Do luxo à classe média: Louvre transforma-se em Bondstone para investir em novos segmentos

Começou, em 2016, como promotora imobiliária vocacionada para o residencial de luxo e, ao longo dos últimos quatros anos, investiu 100 milhões de euros em nove projetos entre Lisboa, Porto e Cascais. Mas 2020 será um ano de mudança para a, até agora, Louvre Capital, que renasce para se apresentar ao mercado como Bondstone. Muda o nome e a “cara”, mas não só. Muda também a orientação de negócio. A nova marca vai investir e apontar a mira a outros segmentos imobiliários, desde residencial para a classe média para vender ou arrendar, a escritórios, hotelaria, coworking e coliving. Paulo Loureiro, CEO da Bondstone, partilhou esta mudança em primeira mão com o idealista/news.

A Bondstone quer investir entre 300 e 500 milhões de euros, nos próximos três/quatro anos, e orientar os capitais que “está a trazer de fora” para outros lugares que não a cidade de Lisboa e “sobretudo para outros segmentos do imobiliário que não sejam o residencial caro”. Desde escritórios, ‘alternative assets' - como o coworking e coliving - até à construção para arrendamento e hotelaria. Neste último caso, a ideia da empresa passa por atuar numa lógica patrimonialista, ou seja, como donos dos empreendimentos e não como operadores turísticos.

“Não foi uma vontade nossa investir só em projetos premium, mas este foi o mercado no qual houve mais procura nestes últimos três/quatro anos”, explica Paulo Loureiro, que entretanto decidiu fazer um rebranding à Louvre para abri-la a “capitais mais institucionais”. Argumenta que, por um lado, “há cada vez mais oferta no mercado residencial de luxo”, ao mesmo tempo que a procura “está a ficar mais ‘flat’”.

Recentemente, a Bondstone aliou-se à Universtone, um grupo internacional de investimento imobiliário que nos últimos 25 anos desenvolveu projetos residenciais e comerciais de grande escala em França, Bélgica e Coreia do Sul, com uma área total de construção de 870.000 m2 e um valor comercial de 1,7 mil milhões de euros.

Empreendimento Rosa Araújo Louvre

“Os capitais estrangeiros que estão a vir para Portugal estão cada vez menos interessados neste residencial para a classe alta, média alta”, indica o responsável, dando nota de que está para breve o lançamento daquele que será o último empreendimento de reabilitação no segmento residencial premium. 

Os capitais estrangeiros que estão a vir para Portugal estão cada vez menos interessados neste residencial para a classe alta, média alta

Bondstone “vira as costas” à reabilitação

Paulo Loureiro considera o fenómeno da reabilitação urbana em Portugal, e especialmente em Lisboa, um “caso único” na Europa, que pode ser explicado pelo grande stock de edifícios degradados que, neste caso, a cidade tinha (e ainda tem). Um cenário que acabou por alimentar a subida de preços nos grandes centros, em relação às periferias, dificultando o acesso à habitação nestas zonas. Acredita que a procura de luxo ainda existe, mas que os preços estabilizaram, numa altura em que os custos de contexto continuam a aumentar e as margens a diminuir.

Louvre

“Há menos interesse dos investidores estrangeiros em investir em reabilitação urbana. Aliás, eu posso anunciar que nós, como Bondstone, já não vamos investir mais em reabilitação urbana na cidade de Lisboa. Não esperávamos que os prazos e os custos associados fossem tão grandes”, admite o gestor, referindo-se nomeadamente aos atrasos administrativos e de licenciamento que complicam todo o processo de investimento.

“Os investidores continuam interessados em Portugal, mas não querem tanto risco administrativo”, avisa o responsável.

Foco na construção para arrendamento

Um dos objetivos da Bondstone é apostar forte no “build to rent”. A empresa quer entrar no mercado da construção nova para arrendamento para a classe média e está a avaliar se tem o contexto legal e jurídico para fazê-lo. Em Portugal "ainda não existe este mercado e o Estado não investe em ‘public housing’. É um mercado que o Estado não está a ocupar e deveria, a meu ver”, afirma Paulo Loureiro, que cita dados da OCDE que colocam o país na cauda da tabela ao nível de investimento no setor público da habitação.

Lembra que o “arrendamento em geral é para as pessoas que moram cá, e que já não estamos a falar de especulação de golden visa, mas de gente que precisa de casa para viver no país” e revela estar a olhar “muito seriamente” para fora da cidade de Lisboa, como Oeiras, Margem Sul do Tejo, Porto, e periferia do Porto. “Estamos nesta situação na qual o Estado não faz e não dá os meios aos privados para fazer. Isso tem de mudar”, afirma o CEO da Bondstone, que pede maior celeridade administrativa e burocrática, uma vez que “os prazos têm um grande impacto para o investidor privado”.  

Estamos nesta situação na qual o Estado não faz e não dá os meios aos privados para fazer. Isso tem de mudar

Paulo Loureiro está convencido de que é importante aumentar a oferta neste segmento e, desta forma, ajudar a diminuir os preços. “Assim será muito mais fácil para a classe média portuguesa arrendar uma habitação que seja decente e não em ruínas como agora existe”, defende. Salienta, ainda assim, a importância dos portugueses converterem a mentalidade de ser proprietário para arrendatário, pensando que as gerações mais novas estão “mais preparadas para isso”.

Empreendimento Scenic Louvre

O CEO da Bonstone argumenta que a classe média portuguesa ganha pouco em relação a outros países europeus, e que a inflação no setor imobiliário nos últimos cinco/seis anos não foi acompanhada pelo aumento real dos salários, “daí que tenha aumentado o gap entre estas duas coisas, o que faz com que seja mais díficil conseguir um empréstimo” ou ter mais poupanças, por exemplo.

“Para comprar precisamos da banca, e como este é um sistema bastante disfuncional aqui em Portugal, e a taxa de esforço é muito alta, temos de orientar-nos para o mercado de arrendamento. Ninguém pergunta à banca se pode arrendar”.

“Parque habitacional para a classe média não tem nada que ver com os vistos gold”

O responsável da Bondstone considera que aquilo que foi vendido no âmbito dos vistos gold, nos últimos anos, é uma “fração mínima” daquilo que foi construído e vendido em geral. É assertivo quanto às consequências do fim do regime nas grandes cidades: “vamos matar esta fonte de capitais e de investidores, esta procura, mas o que eu acho é que a procura no futuro não virá daí, virá da classe média”.

Olha, aliás, para os vistos gold como um fenómeno que beneficiou principamente a cidade de Lisboa, e ligeiramente o Porto, mas considera que “é importante avançar e não pensar meramente nisso”.  “Vamos fazer todos os esforços, juntamente com a APPII, para tentar que algumas alterações legislativas venham a baixar os custo de contexto para poder finalmente construir o famoso parque habitacional para a classe média portuguesa que não tem nada que ver com os vistos gold”, assevera.

É importante avançar e não pensar meramente nisso [nos vistos gold]

Paulo Loureiro rejeita mesmo que sejam os promotores imobiliários os responsáveis por a classe média portuguesa ter saído de Lisboa. “A cidade em 1985 tinha 800 mil habitantes, em 2010, quando começou a nova onda de investimento, tinha 500 mil habitantes. Estas pessoas não sairam por causa dos vistos gold que ainda não existiam”, aponta, frisando que "as pessoas saíram porque as cidades estavam degradadas, e o que nós fizemos, porque havia uma procura, foi reabilitar os centros”, indica, destacando que muitas pessoas já nem viviam ali.

Empreendimento The Nest Louvre