A Major Development (Major) entrou em força no mercado residencial português em 2012, com o objetivo de “fazer do imobiliário um produto diferenciado”, conta ao idealista/news Sidney Quintela, CPO da promotora imobiliária (integra o Major Group). Quase 15 anos depois do arranque da empresa, o balanço de atividade é positivo, com vários empreendimentos concluídos, em desenvolvimento e em ‘pipeline’, atesta, levantando um pouco o véu relativamente aos projetos que estão na calha, nomeadamente em Tróia e Cascais. Sobre a atratividade de Portugal, inclusive entre figuras públicas que pretendem investir no segmento de luxo, é perentório: "Aqui conseguimos ter simplicidade no estar, no convívio social, as pessoas respeitam, vivem e deixam viver. Isso não tem preço”.
Insistindo na mesma ideia, Sidney Quintela considera que “o respeito pelo próximo” que existe em Portugal é “uma qualidade intangível” e que a atratividade do país se deve, também, “ao modo de estar das pessoas”.
Durante a entrevista, realizada nos escritórios da Major, no Tagus Park, em Oeiras (Área Metropolitana de Lisboa), o responsável pelo ramo imobiliário do Major Group insiste, várias veze, num detalhe que considera essencial, a importância de dotar uma casa de conforto. “O que é luxo para uma família pode não ser para outra. Facto é: todas buscam conforto. Qualidade térmica e acústica, um espaço bem dimensionado, iluminação natural, ventilação natural. Ou seja, o conforto tem de ser transversal em qualquer produto imobiliário que pretenda ter sucesso”.
A Major nasceu em Portugal em 2012, já passaram 13 anos… Que balanço é possível fazer?
Em 2012, entramos no mercado em Portugal e criámos a Major, com o propósito de fazer do imobiliário um produto diferenciado. E, obviamente, utilizámos o momento de entrada que julgámos ser perfeito, o final da crise, que vinha desde o subprime, e a retoma do mercado, a retoma do ‘funding’ para financiamento dos empreendimentos imobiliários, e também aos compradores.
Nestes últimos 13 quase 14 anos conseguimos entregar vários empreendimentos imobiliários, lançar outros e marcar uma posição no mercado nacional, a partir de projetos verdadeiramente preocupados com o utilizador. Buscamos o nosso diferencial por aí, por fazer a diferença na vida das pessoas que vão morar nas casas pensadas e desenvolvidas pela Major.
Estamos a falar, sobretudo, de projetos construção nova.
A aposta sempre foi construção nova, porque é aí que conseguimos realmente diferenciar-nos. Ficamos mais livres de pré-existências e conseguimos criar um produto mais adaptado, equilibrado e com mais racionalidade, até para equilibrar custos, qualidade e espaço. Não fechamos a porta à reabilitação, fizemos alguns estudos, mas não conseguimos viabilizá-los.
O segmento de luxo é o ‘core’ da empresa?
Essa questão do luxo é um pouco controversa. O que é luxo para mim, pode não ser para você. Costumo dizer que pensamos nos projetos para serem os melhores na categoria a que se propõem. Se fazemos um produto para a classe média-média, queremos fazer o melhor da classe média-média, se pensamos na classe média-alta, queremos o melhor da classe média-alta. Na alta gama, que seria o luxo, queremos o melhor dentro da categoria luxo. Nessa linha de pensamento, estou sempre a trabalhar no luxo, porque estou a fazer o melhor possível e o mais luxuoso possível dentro de cada categoria. O luxo é muito relativo. O que é o luxo? O luxo é espaço? O luxo é sinais exteriores de riqueza? Ou o luxo é conforto? Se for conforto, atuamos no luxo.
É um segmento que está a mudar? Ou melhor, uma casa considerada de luxo hoje é diferente de outras no passado?
O que configura o luxo são diversos fatores. A localização, a qualidade dos acabamentos, a dimensão do espaço e, sobretudo, o conforto. No caso da localização, não quer dizer que sejam as mais conhecidas como sendo de luxo. Pode ter-se luxo no deserto do Saara, sem vizinhos, por isso é muito relativo. Existem famílias que preferem estar mais afastadas e isso, para elas, configura luxo. Existem outras que preferem estar inseridas no casco urbano, o mais central possível, e isso confere luxo. É muito relativo.
"O que é o luxo? O luxo é espaço? O luxo é sinais exteriores de riqueza? Ou o luxo é conforto? Se for conforto, atuamos no luxo. (...) O que é luxo para uma família pode não ser para outra. Facto é: todas buscam o conforto. (...) O conforto tem de ser transversal em qualquer produto imobiliário que pretenda ter sucesso"
Na Major, quando pensamos num produto imobiliário queremos valorizar o que têm de melhor e, obviamente, os produtos são direcionados para o público correto. Há público que procura luxo com alguma privacidade e mais afastado dos grandes centros urbanos, mais silêncio, mais contato com a natureza, então o produto é pensado e direcionado para esse público. Porque o público que efetivamente prefere viver no centro da cidade, com todas as facilidades e todo o “caos”, certamente não vai optar por um produto mais afastado.
O que é luxo para uma família pode não ser para outra. Facto é: todas buscam o conforto. Qualidade térmica e acústica, um espaço bem dimensionado, iluminação natural, ventilação natural. Ou seja, o conforto tem de ser transversal em qualquer produto imobiliário que pretenda ter sucesso.
O Major Group anunciou, em 2023, o lançamento de um fundo de investimento imobiliário direcionado para investimentos em imobiliário. A estrutura do grupo sofreu alterações? O que mudou?
A Major teve um crescimento natural, embora rápido. Mas foi um crescimento natural e constante. Os projetos foram sendo desenvolvidos, foram tendo sucesso de comercialização, foram feitas entregas, foram tendo a satisfação do público. E, como uma empresa que nasce de forma supernatural, o crescimento deu-se não só na faturação ou entrega como também internamente, com crescimento de equipas, com a preparação dessas equipas. Há um crescimento e um amadurecimento de todo o grupo, de toda a equipa que desenvolve connosco os empreendimentos.
Sabemos que em Portugal há, felizmente, uma procura muito grande de várias nacionalidades, e muitas vezes são pessoas ou empresas que investem e não vivem necessariamente em Portugal, investem no mercado porque gostam do país. A figura do fundo surge para trazer mais transparência, para trazer um compliance mais forte e para dar segurança aos investidores, aos compradores que estão a investir no negócio de uma empresa séria, transparente e que demonstra isso mensalmente, de forma auditada e criteriosa.
Estamos a falar de projetos chave na mão?
Somos uma promotora que funciona de modo tradicional, somos os promotores imobiliários. Contratamos o escritório de arquitetura para desenvolver os projetos de arquitetura, escritórios de especialidades para desenvolver as engenharias, ‘players’ de mercado para fazer a comercialização, as mediadoras, e as construtoras. Cada obra pode ter uma construtora. Felizmente, desenvolvemos boas parcerias e estamos a manter o mesmo grupo construtor, porque já conhece o nosso trabalho. E temos uma equipa interna que gere, inclusive, o pós-venda, a garantia de cinco anos após a entrega dos projetos.
Sobre os projetos da Major, quais estão concluídos, em desenvolvimento e em pipeline?
Temos quatro projetos entregues. O Noveau Lisboa foi o primeiro, já há sete anos. Depois entregámos o Vivere Jamor, há quatro anos, o Garden Cascais, há dois anos, e o Solo Oeiras, há ano e meio. E temos também quatro projetos em construção: o ToLive Cascais, com previsão de entrega no primeiro trimestre de 2027, o Vistabella Oeiras, um grande projeto, também com previsão de entrega no primeiro semestre de 2027, e dois empreendimentos em Cascais, o Floratta e o Fiore, as obras iniciaram em dezembro de 2025 e a previsão de conclusão é dezembro de 2017.
E temos outros cinco projetos para lançar: dois ou três irão para o mercado este ano, no segundo semestre, e os restantes em 2027. Temos um grande projeto turístico em Tróia, um empreendimento na Costa da Guia, em Cascais, outro no Monte Estoril, em Cascais, e um em Santa Apolónia, em Lisboa. Estão todos em processo de licenciamento.
Por falar em processos de licenciamento. Têm sentido entraves ou atrasos?
Não somos a exceção. Esse é um problema em Portugal. Em Lisboa, em Cascais, em Oeiras, em Tróia… Como é em São Paulo (Brasil), Londres (Reino Unido), Madrid (Espanha) ou Milão (Itália). O licenciamento é a parte mais difícil, digamos assim, de fazer imobiliário, porque é uma parte do processo que não se controla. E em Portugal, particularmente, há um excesso de burocracia no processo. Temos excelente relação com as câmaras, mas há um excesso de burocracia que é intrínseco ao sistema. Para se ter uma licença ambiental, passa-se por quatro, cinco, seis órgãos, cada um dando o seu parecer, e não de forma integrada. Uma entidade diz uma coisa, outra diz outra e até pegar o fio à meada há um dilatar de tempo excessivo, o que faz com que o imobiliário sofra muito, porque quando se pensa num produto imobiliário é para um retrato de hoje.
"O licenciamento é a parte mais difícil, digamos assim, de fazer imobiliário, porque é uma parte do processo que não se controla. E em Portugal, particularmente, há um excesso de burocracia no processo"
Quando se compra um terreno para fazer um condomínio de dez casas, com quatro suítes, etc., pensa-se numa demanda que está no mercado naquele momento. Se se demora dois anos para obter uma licença, essa demanda mudou, então, o produto para o qual se investiu, pensou e trabalhou pode estar, eventualmente, desatualizado. Esse é um imponderável que existe no mercado imobiliário, em que o tempo é inimigo. E muitas vezes percebemos que um projeto demorou um ano ou dois anos e aprovou-se a mesma coisa do primeiro dia.
Há um esforço do Governo, com o Simplex Urbanístico, com a simplificação dos processos, para que isso se resolva, mas entre a vontade política e a normatização... e isso vai refletir-se no prazo real gasto com os licenciamentos, demora muito tempo. Acredito que se vai chegar a esse momento, de haver uma melhoria, e há vontade, tanto do Governo como das câmaras, mas ainda não está implantado e a funcionar da forma que deveria.
A juntar a esse fator, aos atrasos nos processos de licenciamento, há o aumento dos custos de construção…
O problema do custo de construção aumentar ao longo do tempo acarreta diversos fatores. Há a clássica falta de mão de obra e há, também, o aumento da tecnologia. O que quero dizer com isso? Existem dezenas e dezenas de normas que vão sendo revistas e vão ficando mais restritivas. Óbvio que aumenta a qualidade: a norma de acústica aumenta, a de ventilação, a de conforto. E temos de cumpri-las. Mas cada vez que estas normas são revistas, aumenta a exigência em qualidade, e essa exigência aumenta o preço. Há vários “problemas”: a demora nos licenciamentos e nos processos, depois o acréscimo, ano após ano, de normas mais restritivas, que aumenta o custo da construção, e depois há o problema da falta de mão de obra no país. Essa combinação de fatores faz com que o preço de construção suba constantemente. Fora isso, alguns eventos externos, uma guerra, uma pandemia, o que impacta diretamente a compra dos materiais.
Tudo isto vai elevar o valor da construção e consequentemente o valor do produto imobiliário. O Governo tem feito um esforço grande, com alguns incentivos, reduções de IVA, reduções também na parte de arrendamentos, etc., para viabilizar uma distribuição maior das casas para todos os portugueses e não só.
Voltando aos projetos da Major. Encontram-se em Lisboa, Cascais, Oeiras e Tróia. Comporta, Algarve e Porto não entram na equação?
Optámos por trabalhar bem a Grande Lisboa. Lisboa, Oeiras, Cascais, eventualmente Sintra, mas não está no ‘pipeline’ sair muito dessa região em Portugal. Além disso, temos um projeto em Tróia, um projeto importante e grande, como referido, que deve chegar ao mercado ainda este ano, no segundo semestre. O nosso ‘core business’ está muito na Grande Lisboa, apesar de termos uma prospeção grande fora de Portugal. Vamos, aliás, fazer um primeiro empreendimento em Madrid, para estudar o mercado [espanhol] com mais precisão.
O que nos pode adiantar sobre o projeto de Tróia?
Adquirimos um terreno que originalmente era da Sonae, com 265 hectares, onde estão as ruínas romanas de Tróia. Temos um ponto turístico já estabelecido, um património incrível de arqueologia, e temos um projeto de aldeamento turístico com 78 branded residences, de quatro suítes cada, com uma operação hoteleira que vai englobar toda a parte de serviços e ‘amenities’, bem como a gestão dos ativos para os proprietários que queiram colocar o ativo à disposição.
"Adquirimos um terreno que originalmente era da Sonae, com 265 hectares, onde estão as ruínas romanas de Tróia. (...) É um projeto de aldeamento turístico com 78 branded residences (...) que vai trazer à Península um serviço de alta gama, com exploração internacional, e que se vai somar a todos os projetos de qualidade e sucesso que estão a ser feitos na zona"
É um projeto que vai trazer à Península um serviço de alta gama, com exploração internacional, e que se vai somar a todos os projetos de qualidade e sucesso que estão a ser feitos na zona. Acreditamos que nos próximos dez anos vamos ter um grande destino europeu em Portugal, que será toda esta península, que começa em Tróia e vai até Melides.
É de esperar, então, que a Major possa vir a ter novos projetos na região?
Quando digo que a Península de Tróia, nos próximos dez anos, vai ter um grande crescimento, não me refiro a um volume excessivo de novas construções. Refiro-me a um crescimento qualitativo e institucional do destino, porque tudo o que se vai fazer na região está mapeado, os projetos existem, já estão em construção ou aprovados. Não pensamos fazer outros empreendimentos na região.
Há muitos portugueses a comprar e/ou a investir nos projetos da Major?
Quando fazemos projetos é para portugueses. Fazemos projetos para as pessoas e, sobretudo, para portugueses. Obviamente que o mercado português, desde 2013, 2014, está a atrair, e acredito que de forma irreversível, público internacional, porque Portugal tem um conjunto de características que conferem qualidade de vida, cultura, uma excelente gastronomia, muitos dias de sol por ano… Portugal entrou no mapa dos investidores e, sobretudo, dos investidores no setor imobiliário. Por isso, acabamos por vender também para esse público internacional. Dos nossos produtos, até ao momento, cerca de 50% a 60% do público que compra é português, e os outros 50%/40% é público internacional. Brasileiros, muitos americanos, alguns angolanos, moçambicanos, ingleses. Alguns franceses também, mas sobretudo brasileiros, americanos e, na grande maioria, portugueses.
"Portugal entrou no mapa dos investidores e, sobretudo, dos investidores no setor imobiliário"
A conjuntura política mais atribulada em países como os EUA poderá levar mais norte-americanos a investir em imobiliário em Portugal?
Há muitos brasileiros que procuram Portugal por questões políticas, há muitos que é por afetividade e outros por qualidade de vida. Agora, se se juntar tudo a decisão é muito mais óbvia. No caso dos americanos é a mesma coisa. Mas acho que esse movimento de recursos e investimentos dos americanos para Portugal está muito mais fundamentado na emigração das empresas, abrindo filiais, sucursais ou até novas empresas. E com este movimento empresarial vêm os quadros executivos. E então é preciso comprar imóveis para esses quadros poderem viver. Acho que é mais por aí do que por discordância da posição do governo, até porque esse movimento começou antes da ascensão de Donald Trump no segundo mandato.
No caso do público brasileiro, quem não vive cá está a investir porque gosta de Portugal, tem raízes e quer ter um ativo na Europa, quer diversificar os investimentos, mas não vem viver, poucos vêm viver. Já os americanos estão a vir viver, estão a vir com as empresas, estão a vir trabalhar. É um comportamento completamente diferente.
No caso da Major, os imóveis são comprados numa ótica de investimento ou os proprietários investem para viver?
Há uma percentagem de imóveis que são comprados claramente como investimento. Sejam portugueses ou estrangeiros, a maioria compra para arrendar: compra e coloca no mercado de arrendamento. E há sempre alguns que compram em planta – há uma valorização, depois, quando o empreendimento está pronto – e fazem, mais tarde, a venda. Mas a maioria [das casas compradas] é para viver.
O Governo anunciou várias mudanças no setor imobiliário para aumentar a oferta de casas no mercado, de forma a dar resposta à crise de acesso à habitação. Acredita, por exemplo, que vão ser construídas mais casas com a redução do IVA na construção para 6%?
Se for transversal a todas as construções, obviamente vai-se refletir. Os valores tendem a baixar e passa a haver uma oferta muito maior. Porquê? Porque muitos projetos que hoje são inviáveis devido à soma dos custos passarão a ser viáveis. Estamos a falar de uma redução de 23% para 6% na maior rubrica do negócio imobiliário, a construção, que é a fase mais dispendiosa. Isso viabilizará muitos empreendimentos que estão na gaveta.
Mas há outras nuances no processo, porque a redução do IVA é para imóveis que serão vendidos até um limite de valor [para imóveis com valor de construção até 648.000 euros]. Como é que se controla isso? Ou seja: num empreendimento com 100 unidades, de tipologias T1, T2, T3 e T4, os T1 e T2 estão dentro dos limites, mas o T3 e o T4 estão acima. Como é que se proporcionaliza o custo da construção para fazer parte da construção com IVA a 6% e parte da construção com a IVA a 23? É uma medida, acredito, que vai atingir em cheio, obviamente, os empreendimentos direcionados a uma gama mais baixa, seja ela construção a custos controlados ou residências para jovens, porque todos os produtos no mesmo empreendimento estão dentro dos limites.
Ou seja, são medidas que não terão grande impacto no segmento residencial de luxo?
Acho que as medidas que têm sido implementadas ao longo de 2024 e 2025 visam, e bem, a classe média, ou seja, ter oferta mais acessível para a classe média. Isso é o justo e acho que não vai chegar à gama alta. A gama alta compra, tem o poder aquisitivo para comprar.
"(...) Precisamos de investidores estrangeiros, tal como precisamos de estrangeiros para a falta mão de obra, para aumentar a nossa capacidade produtiva. Mas isso tem de ser feito, claro, de forma correta, sobretudo com os portugueses que estão cá e pagam contas"
O que o Governo precisa é, de alguma maneira, de fortalecer programas que já tinha de apoio a investidores estrangeiros [como o RNH], de manter a atratividade de Portugal para recursos estrangeiros. Óbvio, pagando o que têm de pagar, contribuindo com o país com o que têm de contribuir. Achar esse equilíbrio é fundamental, porque precisamos de investidores estrangeiros, tal como precisamos de estrangeiros para a falta mão de obra, para aumentar a nossa capacidade produtiva. Mas isso tem de ser feito, claro, de forma correta, sobretudo com os portugueses que estão cá e pagam contas.
Falar de celebridades e/ou figuras públicas que investem em imobiliário em Portugal ou compram casa no país é sempre um tema delicado, por motivos de confidencialidade, mas diga-nos: a atratividade do país mantém-se?
Tivemos contactos com algumas figuras públicas, sim. Alguns até já são nossos conhecidos do Brasil, por exemplo, que gostam muito de Portugal. É o caminho natural, porque Portugal tem uma particularidade de simplicidade que atrai muito, sobretudo as pessoas com mais notoriedade, que conseguem estar cá sem aquele assédio mediático gigantesco, em que não podem ir à rua ou a um restaurante.
Aqui conseguimos ter simplicidade no estar, no convívio social, as pessoas respeitam, vivem e deixam viver. Isso não tem preço. E as pessoas que vêm, essas pessoas [figuras públicas], percebem isso logo na primeira semana que passam aqui e apaixonam-se, porque é possível ir e vir sem ser notado. A tranquilidade dos filhos poderem circular pelas ruas sem grandes riscos de qualquer tipo de assédio ou importunação é sensacional.
A questão da privacidade é crucial…
O respeito pelo próximo, que é uma qualidade intangível. Não se consegue quantificar quanto é que isso vale. Então, boa parte dessa atratividade deve-se a isso, ao modo de estar das pessoas. Isso… acho que não tem preço.
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