) porque, mesmo com mecanismos de revisão de preços, muitas obras poderão exceder os orçamentos e o financiamento contratado e nem sempre é possível repercutir os novos custos no preço final.
Os preços do imobiliário, neste momento, não estão diretamente relacionados com o custo da construção. Na construção nova, que está a ser promovida maioritariamente para o segmento alto, do lado da oferta predominam os preços dos terrenos, das licenças e dos impostos, do financiamento e do risco, que obrigam ou proporcionam - como se queira - margens muito elevadas.
Do lado da procura, o limite é dado pela rentabilidade esperada do investimento ou a capacidade de compra ou da obtenção de crédito habitação. Quem vende, persegue o preço mais elevado, mas quem compra tem limites de preços a partir dos quais ou não compensa ou não é mesmo possível. Por isso, os preços não podem continuar a subir eternamente - e isso já está a ver-se. Se não fossem os apoios fiscais e de garantia ao crédito para jovens, muitas habitações não teriam sido vendidas em 2025 aos preços que alcançaram.
Quais são os principais desafios na cadeia logística dos materiais de construção em Portugal? O que pode ser melhorado com tecnologia?
Primeiro, é importante referir que os comerciantes de materiais de construção são, de certa forma, especialistas em logística (em armazenagem, transporte e distribuição.) É por isso que as melhorias de eficiência na logística está diretamente relacionada com os custos da operação e com o nível de serviço. Mas também importa dizer que as empresas não são iguais, nem em dimensão, nem na área de especialização. Não é a mesma coisa comercializar varões de ferro do que distribuir parafusos. O investimento das empresas na logística é permanente e é, talvez, o mais expressivo, pois inclui edifícios, estantes, equipamentos, mas também os sistemas de registo, etiquetagem, embalagem e controlo.
Onde as empresas podem melhorar muito é, sobretudo, na integração da logística e gestão dos stocks com outros processos (compras, área financeira, transportes, vendas e marketing). É exatamente aqui que a tecnologia é fundamental para otimizar. Hoje, já há aplicações que permitem acelerar os processos de gestão da informação, de picking, elaboração de propostas e orçamentos, resposta a clientes, organização de cargas e rotas, introduzindo maior rigor e libertando as pessoas para as tarefas de maior valor acrescentado. Com a Inteligência Artificial, estas ferramentas que antes só estavam ao alcance das empresas com maior dimensão e capacidade financeira, são agora muito mais acessíveis.
"Embora não sejam os materiais os maiores responsáveis pelo acréscimo de custos na construção, parece óbvio que melhorias de eficiência e reduções de custos em qualquer ponto da fileira irão beneficiar o custo final"
Como é que a digitalização dos materiais de construção pode reduzir custos no setor e tornar a habitação mais acessível e sustentável?
A digitalização da informação sobre os produtos e dos processos é um fenómeno transversal a todos os setores de atividade e tem efeitos comprovados na melhoria da eficiência (menos horas de trabalho em tarefas que não acrescentam valor), na rapidez do serviço e na redução de erros, que são sempre muito caros. Embora não sejam os materiais os maiores responsáveis pelo acréscimo de custos na construção, parece óbvio que melhorias de eficiência e reduções de custos em qualquer ponto da fileira irão beneficiar o custo final.
A digitalização da informação sobre os materiais beneficia, em particular, os projetistas, desde que garantida a interoperabilidade dos dados, permitindo uma escolha e prescrição mais rápida e rigorosa e facilitando a sua integração no projeto, o que é essencial para o BIM. Esta questão é fundamental para o desenvolvimento da construção off-site, que reduz o desperdício de materiais, contribui para um maior rigor no cumprimento das normas e para um superior desempenho dos edifícios, proporciona melhores condições de trabalho, precisa de menos mão de obra e tem potencial para fazer baixar os custos de construção.
Que outras iniciativas no setor da construção estão a ser promovidas no âmbito do NextGeneration MC em prol da sustentabilidade dos materiais? Quais são os próximos passos e metas a atingir até 2030?
No âmbito do projeto NextGenerationMC, apoiado pelo COMPETE 2030, temos uma atividade específica em prol da sustentabilidade, a que chamámos Jornada para a Sustentabilidade dos Materiais de Construção, que tem por objetivo desenvolver soluções que permitam minorar os impactes negativos da atividade, pela responsabilidade em termos de sustentabilidade e circularidade. Será elaborado um Guia de Boas Práticas de Sustentabilidade e Economia Circular a implementar no setor que incluirá também orientações sobre fontes e instrumentos de financiamento verde, procurando clarificar conceitos e regras da UE e elencando os procedimentos necessários para o financiamento de investimentos verdes e digitais às PME. Este guia integrará ainda uma abordagem ao reporte de indicadores ESG, com contributos para a definição do Relatório de Sustentabilidade dos Comerciantes de Materiais de Construção.
Será produzida uma matriz de autoavaliação empresarial em sustentabilidade, suportada por uma ferramenta informática, que permitirá às empresas realizar uma avaliação e monitorização objetiva sobre o seu grau de preparação e maturidade, abrangendo áreas como gestão ambiental, responsabilidade social e governança corporativa, bem como detetar os seus pontos fortes e áreas da organização que necessitam de melhorias. Em função das respostas, a ferramenta dará acesso a diferentes tipos de conteúdos (PDF, vídeos, links externos, etc), orientados para ajudar as empresas a melhorar o seu desempenho sustentável.
"Os comerciantes estão verdadeiramente interessados em vender materiais mais sustentáveis"
Têm sentido que os promotores imobiliários e construtores estão a aderir a práticas sustentáveis na construção, desde a escolha dos materiais à redução dos desperdícios?
Nota-se uma real preocupação dos promotores com a sustentabilidade e, em muitos casos, já há a exigência de certificação dos edifícios por algum dos sistemas privados de reconhecimento da sustentabilidade que existem no mercado. Contudo, não é uma prática generalizada na maioria das obras e acaba por se limitar a projetos mais emblemáticos ou onde esse valor acrescentado é reconhecido e pago.
Os comerciantes estão verdadeiramente interessados em vender materiais mais sustentáveis, mas na atual fase a maior preocupação dos clientes é com o preço e o desempenho ou fiabilidade dos materiais, o que favorece mais os materiais tradicionais, com resultados conhecidos, em desfavor das soluções mais sustentáveis, com materiais inovadores e, no início, normalmente com preços mais elevados.
O desperdício de materiais está muito relacionado com o processo construtivo. A construção em estaleiro gera sempre mais desperdícios do que as soluções modulares, preparadas em ambiente fabril, onde é feita uma otimização que já estão incorporadas no próprio projeto.
Que tipos de construção modular ou pré-fabricada são mais sustentáveis e resistentes a intempéries? Porquê? Este tipo de construção está a crescer?
A pré-fabricação existe há muito anos em Portugal e com provas dadas. Temos muitos edifícios construídos nos anos 70 do século passado que estão para durar e a maior parte das pessoas passa por eles e não faz ideia que foram construídos dessa forma. Infelizmente, também há casos de projetos mal pensados, mal-executados ou sem manutenção adequada que desvalorizaram a pré-fabricação aos olhos de parte da opinião pública. A resistência às intempéries depende exclusivamente daquilo para que as construções foram projetadas.
A pré-fabricação e a construção modular são seguramente um caminho para uma maior sustentabilidade e não estão relacionadas com menos qualidade, pelo contrário. O que há é a necessidade de os projetos serem feitos de raiz especificamente para usar um sistema de pré-fabricação, quer seja por razões de segurança e desempenho, quer para permitirem a otimização em termos económicos. É como um lego. Se construirmos uma estrutura com meia dúzia de elementos tipo, será muito mais económico do que fabricar centenas de elementos todos diferentes, podendo até sair mais caro face aos métodos tradicionais.
A principal razão para estar a haver um recurso crescente à pré-fabricação é a escassez de mão de obra e, também, a poupança de tempo de construção que pode chegar a um terço do total. Aliás, nos casos das obras de engenharia (pontes e viadutos), seria completamente impossível executá-las em tempo se não se recorresse à pré-fabricação. Mas a indústria de pré-fabricação também tem limites na sua capacidade de resposta. Neste momento, parece haver saturação de encomendas. Expandir a atividade, fazer novos investimentos nesta indústria, é uma necessidade, mas só acontecerá se houver garantias de encomendas em dimensão suficiente e durante um período suficientemente longo.
Por isso, defendemos que a política pública de construção de habitação acessível devia privilegiar a contratualização de soluções pré-fabricadas, ao longo de um período de dez anos, num ritmo anual determinado, assegurando uma escala que tornaria a construção bem mais económica e rápida. Hoje, pela via tradicional, mesmo que se queira construir habitação acessível rapidamente e haja financiamento adequado, isso não vai acontecer porque não há mão de obra disponível, com as equipas orientadas para trabalhos mais bem pagos.
"Será muito difícil construir muitas mais habitações que no ano passado, porque a escassez da mão de obra é uma evidência incontornável"
Que tendências antecipa para o setor da construção em 2026, em especial, na construção de casas?
Nas vendas de materiais de construção, esperamos um crescimento da atividade da construção na ordem dos 2,5% a 3%, mas que provavelmente será mais orientado para a obra pública. Parece-nos que, do lado do setor imobiliário, começa a haver alguma perda de entusiasmo e os novos projetos anunciados demoram a arrancar no terreno. Ou faltará financiamento ou haverá dúvidas sobre a capacidade do mercado para absorver as habitações neste nível de preços, quando os custos da construção continuam a aumentar a dois dígitos ao ano, sendo um facto que a construção demora três, quatro ou cinco anos.
Mesmo que isso não aconteça, será muito difícil construir muitas mais habitações que no ano passado, porque a escassez da mão de obra é uma evidência incontornável. Portanto, apesar do aumento enorme do licenciamento em 2025, a construção no próximo ano não irá corresponder.
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