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Multifamily: o segmento que faz furor lá fora e promete revolucionar o imobiliário em Portugal

A habitação construída para arrendar será a grande aposta, antecipa um estudo da JLL. Investidores preparam lançamento de 3.000 casas para arrendar nos próximos anos.

JLL
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Autor: Leonor Santos

Multifamily, PRS (Private Rental Scheme) ou BTR (Build To Rent). Múltiplas designações para um conceito relativamente simples de explicar. Ou seja, habitação construída de raiz destinada a arrendamento. Trata-se de um segmento alternativo que gera milhões lá fora e que tem tudo para vingar “cá dentro”, numa altura em que 'millennials', classes média e média baixa, estudantes ou profissionais deslocados, precisam de soluções para viver que não passem pela compra de casa. E Portugal tem, de facto, quase tudo – a necessidade e investidores interessados –, mas falta-lhe algo importante: produto disponível. O mais recente estudo da JLL, "Multifamily – A market on the rise", aponta o país como um dos que apresenta maior potencial na Europa para a expansão deste modelo, e não tem dúvidas que irá emergir como “grande aposta” dos investidores nos próximos anos, com projetos que irão trazer cerca de 3.000 fogos para arrendamento ao mercado nacional já a partir de 2023, corrigindo o problema da oferta.

Este é um segmento em alta há já vários anos, nos EUA, e apresenta-se como um dos mercados mais consolidados da Europa – tem atraído o interesse dos principais investidores institucionais que encaram este segmento alternativo como uma oportunidade de criar valor de longo prazo e com rendimento estável. Só em 2019, o Multifamily movimentou 52,96 mil milhões de euros no espaço europeu, destacando-se países como a Alemanha, com 19,43 milhões de euros de investimento ou a Dinamarca, com 6,96 milhões de euros. E 2020 segue a todo o vapor: foram movimentados cerca de 31 mil milhões só nos primeiros seis meses do ano.

“Com crise ou sem crise, precisamos sempre de uma casa”. As palavras são de Pedro Lancastre, diretor geral da JLL em Portugal, que durante a sessão de apresentação deste estudo inédito, na qual o idealista/news esteve presente, fez questão de sublinhar a resiliência do mercado residencial e a sua importância, nomeadamente num contexto de pandemia como aquele que estamos a viver. Maria Empis, Head of Strategic Solutions da consultora, frisou igualmente a necessidade de se olhar para este tipo de alternativas de habitação, e nota, aliás, que terão de surgir “inevitalmente” no mercado português, apesar do "longo caminho" que ainda tem de ser feito.

Multifamily: para quê, para quem e onde

As unidades Multifamily são projetadas para serem flexíveis e atender a diferentes tipos de necessidades. E desengane-se quem pense que os grandes motores de procura são apenas e só os millennials. Na prática, este segmento alternativo caracteriza-se por projetos de habitação em larga escala, standardizados, exclusivamente direcionados para arrendamento, e com uma gestão profissionalizada que garanta a proteção e valor das casas a longo prazo.

Em Portugal, a procura por este tipo de soluções tem vindo a aumentar muito, nos últimos anos, por parte das gerações mais novas e de famílias de classe média e média baixa - seja por dificuldades em obter financimento junto dos bancos para comprar casa, ou porque simplesmente preferem a flexibilidade de se mudarem quando quiserem -, registando-se também um afluxo crescente de profissionais e talentos altamente qualificados atraídos pelo país que procuram uma solução residencial igualmente flexível para as suas necessidades. Todos estes fatores indicam uma “clara oportunidade para o desenvolvimento do produto Multifamily em Portugal, especialmente nas cidades mais populosas - Lisboa e Porto”, lê-se no estudo da consultora.

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Lisboa e Porto, e respetivas Áreas Metropolitanas, serão, por isso, segundo a JLL, os principais alvos, estando atualmente alguns projetos já previstos para a zona da capital. Dentro da capital, os eixos da Alta de Lisboa e Ajuda são as zonas com maior potencial para acolher este tipo de projetos, sendo áreas limítrofes como Miraflores, Carnaxide e Algés também localizações de grande interesse. Mas não só. De acordo com a consultora, o mercado de Multifamily encontra oportunidades num raio de ação mais abrangente, considerando destinos atrativos os concelhos na margem sul do Tejo, como Almada e Barreiro, além de Loures.

Segundo o estudo, a oferta para arrendar em Lisboa e Porto é, de facto, reduzida, “bastante pulverizada”, e de “baixa qualidade” num stock em que boa parte das construções tem mais de 40 anos, apresentando-se assim como desadequada às necessidades da procura, quer em termos de áreas e compartimentação das casas, quer em termos de rendas praticadas.

“Há uma procura real e latente para o arrendamento nas principais zonas urbanas de Lisboa e Porto, que abrange uma boa diversidade de perfis”, refere Patrícia Barão, Head of Residential da JLL. “Há um segmento especialmente interessante, com um enorme potencial de crescimento nos próximos anos. São os mais jovens, que hoje não têm resposta para as suas necessidades habitacionais e que procuram soluções mais flexíveis e acessíveis, mas não apenas por questões financeiras”, acrescenta ainda a responsável. Isto porque as gerações mais jovens já não querem "ter uma casa", preferem antes "usar uma casa".

Portugal é "alvo preferencial" dos investidores 

Além dos bons indicadores de procura e da falta de oferta, tal como refere a consultora, Portugal é também um alvo preferencial por estar ainda numa fase muito inicial de desenvolvimento do negócio, não existindo no país um mercado de arrendamento institucional, sendo por isso um bom local para lançar projetos de grande escala nesta área.

Enquanto alvo de investimento para Multifamily, "o mercado nacional beneficia ainda da crescente liquidez existente na Europa e da tendência de maior foco dos investidores neste tipo de ativos, vistos como uma classe de elevada resiliência especialmente em tempos de recessão económica, dada a sua versatilidade na adaptação a outros usos e na capacidade de gerar retornos sustentados a longo-prazo”, lê-se no estudo.

"Alguns projetos já em estão em desenvolvimento e, nos próximos anos, vamos ter muitas novidades neste setor. Diria que, nos próximos cinco anos, podemos ver o investimento em Multifamily no nosso país disparar para um peso de 25% do total investido no nosso mercado”, refere Fernando Ferreira, Head of Capital  Markets da JLL. “Além disso, num contexto em que existem já mercados bastante maduros na Europa, em que a yield média se situa entre 2,5 e 3,5%, Portugal tem capacidade de oferecer um retorno de 4,5%. Isto rivaliza, no contexto nacional, com o retorno dos escritórios e do comércio de rua”, acrescenta o responsável.