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“Os proprietários com o PAA beneficiam de isenção total de tributação sobre os rendimentos prediais"

Autores: @Frederico Gonçalves, Tânia Ferreira, @Jone

As regras do Programa de Arrendamento Acessível (PAA) são conhecidas e o Governo preparou inclusive um conjunto de perguntas e respostas para explicar como funciona o programa, que entra em vigor hoje (1 de julho de 2019), e a partir de quando está também disponível uma plataforma online no portal da habitação na qual proprietários e arrendatários se poderão candidatar/inscrever e um simulador de renda, segundo revela em entrevista ao idealista/news Ana Pinho, secretária de Estado da Habitação.

Segundo a governante é crucial dinamizar o mercado de arrendamento em Portugal, um país que vive “uma crise habitacional”. O PAA surge nesse sentido, mas demorará algum tempo a dar frutos. “Há um trabalho muito grande que tem de ser feito de divulgar o programa, explicá-lo e gerar confiança nas suas próprias condições e forma de funcionamento, e isto também demora o seu tempo”, reconhece.

Quais são os principais objetivos do PAA e porque existe este programa?

O PAA existe da constatação e da assunção deste Governo que vivemos uma crise habitacional, que o âmbito de famílias com dificuldade grave em aceder à habitação, pelo menos em certas zonas do país, se alargou consideravelmente, e da necessidade que sentimos de, a par com o enorme esforço que estamos a fazer, e que achamos que deve ser a resposta de primeira linha de promoção de oferta pública de habitação para disponibilizar às famílias portuguesas, devíamos complementar isto até para aumentar a dimensão da resposta, com um programa que incentivasse os privados a poderem aderir à disponibilização de oferta habitacional para arrendamento a custos mais baixos e assim mais compatíveis com os rendimentos das famílias.

Que vantagens têm os proprietários ao colocar as suas casas no PAA?

O PAA oferece aqui um beneficio, que é a isenção total de tributação sobre os rendimentos prediais, seja em sede de IRS, seja em sede de IRC, que advenham de frações colocadas no âmbito deste programa, mas em contrapartida, os proprietários terão de acordar em fazer um preço de renda mais modesto face ao que seria o preço de renda do mercado.  

O PAA tem outra coisa que é extremamente importante para quem aposta no setor de arrendamento, que é uma grande redução do risco. O PAA tem três razões pelas quais reduz consideravelmente o risco. Uma é que conseguimos negociar com as seguradoras um pacote de seguros de renda, um deles a cargo do proprietário, que é o seguro relativamente a incumprimento no pagamento de renda.

"Quem incumprir no âmbito deste programa, e o incumprimento pode ser de todo o tipo, falsas declarações, não pagamento de renda, ou não cumprir as suas obrigações, fica suspenso de voltar ao PAA durante cinco anos e tem de devolver o benefício que teve ao Estado"

O PAA tem garantias adicionais de segurança que confortam as seguradoras, os proprietários e os inquilinos, tornando-o quase um microclima de segurança. E que condições são essas: primeiro temos a questão da taxa de esforço, que nunca é superior a 35%. Segundo temos a questão do seguro para os inquilinos de quebra de rendimentos involuntário. E por fim temos uma outra situação, que é, quem incumprir no âmbito deste programa, e o incumprimento pode ser de todo o tipo, falsas declarações, não pagamento de renda, ou não cumprir as suas obrigações, fica suspenso de voltar ao PAA durante cinco anos e tem de devolver o benefício que teve ao Estado.

Qual é a duração mínima do contrato?

Os contratos têm dois tipos de duração mínima. Se é um contrato de arrendamento para habitação, a duração mínima é de cinco anos. Mas há uma exceção, porque o alojamento estudantil também é uma área de prioridade do Governo. [Nesse sentido] quisemos também poder cobrir o arrendamento de habitações ou de quartos para estudantes. Por isso, se o contrato cumpre os requisitos para ser de residência temporária de estudantes, a duração mínima é de nove meses, podendo as partes acordarem, daí para cima, o tempo que considerarem mais conveniente. 

Acredita que o PAA vai ter grande adesão?

Há um trabalho muito grande que tem de ser feito de divulgar o programa, explicá-lo e gerar confiança nas suas próprias condições e forma de funcionamento, e isto também demora o seu tempo. É muito claro que a adesão ao programa será progressiva, o que nós gostaríamos era que quando ele estivesse em velocidade de cruzeiro, o que não prevejo que aconteça antes de provavelmente ano e meio, que 20% dos novos contratos de arrendamento fossem feitos no âmbito deste programa. Há muitas casas arrendadas, mas este programa só está disponível para novos contratos e suas renovações. 

"Se conseguirmos atrair pelo menos um em cada 5 novos contratos de arrendamento que venham a ser feitos daqui a ano e meio, dois anos, era um sucesso muito grande e uma ajuda brutal para as famílias que estão a precisar muito de apoio na área do acesso à habitação"  

Se conseguirmos atrair pelo menos um em cada 5 novos contratos de arrendamento que venham a ser feitos daqui a ano e meio, dois anos, era um sucesso muito grande e uma ajuda brutal para as famílias que estão a precisar muito de apoio na área do acesso à habitação.  

Pode afirmar-se que o Estado vai perder receita fiscal com o PAA? 

O preço deste programa, o custo público que este programa tem, face ao número de famílias que tem potencial para apoiar, é significativamente mais baixo que as outras soluções. O PAA dá por família uma poupança anual superior a duas rendas. Muitas famílias que há cinco anos arranjavam habitação com facilidade e a custos comportáveis, hoje em dia não conseguem autonomizar-se ou estão num esforço tremendo. Duas rendas e meia de poupança por ano, duas rendas que seja, era suficiente para muitas destas famílias não terem de viver angústias todos os meses para chegarem ao fim do mês com comida, saúde, educação e habitação pagas. É disto que estamos a falar.

Os valores máximos de renda suscitaram alguma polémica. Como funciona, afinal, o PAA?

O limite de renda máximo admissível para uma habitação no âmbito do PAA é calculado caso a caso. Podemos imaginar dois T2, só que um tem quintal acabado de reabilitar, a melhor eficiência energética, está equipado e mobilado, tem dois lugares de estacionamento cobertos. E o outro, embora tenha as condições mínimas de habitabilidade, o que é obrigatório para integrar o programa, não tem obras de reabilitação de fundo há algum tempo, ou seja, tem um estado de conservação mais modesto, tem janelas com pouca eficiência energética, não tem equipamentos de cozinha, não tem estacionamento e está no quinto andar sem elevador. Não seria justo, no âmbito deste programa, que as casas pudessem ser colocadas todas ao mesmo valor.

"O limite de renda máximo admissível para uma habitação no âmbito do PAA é calculado caso a caso (...). Não seria justo, no âmbito deste programa, que as casas pudessem ser colocadas todas ao mesmo valor"

O PAA funciona assim: o senhorio que queira testar as condições de acesso, a partir de segunda-feira, quando entra em vigor o programa, pode ir à plataforma que está disponível no portal da habitação, onde tem um simulador, não precisa logo de se registrar, e põe as características do seu imóvel para que saiba qual é o limite máximo de renda que pode contratar para ficar ao abrigo do PAA.

Há depois um teto, ou seja, imaginemos um T0 com 500 m2 que pela fórmula, por ter uma área grande, por estar localizado no Parque das Nações, por ter estacionamento, etc., o valor de renda seria altíssimo. Ai achamos que estamos perante uma tipologia que já está com padrões que não fará muito sentido serem subsidiados com apoios do Estado. 

Cada habitação tem o seu próprio limite de renda, derivado das suas características. O que este limite dá é o valor a partir do qual o Estado não vai financiar. Ou seja, uma habitação se der acima desse limite, o proprietário tem descer mais de 20% se quiser ser integrado no PAA.

O que têm de fazer proprietários e potenciais arrendatários para se candidatarem?

O sistema que está concebido e que estará disponível na plataforma no portal da habitação é um sistema no qual os proprietários colocam as características da sua habitação, e ao fazerem esta inscrição do alojamento ficam com um certificado que determina as condições que têm de estar no contrato para ele ser enquadrado, basicamente o limite de renda e o número mínimo de pessoas do agregado habitacional com o qual tem de celebrar o seu contrato. O agregado habitacional vai fazer a mesma coisa, coloca os seus dados, e dá-lhe o intervalo de rendas no qual pode celebrar contratos e a tipologia máxima que pode ocupar.

"Com estes dois certificados [o do proprietário e o do arrendatário], o contrato a única coisa que tem de ter, além de cumprir os cinco anos de duração mínima, é estar de acordo com o que estes dois papéis dizem. [Depois] A forma como estas pessoas se encontram ou como decidem celebrar contrato é absolutamente livre"

Ora com estes dois certificados, o contrato a única coisa que tem de ter, além de cumprir os cinco anos de duração mínima, é estar de acordo com o que estes dois papéis dizem. [Depois] A forma como estas pessoas se encontram ou como decidem celebrar contrato é absolutamente livre.

Há algum risco de o contrato ficar sem efeito durante o processo e do proprietário perder a isenção a que tem direito?

Se o contrato cumprir os cinco anos de duração mínima, ou 9 meses no caso do alojamento estudantil, e está de acordo com o que aqueles dois papéis [certificados] dizem… É para isso que os papéis existem, para quando se assina o contrato as pessoas estarem seguras de que tudo está resolvido, tratado.