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Comprar casa em Portugal - tudo o que é preciso saber

Guia das principais etapas a cumprir no âmbito de um processo standard de compra e venda de um imóvel habitacional no país, para diferentes usos.

Photo by Sven Finger on Unsplash
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Autor: Redação

A compra de um imóvel em Portugal – seja um apartamento, uma casa, quinta ou terreno – é um processo que se reveste de alguma complexidade e implica o cumprimento de vários requisitos legais. Antes de mergulhar nesta aventura e para que tudo corra bem, sem chatices e problemas, durante e depois de se fechar negócio, que façam perder tempo e dinheiro, o melhor é mesmo estar bem informado.

Neste artigo, preparado para o idealista/news pela Belzuz Abogados*, apresentamos as principais etapas que deverão ser cumpridas no âmbito de um processo standard** de compra e venda de um imóvel em Portugal, por parte de um particular, sendo dirigido a qualquer interessado na aquisição de um imóvel no país, quer seja para efeitos de arrendamento, investimento (arrendamento de longa duração, alojamento local), férias ou uso habitacional, entre outros.

  • Entidades Não Residentes em Portugal - Obtenção do Número de Identificação

Um dos primeiros passos no processo de compra e venda de um imóvel em Portugal, para as entidades que não tenham residência fiscal em Portugal, é a obtenção do Número de Identificação Fiscal (“NIF”) junto da Autoridade Tributária e Aduaneira. O NIF é o número administrativo que identifica cada pessoa singular em Portugal perante a Autoridade Tributária e Aduaneira, sendo necessário para todos os contratos celebrados no âmbito da aquisição de um imóvel em Portugal.

No caso das pessoas singulares, caso o comprador seja casado será necessário solicitar o NIF de ambos os cônjuges ainda que o imóvel seja apenas adquirido por um deles.

  • Auditoria legal e técnica ao Imóvel

Devido ao avultado investimento que a compra de um imóvel implica, é recomendável a realização de uma auditoria legal e técnica ao imóvel – levantamento e análise de todas as informações e dados relativos ao imóvel - antes da celebração e assinatura de qualquer acordo, de forma a que o comprador possa avaliar corretamente a propriedade que pretende adquirir e diminuir ao máximo os riscos do processo.

Será esta a fase na qual o comprador poderá confirmar, por exemplo, quais os ónus e encargos que incidem sobre o imóvel, se o uso do lugar da garagem é exclusivo ao proprietário do apartamento, se está incluído aquando da transmissão do imóvel, entre outros.

  • Contrato promessa de compra e venda

Antes da assinatura da escritura pública de compra e venda, e com o propósito de vincular as partes ao negócio futuro, é recomendável a celebração de um acordo denominado contrato promessa de compra e venda, por via do qual cada uma das partes irá estabelecer os termos e as condições para a compra e venda, comprometendo-se, nos termos do mesmo, à celebração do futuro negócio, no qual a propriedade será transferida para o comprador.

Num contrato promessa de compra e venda dever-se-ão estabelecer as condições do negócio, como por exemplo:

  1. Identificação do vendedor e do comprador
  2. Identificação do Imóvel
  3. Preço da compra e venda
  4. Descrição dos termos e condições de pagamento
  5. Prazo para a realização da escritura pública

Este tipo de acordo não é obrigatório; contudo, este é um procedimento comum quando o comprador tem necessidade de recorrer ao crédito bancário ou, por qualquer outro motivo, o contrato definitivo não possa ser imediatamente outorgado.

O contrato promessa de compra e venda deverá ser sempre cuidadosamente revisto por um profissional habilitado já que na nossa prática profissional por vezes encontramos situações em que a redação desadequada deste tipo de contrato resultou na perda do valor do sinal dado pelo comprador, o qual, em alguns casos, poderá chegar aos 30% do valor total do imóvel.

  • Registo Provisório do Contrato Promessa de Compra e Venda

Quando há lugar à assinatura de um contrato promessa de compra e venda o registo do mesmo poderá ser requerido junto da Conservatória do Registo Predial por forma a salvaguardar a posição do promitente-comprador como futuro proprietário do imóvel, perante terceiros.

Assim, caso o vendedor pretenda vender o imóvel a outra entidade que não o promitente-comprador, este último poderá fazer valer o seu direito e, mediante o recurso à via judicial, obrigar o comprador a cumprir o acordo assumido num primeiro momento e a transmitir a propriedade do imóvel para o promitente-comprador.

  • Escritura Pública de Compra e Venda / Contrato de Compra e Venda

O contrato definitivo de compra e venda é preparado e outorgado pelas partes perante um notário, advogado ou solicitador, que, conforme o caso, será a entidade que irá certificar que a compra e venda decorre nos termos acordados, verificando o pagamento do preço, certificando a identidade das partes, os documentos referentes à propriedade e o pagamento das obrigações fiscais, sendo ainda a responsável pela realização do registo da aquisição em nome do novo proprietário junto da Conservatória do Registo Predial.

  • Registo Definitivo da Aquisição

Uma vez celebrada a escritura pública ou contrato definitivo, o registo da aquisição deve ser apresentado na Conservatória do Registo Predial.

Impostos sobre o Património

Os principais impostos devidos pela aquisição e titularidade de um imóvel são:

1) Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) - Este imposto é devido apenas uma vez no momento da aquisição da propriedade. A taxa de IMT varia entre 0% a 8%, de acordo com o valor de aquisição ou valor patrimonial tributário, a taxa a aplicar (de 1 a 8%), a sua localização e a sua finalidade.

2) Imposto de Selo (“IS”) - Este imposto é liquidado no momento de aquisição da propriedade. O valor da taxa é 0,8%, independentemente do valor da aquisição.

3) Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”) - Este imposto é devido todos os anos pelo contribuinte que seja proprietário do prédio a 31 de dezembro do ano a que diz respeito o imposto, tendo uma taxa entre 0.3% a 0,45% do valor patrimonial tributável do imóvel.

Para que sejam observadas todas as especificidades das diferentes etapas do processo de compra e venda - preparação da escritura pública de compra e venda, pagamento de impostos, registo junto da Conservatória do Registo Predial, etc. - é recomendável que as partes, tanto o comprador como o vendedor, se encontrem devidamente assessoradas por um profissional independente e com competência na área de direito imobiliário.

*Ricardo Pires Jordão, departamento de Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal

**Este artigo é facultado somente para propósitos de informação geral e não pretende, nem deve ser considerado como aconselhamento legal ou profissional de qualquer tipo.