Alterações às SIGI publicadas em Diário da República viabilizam regime

Depois de promulgadas em meados de agosto pelo Presidente da República, as alterações ao regime das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), que saíram em julho da Assembleia da República, foram agora publicadas em Diário da República. Entre outros aspetos, o diploma publicado esta quarta-feira, dia 4 de setembro de 2019, vem clarificar que estas sociedades devem ter como atividade principal a aquisição de imóveis para arrendamento, ou seja, destinar pelo menos 75% dos ativos em carteira a esta atividade.

As alterações procuram, sobretudo, salvaguardar um cenário de diminuição da oferta no mercado de arrendamento habitacional ou agravamento dos preços.

Depois de vários avanços e recuos, o diploma foi aprovado com votos favoráveis de PS, PSD e CDS-PP, contra de Bloco de Esquerda e PCP e a abstenção do PAN. Os deputados, como o idealista/news noticiou, aprovaram uma alteração à redação inicial do diploma, que previa que as SIGI tivessem como atividade principal a aquisição de imóveis para arrendamento ou outras formas de exploração económica – deixando a porta aberta a estas sociedades para investir em outras atividades, como promoção imobiliária ou reabilitação, por exemplo.

Isto aconteceu depois de serem apresentados ao Parlamento três pedidos de cessação de vigência do decreto-lei do Governo que criou a versão portuguesa dos Real Estate Investment Trust (REIT), apresentados pelo PCP, BE e Verde. 

As linhas mestras da versão final das SIGI

• Regime fiscal 

As SIGI vão, afinal, ter de respeitar as regras previstas no artigo 22º e 22º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais, aplicável aos Organismos de Investimento Coletivo, ao contrário do que previa o decreto-lei original do Governo.

Caso tal não aconteça, a sociedade tem de pagar IRC, ficando porém assegurada a neutralidade fiscal para os sócios.

No que respeita ainda aos investidores, no caso dos contribuintes residentes ficam sujeitos às taxas gerais. Já os não residentes pagam 10% (sempre que os acordos fiscais de convenção para eliminar a dupla tributação não determinem o contrário). 

• Capital social

Seguindo o exemplo das congéneres espanholas SOCIMI, uma SIGI em Portugal tem de ter mínimo de €5.000.000 de capital social - algo que se manteve inalterado pelos deputados face ao texto inicial do Governo.

• Dispersão de capital 

Pelo menos 20% do capital, representativo de 2% dos direitos de voto, tem de estar disperso em bolsa ao fim de três anos, as SIGI têm de ter disperso em bolsa. E depois de cinco anos após a admissão à bolsa, a percentagem sobe para 25%. A versão original exigia a dispersão de 20% logo após a admissão à negociação.

• Endividamento

A exposição financeira a terceiros das SIGI não pode nunca exceder um valor equivalente a 60% do valor do ativo total.

• Ativo

As SIGI, para poderem beneficiar de vantagens fiscais, terão de ter no mínimo 75% da carteira composta por direitos sobre bens imóveis para arrendamento ou “outras formas contratuais atípicas que incluam prestações de serviços necessárias à utilização do imóvel” (antes estava “outras formas de exploração económica”). 

Adicionalmente, pelo menos 80% do ativo deve ser composto por direitos sobre bens imóveis e participações.

Estes ativos podem ser residenciais, escritórios ou centros comerciais.

• Período de detenção mínima dos ativos

Tanto os imóveis para arrendamento como as participações em SIGI, ou em outras sociedades que tenham um objeto social equivalente (esta última possibilidade é uma novidade face ao preâmbulo), têm de ser detidos durante pelo menos três anos.

Reavaliação periódica de ativos

Com a revisão parlamentar do diploma do Governo, as SIGI passam a estar obrigadas a cada 7 anos, no mínimo, solicitarem uma avaliação dos ativos em carteira a um auditor externo independente registado junto da CMVM.

• Distribuição de dividendos

Anualmente, 90% dos lucros resultantes de dividendos e rendimentos (que podem constituir até 25% do ativo) têm de ser sempre repartidos pelos investidores. Por outro lado, também têm de ser distribuídos 75% dos restantes lucros.