Olhando para os mercados dos vários países da União Europeia (UE), salta à vista que os preços das casas estão em tendência de alta desde 2013. E, apesar de os valores das casas estarem sobrevalorizados em cerca de metade dos países desta zona económica, a Comissão Europeia (CE) diz que uma correção nos preços é “improvável”. Caso venha a acontecer, antecipa que terá um “impacto limitado sobre a estabilidade financeira e atividade económica” nos países. Porquê?
Recuperando o fôlego da crise financeira global, a maioria dos países da UE começaram a ver os preços das casas a subir ano após ano. E a evolução a maior velocidade foi mesmo registada durante a pandemia da Covid-19. Contas feitas, o preço das casas na UE aumentou uma média de 4% ao ano, o que quer dizer que deu um salto de 38% entre o segundo trimestre de 2013 e o mesmo período de 2021, tal como apontam as Previsões económicas do outono de 2021 da CE.
Comparando a evolução dos preços das casas aos seus principais “drivers” – como é o caso do rendimento das famílias, taxas de juro e investimento em habitação –, a Comissão Europeia conclui que os preços da habitação estão atualmente sobrevalorizados em cerca de metade dos países da UE. O caso mais grave é mesmo o de Luxemburgo, seguido da Suécia, Áustria, Alemanha e França. Portugal é o sexto país da UE onde há a maior sobrevalorização de preços das casas.
Qual a evolução do preço das casas no futuro?
As condições reuniram-se na Europa para que os preços das casas escalassem. Há restrições na oferta, em parte, devido à atividade limitada da construção e aos atrasos nos licenciamentos. E, depois, há uma elevada procura, que foi ainda mais estimulada pelas elevadas poupanças das famílias a par das baixas taxas de juro dos créditos habitação.
“Em vários países da UE, as condições de financiamento favoráveis e o aumento do rendimento disponível das famílias têm apoiado a procura por espaços residenciais, especialmente em áreas urbanas e suburbanas, mesmo antes da pandemia”, informa a CE no mesmo boletim. Tudo isto influenciou a tendência de subida dos preços das casas.
E são estes mesmos fatores que vão ditar o futuro do mercado residencial na Europa. “Embora os preços [das casas] pareçam supervalorizados em muitos países, significativas correções nos preços são improváveis devido à forte procura e oferta escassa”, lê-se no documento divulgado na semana passada.
Mesmo que “uma correção do preço da habitação desencadeada por um aumento nas taxas de juro não possa ser descartada, os ajustes de preço provavelmente serão silenciados” devido ao desequilíbrio entre oferta e procura. E, portanto, uma possível queda nos preços teria um “impacto limitado” sobre a estabilidade financeira e a atividade económica na UE. “Uma vez que os aumentos dos preços da habitação nos últimos anos pouco acrescentaram à atividade económica através do investimento residencial, uma redução dos preços da habitação, caso se materializasse, também teria limitadas repercussões para a atividade económica”, explicam ainda desde o órgão presidido por Ursula von der Leyen.
Quais as consequências da subida dos preços das casas?
A verdade é que, segundo as previsões, “os preços da habitação na UE não deverão cair rapidamente abaixo dos níveis atuais”, assumem ainda. Mas há consequências para esta dinâmica de preços em alta, sobretudo, ao nível da acessibilidade da habitação, que se tem vindo a “deteriorar” ano após ano.
“A habitação acessível é, para já, a principal questão que emerge da recente aceleração dos preços das casas”, dizem ainda. Por um lado, quem comprou casa recentemente a preços altos, pode enfrentar riscos no pagamento do crédito habitação ao banco, sobretudo, no caso das taxas de juro - que estão em mínimos históricos - mudarem o rumo de evolução. E, por outro, este cenário tem efeitos graves no acesso à habitação, sobretudo, para quem tem rendimentos mais baixos, explicam ainda.
O aumento dos preços a um ritmo mais acelerado do que os rendimentos das famílias em toda a UE torna “difícil a compra de uma casa própria”. Entre 2013 e 2021, o crescimento dos preços da habitação excedeu o crescimento do rendimento familiar em 21 estados-membros e em mais de 20% em 11 países, destaca o documento. O maior aumento foi observado em Luxemburgo (+ 57%), onde uma família precisa de aproximadamente 14 anos de renda para comprar uma casa de 100m2. Na Irlanda, Áustria, Portugal, Hungria, Alemanha, Holanda e Suécia, o crescimento dos preços desde 2013 excedeu o crescimento acumulado do rendimento familiar em mais de 30%, sublinham.
E quais são as principais consequências para das famílias? A Comissão Europeia destaca, desde logo, que isso dificulta o acesso à compra de casa, porque os agregados terão de ter um maior valor poupado para fazer face às despensas iniciais associadas à compra da casa, algo que é mais difícil para as famílias com baixos rendimentos. E, depois, com as casas mais caras, as famílias terão de contrair créditos habitação mais elevados e terão de pagá-los por períodos mais longos – embora, agora, o aumento das prestações mensais esteja a ser minimizado pelas taxas de juros em baixa.
Perante estas dificuldades em comprar casa própria, muitas famílias recorrem ao mercado de arrendamento que é, segundo o documento, “é frequentemente complicado devido à disponibilidade limitada de propriedades para arrendamento em muitos estados-membros, onde ser proprietário de uma casa é a norma”.
Embora o peso da habitação no orçamento das famílias da UE tenha permanecido estável ao longo do tempo - situando-se numa média de 20% durante a primeira década deste século – os novos proprietários, especialmente aqueles com baixos rendimentos, terão provavelmente de gastar uma percentagem muito maior do seu rendimento, alerta a CE. E isto poderá ter repercussões macroeconómicas, uma vez que estas famílias terão de ajustar os seus padrões de consumo, pois vão ter menos rendimento disponível.
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