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Reabilitar para Arrendar: "Há financiamento garantido para todos os projetos viáveis que se queiram fazer" (vídeo)

Autores: Tânia Ferreira, @Frederico Gonçalves, Luis Manzano

Portugal tem milhares e milhares de edifícios em ruínas e abandonados, que têm agora a oportunidade de ter uma segunda vida, com o Reabilitar para Arrendar. O programa, que concede financiamento aos investidores a condições mais vantajosas do que o mercado, "está a superar todas as expetativas" e a dotação inicial de 50 milhões de euros está já em vias de ser consumida. Mas o "dinheiro não é uma preocupação, porque há financiamento garantido para o que for necessário", revela em entrevista ao idealista/news Vítor Reis, presidente do Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU).

O que motivou o lançamento do Reabilitar para Arrendar?
Isto existe para que tenhamos casas com rendas acessíveis para a generalidade das famílias portuguesas. Facilitar o acesso à habitação é a grande ideia subjacente a tudo o que estamos a fazer. 

É, sem dúvida, a nossa grande aposta. Esperamos que este programa seja mesmo o ponto de partida para reabilitar o património, incentivar o arrendamento e criar condições para oferecer habitação com rendas acessíveis.

"Facilitar o acesso à habitação é a grande ideia subjacente a tudo o que estamos a fazer" 

De que forma?
Quando oferecemos a um particular um empréstimo com uma taxa de juro fixa de 2,9%, em que garantimos 90% do investimento, a 15 anos, estamos exatamente a tentar que a enorme massa de prédios nos centros históricos dos grandes centros urbanos do país sejam postos a uso.

Tivemos um processo de enorme desperdício urbanístico no país. Ao mesmo tempo que andámos a gastar milhões a fazer novas infraestruturas, novas ruas, novos esgotos e a construir mais prédios, gastando milhões nisto, fomos deixando os nossos centros com cada vez mais prédios e casas vazias. Isto é um absurdo.

São estas casas que são o grande target do Reabilitar para Arrendar, permitindo que qualquer entidade (pode ser uma misericórdia, um município, um particular, porque o sistema é totalmente aberto), se possa candidatar e conseguir o nosso financiamento. 

"Oferecemos a um particular um empréstimo com uma taxa de juro fixa de 2,9%, em que garantimos 90% do investimento, a 15 anos"

Que balanço faz? São verdadeiras as notícias de que está a ser um êxito?
Há uma adesão enorme e está a superar todas as nossas expetativas. Pensávamos ter a primeira obra no início do próximo ano e já começou em setembro em Coimbra.  

As candidaturas entradas somam já mais de 107 milhões de euros, muito mais dos que os 50 milhões iniciais e temos mais de 10,5 milhões de euros de candidaturas aprovadas. É um processo que está a evoluir diariamente. 

Há mais dinheiro para financiar o programa depois de esgotados os 50 milhões de euros iniciais?
Não estamos minimamente preocupados com a dotação financeira, porque o que combinámos com as nossas entidades financiadoras, foi uma primeira tranche de 50 milhões de euros e tão logo vejamos que a execução dessa tranche está avançada entraremos imediatamente a pedir a segunda, terceira, quarta, tantas quantas sejam necessárias para assegurar o financiamento das operações.

"Há uma adesão enorme e está a superar todas as nossas expetativas" 

Esta é a grande nova deste ciclo de reformas do país. O financiamento deixou de ser um problema, por razões que tem que ver com a credibilidade da República Portuguesa. Havia um problema de reputação do país e do IHRU, tínhamos muito mau nome porque tínhamos défices gigantescos, mas esses problemas estão resolvidos. 

Quantas casas se podem reabilitar com os 50 milhões?
Os 50 milhões, de acordo com as nossas estimativas, dariam para reabilitar cerca de 400 edifícios com cerca de 1200 a 1600 habitações nos dois primeiros anos. Mas com a velocidade a que isto vai, antevejo que vamos atingir essa meta no prazo de um ano. 

Qual o perfil dos candidatos?
Até agora, a entidade que maior número de candidaturas apresentou foi a Misericórdia do Porto, que tem um legado gigantesco de prédios fechados e ao abandono e em zonas absolutamente fantásticas da cidade do Porto. Temos também fundos de investimento imobiliário, como o caso de Coimbra. E depois há muitos particulares um pouco por todo o país. 

"Os 50 milhões de euros dariam para reabilitar cerca de 400 edifícios com cerca de 1200 a 1600 habitações"

Estamos a encontrar situações de todo o tipo, desde pessoas que têm uma casa num meio rural sem condições de viabilidade, até aos grandes centros urbanos. 

É um negócio atrativo para os investidores?

Não estamos a convidar as pessoas a virem meter-se num negócio ruinoso. 

Está definido que é aplicado o chamado regime de renda condicionada, determinada em função do valor patrimonial tributário do prédio. É um valor mais administrativo, mas que tem sempre em conta que há uma taxa interna de rentabilidade para quem fez o investimento. 

Sabemos que as pessoas têm que fazer um investimento, com riscos, e procurámos encontrar o necessário equilíbrio para que no final consigamos casas acessíveis para as pessoas. 

Isto existe para que tenhamos casas com rendas acessíveis para a generalidade das famílias portuguesas. Facilitar o acesso à habitação é a grande ideia subjacente a tudo o que estamos a fazer. 

"Através do nosso simulador, qualquer pessoa pode ficar a saber não só quanto é que custa a gestão do prédio, o condomínio, o IRS, as taxas que tem de pagar, a renda que recebe e a amortização do financiamento para no final saber se vai meter num negócio que é ou não ruinoso"

Como é que se afere a viabilidade dos projetos?

Através do nosso simulador, qualquer pessoa pode ficar a saber não só quanto é que custa a gestão do prédio, o condomínio, o IRS, as taxas que têm de pagar, a renda que recebe e a amortização do financiamento para no final saber se vai meter num negócio que é ou não ruinoso. Até porque há rácios de custo por metro quadrado que têm de ser respeitados para que isto seja minimamente viável. 
 
É a primeira vez que se faz um simulador destes no país e está a ter uma enorme procura com milhares e milhares de simulações. É a peça que nos permite saber o que se está a passar em termos de procura, mesmo antes da formalização das candidaturas, essencialmente estamos a falar de pequenos prédios, de três ou quatros fogos, nos centros urbanos, de norte a sul. 

Os investidores podem dar o destino que quiserem aos imóveis reabilitados?

Não. O financiamento, com estas condições, é destinado a colocar os edifícios no mercado de arrendamento para habitação permanente com condições acessíveis. Não estamos a falar de habitação sazonal para a chamada época de praia, nem de turística dos alojamentos turísticos.

Mas se o proprietário quiser, a qualquer momento, pode liquidar o empréstimo e libertar-se das obrigações, podendo então dar ao prédio o destino que entender. Mas enquanto existir financiamento tem que respeitar as regras que estão no contrato.

Há algum tipo de penalização para quem não cumprir as regras do programa?
Executaremos a hipoteca, que é a única exigência de garantias que fazemos. E vamos aproveitar a capacidade de cruzamento de dados do arrendamento que agora tem a nossa máquina fiscal. Isto vai ser uma das nossas ferramentas de fiscalização para garantir que os prédios que estão a ser reabilitados estão a respeitar aquilo que foi contratualizado.

"Vamos aproveitar a capacidade de cruzamento de dados da máquina fiscal para fiscalizar e garantir que os prédios reabilitados estão a respeitar o que foi contratualizado"

Quanto custa uma renda ao abrigo deste programa?
Não posso antecipar isso, porque ainda que exista uma renda condicionada, depois há outros fatores que influenciam o valor final. Por exemplo, há ruas paralelas, uma ao lado da outra, onde chegam a haver diferenças de pelo menos 30%. Ter uma casa num rés de chão ou num último andar com vista faz a diferença. Ter uma casa com um T1 ou T3 faz a diferença. Também fazem diferença os acabamentos.