O mercado imobiliário está em alta em Portugal, em concreto o segmento residencial. Ao contrário do que se poderia esperar, a compra e venda de casas não desacelerou em tempos de pandemia. Mas este é um setor que tem vindo a sofrer ao longo dos anos constantes alterações, nomeadamente legislativas. E há novidades na calha para 2022 relacionadas com a mediação imobiliária. O objetivo é combater fraudes no setor e atividades financeiras não autorizadas. Explicamos tudo sobre este tema com fundamento jurídico.
A partir de 1 de março de 2022, há uma nova lei a ter em conta, que diz respeito aos atos que titulam habitualmente os negócios imobiliários e que vincula quem os elabora, como é o caso dos conservadores ou notários, ou autêntica, os advogados ou solicitadores, começa por explicar o advogado Ricardo Matos Fernandes, neste artigo preparado para o idealista/news.
O objetivo da nova lei (Lei n.º 78/2021) é prevenir e combater o exercício de atividade financeira não autorizada, relacionada com produtos que, na sua verdadeira génese, podem remeter a “verdadeiros esquemas fraudulentos praticados por pessoas que se aproveitam de momentos de fragilidade pessoal ou financeira dos cidadãos”, escreve-se na proposta de lei do diploma publicado no dia 24 de novembro de 2021 – o “Regime de prevenção e combate à atividade financeira não autorizada e proteção dos consumidores”.
“Atividade financeira não autorizada”, nos termos desta lei, consiste na “tentativa ou a prática de atos ou o exercício profissional de atividade regulada pela legislação do setor financeiro sem habilitação ou sem registo, ou de outros factos permissivos legalmente devidos ou fora do âmbito que resulta da habilitação, do registo ou desses factos”.
O que muda?
O que muda? Os conservadores, notários, solicitadores, advogados, oficiais de registo ou câmaras de comércio e indústria passam a estar obrigados a abster-se de executar qualquer operação ou conjunto de operações, presentes ou futuras, que saibam ou que suspeitem poder estar associadas à tentativa ou ao exercício de atividade financeira não autorizada.
Assim, a partir de 1 de março de 2022, notários, solicitadores e advogados terão de comunicar em plataforma a disponibilizar pelo Banco de Portugal (BdP) a informação sobre as escrituras públicas, documentos particulares autenticados ou documentos com assinatura por si reconhecida em que intervenham, com exceção daqueles em que atuem por conta de entidades autorizadas, se reconduzam a:
- A tentativa ou o exercício de atividade financeira não autorizada, nomeadamente em contratos de mútuo ou declarações de assunção ou confissão de dívida;
- Contratos de locação financeira;
- Contratos de locação financeira restitutiva;
- Contratos de compra e venda de imóveis associados a contrato de arrendamento ao vendedor ou de transmissão da propriedade ao primitivo alienante;
- Contratos de compra e venda de bens imóveis ou de bens móveis sujeitos a registo que não envolvam a concessão de mútuo por entidades habilitadas a desenvolver a atividade creditícia, sempre que o comprador já tenha sido vendedor do mesmo bem, ou esteja previsto o arrendamento ou usufruto do bem imóvel ou o usufruto do bem móvel pelo vendedor, ou esteja prevista a opção de recompra do bem pelo vendedor;
Aquelas entidades ficam ainda obrigadas a previamente consultarem o registo público de entidades autorizadas, disponível no site do BdP, e de fazer constar do documento a celebrar se o ato, contrato ou documento em causa é ou não celebrado no âmbito do exercício de uma atividade financeira reservada a entidades habilitadas junto do BdP, divulgando aos outorgantes e fazendo constar do documento a informação obtida.
Por outro lado, os mesmos profissionais, quando intervenham nos atos de assunção ou confissão de dívida ou contratos de mútuo, têm o dever de se certificar junto dos mutuantes de que não estão inscritos no mencionado registo público de entidade autorizadas e, nesse caso, obter a declaração do mutuante de como não está a realizar uma atividade reservada a entidades habilitadas junto do BdP e fazê-la constar do documento em causa.
A nova lei à lupa
“A partir de 1 de janeiro próximo – data da entrada em vigar da lei –, nos contratos de mútuo civil superiores a 2.500 euros, a entrega do valor mutuado passa a ter de ser obrigatoriamente realizada através de instrumento bancário – cheque ou transferência bancária –, devendo constar do contrato a menção à data e ao instrumento bancário utilizado, bem como as informações necessárias à sua rastreabilidade documental ou informática”, alerta o advogado, que trabalha em Direito Real e Mediação Imobiliária.
O incumprimento destas obrigações é sancionado disciplinarmente ou no âmbito deontológico pelas entidades ou órgãos competentes, como seja o IRN da as respetivas Ordens, sem prejuízo do sancionamento penal ou contraordenacional.
Por outro lado, no âmbito das suas competências contraordenacionais, o BdP pode utilizar a informação constante da referida base de dados apenas para efeitos de prevenção, combate e sancionamento da atividade financeira não autorizada, explica o jurista.
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1 Comentários:
Gostava de ver exemplos, pois ao meu ver é papel do notário detectar dividas e outros prejuizos antes que o comprador assine e pague o valor devido pela compra do imóvel.
Tambem não compreendo quanta a forma de pagamento obrigatória em cheque ou tranferencia bancaria, já que sempre houve transações imobiliarias com permutas e até prazos entre as partes em devido acordo, portanto também não será mais possivel utilizar bens do exterior como forma de pagamento ou títulos e similares?
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