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A pensar investir nas SIGI? A versão final do regime vista à lupa

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Autor: Redação

Reclamado há anos pelos investidores, nacionais e estrangeiros, o regime das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI) está finalmente preparado para ser operacionalizado em Portugal. Criado pelo Governo no início do ano, e aplaudido pela Euronext Lisboa, com o objetivo de dinamizar o investimento imobiliário e o mercado do arrendamento, o modelo inicial mereceu, no entanto, forte oposição política. Acabou por ser aprovado no Parlamento, mas sofreu alterações. Preparámos um guia para explicar-te como afinal vai funcionar. 

Depois de meses de discussão, e até pedidos de cessação desta iniciativa legislativa por parte dos partidos mais à esquerda (BE e PCP), os deputados do PS e da direita (PSD e CDS-PPP) acabaram por viabilizar as SIGI, aprovando o diploma, na semana passada.

Mas, com o argumento de que a sua atividade fomente a procura, sem penalizar a oferta no mercado do arrendamento e evitar um agravamento dos preços imobiliários, foram introduzidas alterações pelos deputados face ao texto inicial do Governo.

Parlamento aceitou regime mas mudou as regras 

A principal mudança que sai da Assembleia da República, mesmo na reta final dos trabalhos parlamentares antes das férias de verão e de terminar a legislatura liderada pelo socialista António Costa, tem a ver com a função central das sociedades que têm de cotar em bolsa e as condições para que se possa beneficiar de vantagens fiscais.

Ao contrário da versão inicial, o objetivo social das SIGI terá de ser o investimento em imóveis para arrendamento de longa duração - ainda que seja fora do mercado residencial. Ou seja, podem investir também em escritórios e centros comerciais, reabilitando e construindo. Desta forma, desaparece a possibilidade de participarem em "outras formas de exploração económica“, que afinal era o grande motivo da discórdia à volta do regime.

Para que não restem dúvidas sobre esta nova oportunidade de investimento no mercado imobiliário nacional, apresentamos agora, de forma resumida, os pontos essenciais do modelo luso dos REIT (Real Estate Investment Trust) - mecanismo criado, há mais de meio século, nos EUA como veículo de captação de financiamento em bolsa para projetos de arrendamento e diversificação das carteiras de investimento e que tem sido um êxito em mercados como o do Reino Unido e Espanha.

O cumprimento dos requisitos do novo regime em Portugal será assegurado pela Autoridade Tributária e Aduaneira, devido aos benefícios fiscais atribuídos, mas também pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), uma vez que as SIGI têm de estar obrigatoriamente cotadas em bolsa. 

As linhas mestras das SIGI - após a luz verde dos deputados

  • Regime fiscal 

As SIGI vão, afinal, ter de respeitar as regras previstas no artigo 22º e 22º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais, aplicável aos Organismos de Investimento Coletivo, ao contrário do que previa o decreto-lei original do Governo.

Caso tal não aconteça, a sociedade tem de pagar IRC, ficando porém assegurada a neutralidade fiscal para os sócios.

No que respeita ainda aos investidores, no caso dos contribuintes residentes ficam sujeitos às taxas gerais. Já os não residentes pagam 10% (sempre que os acordos fiscais de convenção para eliminar a dupla tributação não determinem o contrário). 

  • Capital social

Seguindo o exemplo das congéneres espanholas SOCIMI, uma SIGI em Portugal tem de ter mínimo de €5.000.000 de capital social - algo que se manteve inalterado pelos deputados face ao texto inicial do Governo.

  • Dispersão de capital 

Pelo menos 20% do capital, representativo de 2% dos direitos de voto, tem de estar disperso em bolsa ao fim de três anos, as SIGI têm de ter disperso em bolsa. E depois de cinco anos após a admissão à bolsa, a percentagem sobe para 25%. A versão original exigia a dispersão de 20% logo após a admissão à negociação.

  • Endividamento

A exposição financeira a terceiros das SIGI não pode nunca exceder um valor equivalente a 60% do valor do ativo total.

  • Ativo

As SIGI, para poderem beneficiar de vantagens fiscais, terão de ter no mínimo 75% da carteira composta por direitos sobre bens imóveis para arrendamento ou “outras formas contratuais atípicas que incluam prestações de serviços necessárias à utilização do imóvel” (antes estava “outras formas de exploração económica”). 

Adicionalmente, pelo menos 80% do ativo deve ser composto por direitos sobre bens imóveis e participações.

Estes ativos podem ser residenciais, escritórios ou centros comerciais.

  • Período de detenção mínima dos ativos

Tanto os imóveis para arrendamento como as participações em SIGI, ou em outras sociedades que tenham um objeto social equivalente (esta última possibilidade é uma novidade face ao preâmbulo), têm de ser detidos durante pelo menos três anos.

  • Reavaliação periódica de ativos

Com a revisão parlamentar do diploma do Governo, as SIGI passam a estar obrigadas a cada 7 anos, no mínimo, solicitarem uma avaliação dos ativos em carteira a um auditor externo independente registado junto da CMVM.

  • Distribuição de dividendos

Anualmente, 90% dos lucros resultantes de dividendos e rendimentos (que podem constituir até 25% do ativo) têm de ser sempre repartidos pelos investidores. Por outro lado, também têm de ser distribuídos 75% dos restantes lucros.