Procura por imóveis logísticos na Europa continua apesar da inflação

O ambiente macroeconómico continua a ser uma realidade desafiante para os investidores e arrendatários dos imóveis industriais de logísticos na Europa. O aumento dos custos, a incerteza económica e a falta de mão de obra são três dos principais fatores que afetam os inquilinos em 2023. Alguns arrendatários destes espaços logísticos estão mesmo a adiar os seus planos de expansão no curto prazo, até porque há falta de ativos novos. Mas, ainda assim, a procura por imóveis industriais e de logística por parte dos inquilinos tem-se mantido saudável, com novos negócios de ocupação a florescer pelo espaço europeu.  

As conclusões são do European Real Estate Logistics Census, que foi realizado durante o verão de 2023 pela Analytiqa (em nome da Tritax EuroBox e da Savills), contando com a participação de 256 inquilinos, investidores, promotores, proprietários de terrenos, gestores de ativos, consultores e agentes em todo o mercado pan-europeu. "Os resultados da terceira edição refletem o ambiente desafiante no qual operamos atualmente, com os inquilinos a identificarem o aumento dos custos, a incerteza económica e a oferta de mão de obra como desafios significativos para as suas empresas”, comenta Phil Redding, CEO Tritax EuroBox, citado em comunicado enviado às redações.

“Portugal não difere da Europa na preocupação para com a obsolescência do parque existente”, Pedro Figueiras, Head of I&L na Savills Portugal

"Apesar dos atuais ventos macroeconómicos contrários, o setor da logística tem-se mantido resiliente e é positivo ver que existe uma luz ao fundo do túnel no que diz respeito ao sentimento geral. Este fator irá estimular a atividade nos mercados dos inquilinos e de investimento, particularmente em regiões-chave como a Alemanha e Espanha, que deverão registar uma expansão nos próximos três anos”, acrescenta Marcus de Minckwitz, Head of EMEA Industrial and Logistics, Savills.

Também em Portugal tem-se sentido uma “maior confiança generalizada pelos vários ‘stakeholders’ e ocupantes com intenção de aumentar a sua área logística e a continuação das mudanças seculares no setor – remodelação e foco nos fatores ESG [Environmental, Social, and Corporate Governance]”, destaca no documento Pedro Figueiras, Head of I&L na Savills Portugal.  Mas a falta de oferta de novos imóveis industriais e logísticos em Portugal continua a ser uma preocupação para os ocupantes – sobretudo aqueles que querem aumentar áreas. E, no lado dos promotores, há “dificuldade em identificar localizações onde possam desenvolver novos projetos cumprindo os requisitos exigidos pela logística”, destaca ainda Pedro Figueiras.

Imagem de Jens P. Raak por Pixabay

Inquilinos adiam planos de expansão na logística

O ambiente macroeconómico está a estabilizar, mas continua a ser uma realidade desafiante, perante o aumento dos custos, falta de mão de obra e incerteza económica. De tal forma que há mesmo inquilinos de espaços logísticos que estão a adiar os seus planos de expansão a curto prazo (um ou dois anos). “No entanto, as pressões de mercado parecem ser de curto prazo, uma vez que apenas 12% dos players estão a reduzir ou a adiar a expansão por um período de dois a cinco anos e 3% estão a adiar indefinidamente”, concluem no estudo.

Por detrás deste recuo está também a falta de espaços logísticos e o crescimento médio das rendas de 10% no último ano. Ainda assim, “a procura de imóveis industriais e logísticos por parte dos inquilinos mantém-se saudável”, uma vez que o volume de absorção atingiu 13,2 milhões de m2 no primeiro semestre de 2023. Apesar de ser inferior ao recorde atingido durante a pandemia (de 21 milhões de m2 ocupados), a área logística ocupada na Europa entre janeiro e junho deste ano está acima dos 11,7 milhões de m2 registados em 2018 e 2019.

Dentro de três anos, a Alemanha deverá continua a ser o principal mercado a expandir-se. E em Espanha também há perspetivas de crescimento. Dentro dos subsectores, são os retalhistas que mais esperam expandir-se no próximo ano (sobretudo devido ao comércio eletrónico e do modelo omnicanal). E os fabricantes estão a planear aumentar a sua área industrial, sobretudo, no longo prazo (dentro de três ou mais anos).

Imagem de aniset por Pixabay

Evolução tecnologia e critérios ESG marcam procura por ativos logísticos na Europa

O que também é bem visível nos imobiliário industrial e logístico é a presença cada vez maior da tecnologia, bem como a importância dada aos fatores ESG. "Estamos a assistir aos avanços tecnológicos que continuam a impulsionar a evolução da cadeia de abastecimento, com os ocupantes a investirem numa gama diversificada de tecnologias, incluindo veículos elétricos e automação, à medida que procuram ganhos de eficiência e produtividade, juntamente com um melhor desempenho em termos de emissões de carbono”, analisa Phil Redding.

Portanto, no que diz respeito à tecnologia e ao ESG há várias tendências identificadas no mercado da logística nível europeu, aponta o estudo:

• a automatização e a redução da cadeia de abastecimento continuam a ser prioridades, mas com menos foco na acumulação de stock;
• há também quem tencione investir na automatização ao nível dos edifícios;
• observa-se um crescente investimento em veículos elétricos, a tecnologia que deverá a impactar em maior escala a cadeia de abastecimento nos próximos três anos;
• os objetivos ESG passaram da ambição para a ação, com especial enfoque na questão do Ambiente, especificamente, na energia limpa e verde, seja na melhoria da eficiência energética dos edifícios, na instalação de postos de carregamento para veículos elétricos ou até na produção de energia renovável. Mas há ainda um “défice de atenção” no que respeita aos aspetos sociais, como comodidades 'indoor' (cantinas, duches e cacifos) que ajudam a melhorar o bem-estar dos trabalhadores.

"Olhando para o futuro, é provável que a variável social dos ESG passe para o topo da agenda dos inquilinos, uma vez que estes procuram atrair e reter os melhores profissionais num mercado de trabalho europeu competitivo”, conclui Phil Redding.