Imobiliário afasta pessimismo e traça 2023 melhor que o esperado

A reta final de 2022 encheu o mercado de dúvidas. Com a inflação em alta, os juros a subir a grande velocidade, a crise energética e a guerra na Ucrânia, muitos previam uma recessão económica e um forte impacto destes fatores no setor imobiliário. Apesar de as incertezas ainda exigirem cautela e de se esperar um ajuste nas avaliações imobiliárias e uma queda no investimento, responsáveis de grandes empresas imobiliárias pintam um cenário menos pessimista para os próximos meses, traçando perspetivas para 2023 melhores do que o esperado para a Península Ibérica.

Esta foi a visão partilhada pelos representantes de várias companhias, como a Arcano, BNP Paribas, Merlin, Colonial, Lar España ou Aedas Homes, que estiveram reunidos na V Iberian Reit & Listed Conference, que decorreu esta quarta-feira, dia 15 de fevereiro, em Madrid.

Uma das visões mais encorajadoras foi partilhada por Ignacio de la Torre, sócio e economista-chefe da Arcano Partners, que garantiu que "o pior já passou. A tempestade passou", frisou, uma vez que a inflação já está a baixar e os salários a melhorar. Também Borja Ortega, CEO do BNP Paribas Real Estate em Espanha, enviou uma mensagem otimista ao mercado, reconhecendo que "agora estamos mais positivos do que em novembro e dezembro” de 2022. Já Pere Viñolas, CEO da Colonial, descartou que 2023 seja um ano brilhante, embora esteja mais otimista.

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O que esperar da economia e do imobiliário em 2023?

Mas como vão correr os negócios imobiliários em 2023? Os especialistas reunidos na conferência organizada pela European Public Real Estate Association (EPRA) e pela Iberian Property deram várias perspetivas sobre como vai evoluir o mercado imobiliário, dando pistas também sobre a atividade económica e evolução dos juros em 2023:

• Recessão económica na Europa será evitada em 2023: os especialistas acreditam que a atividade económica desacelere no espaço europeu, mas afastam um cenário de recessão. Sobre este ponto, o CEO do BNP Paribas RE acredita que Espanha e Portugal vão conseguir escapar à recessão e que "2023 vai ser melhor do que o esperado". Mas admitiu que deverá haver uma quebra no volume de investimento para o conjunto do ano perto dos 20%, tendo em conta que 2022 fechou com recordes de investimentos.
• Subida dos juros vão atingir máximo em 2023: Ignacio de la Torre acredita ainda que as taxas de juro na Zona Euro vão atingir um teto em breve e que, depois, vão cair até se manterem em torno dos 2,5% no médio prazo, assim que a inflação moderar. Isto significa, de acordo com o economista, que “as taxas de juros estruturais, importantes para o setor imobiliário, permanecerão em níveis baixos globalmente pelos próximos 10 a 20 anos”.
• Mercado imobiliário continuará dinâmico: Borja Ortega acredita que em 2023 "haverá muita atividade no setor imobiliário" e que a "Península Ibérica está na mira de empresas, investidores e cidadãos”, dada a sua competitividade e qualidade dos ativos. Também David Martínez, CEO da Aedas Homes, tem “perspectivas muito boas” para 2023, porque o desequilíbrio entre oferta e procura continua a existir. “Mês a mês estamos a sentir um aumento nas vendas”, admite o responsável pela Aedas Homes, sublinhando, contudo, que no mercado de arrendamento os negócios fechados são de menor valor.  

Já Ismael Clemente, CEO da Merlin Properties, acredita que a atividade imobiliária vai correr bem desde que o Banco Central Europeu (BCE) não suba muito mais os juros. “O ambiente para as operações subjacentes vai ser positivo, se os bancos centrais não aumentarem muito mais as taxas de juro”, pois aí “entramos em recessão e o desemprego aumenta”, alerta.

A verdade é que é esperado um ajuste dos preços dos imóveis, dada a atual situação macroeconómica. O presidente-executivo da gigante imobiliária espanhola - que está cotada na Euronext Lisboa - acredita que “vamos ver um ajuste nominal nos preços dos imóveis, mas é algo cíclico. Não devemos de nos preocupar”, frisou ainda no evento.

GTRES

Uma oportunidade para investir em empresas cotadas

E alguns dos principais players do imobiliário espanhol acreditam até que este é o momento de investir, sobretudo, em imobiliárias cotadas. Foi isso mesmo que defendeu Dominique Moerenhout, CEO da EPRA: "Os principais REIT espanhóis estão a ter um bom desempenho em rendas e ocupação. A inflação está a ter um maior impacto nos rendimentos (que auferem através das rendas) do que nos custos de funcionamento, o que é positivo para o setor". E acrescentou ainda que “o setor está muito bem posicionado para absorver as subidas das taxas de juro”, prevendo que “em 2024, os investidores voltem a assumir posições no setor dos REIT, quando a economia voltar a crescer”.

Por detrás desta sua visão está o forte desconto com que estão cotadas as principais REIT (Real Estate Investment Trust) europeias, que ultrapassa, em média, os 40% do valor patrimonial líquido (NAV). Ou seja, o seu valor de mercado está bem abaixo do valor das suas carteiras. "Existe um fosso entre os preços das ações e os resultados das empresas. E isso gera uma oportunidade de compra. É agora que temos de investir para estarmos posicionados quando o mercado se recuperar. Se esperarmos, pode ser tarde demais", alertou ainda o CEO da EPRA.

Apesar da atual situação das REIT, o setor espera que a tendência seja revertida no futuro. "Temos de ter paciência. O mercado comprador vai chegar", concluiu o presidente da Colonial.