Não é novidade que as casas em Portugal estão cada vez mais caras – os dados do Eurostat mostram que os preços das casas aumentaram 56,8% entre 2010 e o terceiro trimestre de 2021. Mas parece que o valor patrimonial registado nas Finanças não reflete a realidade do mercado residencial português. Isto porque os dados do Ministério das Finanças mostram que cerca de 84,8% das casas estão avaliadas até 100 mil euros.
Hoje, o parque habitacional português é constituído por 6,6 milhões de imóveis residenciais, segundo os registos das Finanças. E como é que é feita a avaliação destas casas? De acordo com duas regras estabelecidas em 2003, aquando da reforma da tributação do património, refere o Expresso:
- Imóveis transacionados ou sujeitos a obras: atualizado o valor segundo fórmula criada de modo a aproximar o valor fiscal a 80-90% do preço de mercado;
- Restantes imóveis (não transacionados): seriam sujeitos a atualizações automáticas, mas com a chegada da Troika, em 2012, passaram por uma avaliação geral.
Seria, portanto, de esperar que - de uma forma ou de outra - o valor patrimonial das habitações fosse atualizado e correspondesse entre 80 a 90% dos preços de mercado. Mas as disparidades existem. O Instituto Nacional de Estatística observou que o valor mediano das casas vendidas situou-se nos 1.311 euros por metro quadrado (euros/m2) no terceiro trimestre de 2021. A título de exemplo, isto quer dizer que uma casa de 100 metro quadrados (m2) custou 131 mil euros em termos medianos.
Mas o que os dados do Ministério das Finanças, citado pelo mesmo jornal, dizem é que mais de metade (51,8%) das casas estão avaliadas por um valor inferior a 50 mil euros. E uma em cada três habitações por um valor igual ou superior a 50 mil euros e inferior a 100 mil euros. Isto quer dizer que 84,8% das casas estão avaliadas por um valor inferior a 100 mil euros, ou seja, menos de 1.000 euros/m2 para uma habitação de 100 m2.
É no interior do país onde se concentram as casas de valor mais baixo. Mas o mesmo também se verifica no Porto e em Lisboa, onde 79% e 70% das casas valem menos de 100 mil euros, respetivamente.
E onde se situam as casas mais caras? As casas avaliadas por 500 mil ou mais euros são uma clara minoria – apenas 0,24% do total. E é em Loulé e em Cascais onde há mais casas de luxo, seguidod de Lagoa, Lagos, Vila do Bispo, Porto e Lisboa.
Claro está que esta dispersão entre os valores fiscais e os valores de mercado vai beneficiar o pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) para quem tem imóveis mais caros em termos reais, já que este imposto inside sobre o valor patrimonial apurado pelo Fisco.
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