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O problema da habitação acessível: custos (de construção) a mais, para rendimentos a menos

A criação de um mercado de habitação acessível esteve em debate no primeiro dia do SIL 2020, que este ano acontece num formato híbrido.

Photo by Zui Hoang on Unsplash
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Autor: Leonor Santos

O problema não é novo. E a solução para o problema, também não. Há muito que o imobiliário discute a necessidade de criação de um mercado de habitação acessível em Portugal, algo que, na opinião dos especialistas do setor, continua longe de um cenário ideal por falta (também) de uma sinergia entre a esfera privada e pública. Todos são unânimes em dizer que o país precisa de casas que os portugueses possam pagar, mas alertam para os custos de contexto e construção - cada vez mais elevados - que acabam por refletir-se na fatura final. A carga fiscal e instabilidade legislativa também entram na equação deste problema, assim como os rendimentos das famílias, longe de acompanharem a subida de preços da habitação registada ao longo dos anos.

O debate sobre a criação de um mercado de habitação acessível no país esteve na agenda daquele que foi o primeiro dia do SIL 2020, e que este ano acontece em formato híbrido. Várias personalidades do setor juntaram-se para debater o presente e futuro do imobiliário, num ano marcado pela chegada da pandemia da Covid-19. No SIL Investment PRO Powered by APPII, que decorreu no auditório PT Meeting Center esta quinta-feira (8 de outubro 2020), realizaram-se várias conferências, transmitidas online, e em tempo real, para quem decidiu estar presente, mas à distância, naquela que é a maior feira imobiliária do país.

Casa de sonho VS casa que as famílias podem comprar

Um dos temas do dia foi o da habitação acessível. Ricardo Sousa, CEO da Century 21, que moderou este debate, começou por dizer que os tempos [de pandemia] que vivemos “colocaram ainda mais em evidência o ‘gap’ entre aquela que é a casa de sonho dos portugueses e a casa que realmente podem comprar”. O responsável lembrou que esta casa de sonho tem vindo a “crescer” nos últimos anos, e com ainda mais força em tempos de Covid-19: querem-se áreas maiores, terraços e varandas, de preferência moradias, e vontade de viver em mercados mais periféricos.

Mas o sonho está bem longe da realidade. Ricardo Sousa explica que a área média de uma casa vendida se continua a situar nos 108 metros quadrados (m2) e a de uma casa arrendada nos 90 m2. “Na prática, o sonho não se realiza”, diz, frisando que as pessoas continuam a comprar as mesmas casas, e nos mesmos sítios, para explicar que o perfil do comprador se mantém, na verdade, inalterado.

Refere ainda que, perante o problema da habitação acessível, é preciso olhar, sobretudo, para o rendimento médio das famílias, e mais concretamente para o facto de a maioria dos agregados ter de continuar a alocar grande parte do seu rendimento disponível para a habitação. “Acreditamos que parte da resposta para resolver o problema reside nesta questão”, declara. Como resolver? “Devíamos passar de uma lógica de produto para uma lógica de serviço, e de uma lógica transacional para uma lógica relacional”.

Ricardo Veludo, vereador do urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa, também presente no debate, adianta que é preciso, antes de mais, “evoluirmos sobre aquilo que é a procura de mercado e ajustamento da oferta, porque é preciso aferir o que é, de facto, habitação acessível para determinada pessoa”.

Custos de contrução dispararam e são um entrave

É também nos promotores imobiliários que reside a esperança da criação de mais oferta de habitação acessível. João Sousa, CEO do JPS Group, lembra que os “privados estão completamente alinhados com a necessidade de habitação para a classe média”, mas é perentório em afirmar que é igualmente importante “diminuir os custos de construção” para que essa diminuição de preço “seja refletida no bolso de quem compra”.

“Não basta dizer que queremos fazer, é preciso que exista um contexto que o permita”, defende o responsável. João Sousa lembra que a carga fiscal é muito elevada e acredita que o setor público e privado têm de agir de forma conjunta para atingir estes objetivos.

“Estamos constantemente a fazer apelos, nomeadamente nos custos que temos, para que exista uma redução”, lembra o promotor imobiliário.

Ricardo Veludo, “representante” do setor público, considera que “não existe má vontade política”, mas reconhece, de facto, “uma ausância de conhecimento e de racionalidade económica”.

“Temos cada vez mais custos e as famílias não estão a ganhar mais”

Fernando Santo, administrador da Montepio Gestão de Ativos Imobiliários ACE, acredita que uma das razões do problema da habitação acessível reside no facto de haver no país uma “falta de visão estratégica a longo prazo e falta de continuidade”, relembrando, por exemplo, as constantes alterações em matéria legislativa e fiscal, que acabam por causar grande instabilidade.

“E por que é que, afinal, não temos preços acessíveis?”. Fernando Santo faz a pergunta e dá a resposta: “Se as famílias não podem pagar mais, seria então normal ajustar as exigências para que os custos baixem e isso se possa refletir [no preço final a pagar]. É simples. Ou reduzimos os custos, ou aumentamos o rendimento das famílias”.  

Segundo o responsável, “há dinheiro e vontade de investimento”, mas não podemos esquecer que, ao longo dos anos, “os custos de construção quase duplicaram”, remata o responsável.