OE2023: as medidas dos proprietários para “salvar” o arrendamento

A Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) enviou ao Governo um pacote de 17 propostas a inscrever no Orçamento de Estado de 2023 (OE2023), em sede de IRS, IMI,  AIMI, IMT e Imposto de Selo, anexando também outras medidas que, no seu entender, “são da maior importância para estabilizar e relançar o mercado de habitação em Portugal e salvar o arrendamento”. A associação defende, por exemplo, que as rendas congeladas, com contratos de arrendamento anteriores a 1990, devem estar isentas de IRS.

O objetivo, diz a associação,  é “promover uma maior justiça fiscal na tributação sobre os rendimentos”, e garantir que existe uma efetiva “neutralidade fiscal” na sequência das limitações impostas pelo Governo no âmbito do arrendamento, em sede das atualizações das rendas em 2023 e do prolongamento indefinido do congelamento de rendas.

“Em primeiro lugar, os proprietários portugueses ambicionam que a proposta de OE2023, no que concerne à fiscalidade sobre o património imobiliário, possa reverter de imediato o impacto perverso que causou a imposição de um teto de 2% à atualização anual das rendas em 2023, face aos 5,43% de inflação apurada pelo INE em agosto”, frisa a ALP.

De acordo com os proprietários, impõe-se, também, uma “correção urgente da injustiça do tratamento fiscal aplicado aos proprietários com muito baixos rendimentos e àqueles que suportam, por imposição do Estado, interminavelmente, contratos de arrendamento com rendas congeladas, de valores irrisórios”.

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O que defendem os proprietários para o OE2023?

Medidas no âmbito do IRS

• “Rendimento mínimo de existência” garantindo isenção integral de IRS a todos os proprietários com baixos rendimentos

A ALP propõe a correção aquilo que considera uma “grosseira inconstitucionalidade que afeta há muito os proprietários que têm baixos rendimentos, os quais não são tratados com justiça e equidade fiscal”. Sugere, assim, a criação de um “rendimento mínimo de existência” para todos os proprietários que aufiram pelo seu património muito baixos rendimentos prediais, à semelhança do que já acontece noutro tipo de rendimentos, como os do trabalho dependente e independente (este último, com exceções) e das pensões.

“O que se pretende com a instituição de um “mínimo de existência” em sede de IRS é a garantia de que todos os contribuintes têm à sua disposição um rendimento sobre o qual não incide imposto, e que pode ser utilizado para assegurar um nível mínimo de subsistência familiar”, referem.

• Isenção integral de IRS a todas as rendas “congeladas”anteriores a 1990

Para a  ALP “esta é mais uma medida de justiça e equidade fiscal que urge aplicar para compensar por via fiscal os proprietários que são forçados há décadas a fio pelo Estado a suportar rendas de valores simbólicos, muito abaixo dos valores de mercado e dos valores praticados nos programas de arrendamento acessível, que têm isenção fiscal integral de IRS”.

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• Instituição automática do princípio do “tratamento fiscal mais favorável” em sede de IRS

“Todos os anos, milhares de proprietários, sobretudo os mais idosos, estão a pagar mais IRS do que deveriam, simplesmente porque não têm literacia financeira e digital suficiente. Em causa está a opção de “englobamento de rendimentos”, que consta do impresso da declaração do IRS, que passa despercebida a muitos proprietários de baixos rendimentos prediais aquando da submissão digital, a partir do Portal das Finanças”, lembra a ALP.

Cabe à Autoridade Tributária, no entender da ALP, abolir esta “armadilha” e desenvolver um algoritmo que aplique automaticamente o “tratamento fiscal mais favorável”, bastando criar uma janela de alerta aquando da submissão da declaração de rendimentos, a confirmar que o contribuinte proprietário aceita a opção do englobamento por lhe ser fiscalmente mais favorável. “Atualmente, com a digitalização de procedimentos, não há nenhum impedimento para que este “tratamento mais favorável” não seja automaticamente aplicado”, frisa.

• Prolongamento dos coeficientes de “neutralidade fiscal” anunciados para 2023

A ALP propõe a garantia de que a compensação para a perda de rendimentos prediais “a que os proprietários foram forçados pelo Estado em 2023, devido à imposição do teto máximo de 2% na actualização das rendas, se mantenha nos anos subsequentes, através da aplicação de coeficientes de “neutralidade fiscal”, porque só assim ela existirá de facto”.

• Mais despesas dedutíveis aos rendimentos prediais

“Poderá uma habitação ser colocada no mercado de arrendamento sem ter os móveis de cozinha? Naturalmente que não, que tal seria um absurdo, e repare-se que é absolutamente impensável imputar aos inquilinos a compra e montagem destes equipamentos, quer pelo seu valor, quer sob pena do perigo de ocorrência de danos nas canalizações de água e gás. Todavia, essa despesa, de grande monta, não é dedutível em sede de IRS aos rendimentos prediais dos senhorios. Da mesma forma, quaisquer equipamentos essenciais para uma habitação, como um fogão, forno, frigorífico ou exaustor não podem também ser abatidos em sede de IRS”, lembram a ALP.

A ALP propõe, por isso, que passe a ser aceite a dedução deste tipo de despesas no IRS dos proprietários de imóveis arrendados, uma vez que o Estado, ao não permitir aos senhorios a dedução, está a aumentar artificialmente o valor de renda a praticar, já que os proprietários terão de repercutir o valor do IRS sobre o custo dos equipamentos, prejudicando assim, em última análise, os próprios arrendatários.

No caso de contratos de arrendamento a estudantes, onde existe enorme carência de oferta do Estado mas também dos privados, a ALP propõe que as despesas com mobiliário possam também ser dedutíveis em sede de IRS, pois é mandatório a casa estar mobilada, bem como equipada com electrodomésticos.

• Mais apoios para instalação de energias renováveis

A ALP defende um reforço de linhas de apoio e comparticipação no âmbito do Fundo Ambiental, a conceder aos proprietários para a instalação de energias renováveis e eficiência energética, nomeadamente no que diz respeito a despesas efectuadas em isolamento térmico de paredes, pavimentos e coberturas, a instalação de janelas eficientes, com vidro duplo e corte térmico, e demais sistemas, como a instalação de painéis solares térmicos.

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Medidas no âmbito do IMI

• Redução do IMI: taxa única de 0,2% para todos os municípios

No pacote de exigências dos proprietários no âmbito do OE2023, a ALP exige um alívio fiscal do “garrote do IMI”, defendendo a fixação de uma taxa única de 0,2%, a aplicar em todo o país. Trata-se também de uma medida que aliviaria a “asfixia fiscal” que atinge anualmente milhões de proprietários e famílias. Recorde-se que mais de 70% dos portugueses são proprietários da sua habitação própria permanente, sendo por isso sujeitos passivos de IMI.

• Redução automática de IMI em 30% para imóveis arrendados

A ALP reivindica também uma redução automática em 30% do valor a pagar por este imposto, no caso de imóveis arrendados.

Medidas no âmbito do AIMI

•  Extinção “imediata” do AIMI

A ALP defende a “imediata extinção” do Imposto Adicional ao IMI. “Revogar o AIMI no quadro do OE2023 é uma medida que repõe alguma justiça fiscal e normalidade no mercado imobiliário, numa altura em que se assiste a uma escalada sem precedentes dos preços da habitação a par de uma quebra sem precedentes da confiança dos proprietários”, defende a associação.

Medidas no âmbito do IMT

• Aumento das isenções a conceder em sede de IMT. Extinção do Imposto de Selo

A ALP defende que é necessário aumentar as isenções em sede de IMT e abolir o Imposto de Selo na compra de imóveis. “Estes são impostos injustos e cegos que constituem um dos principais factores impeditivos da compra de habitação própria permanente para os portugueses e essencialmente para famílias mais jovens”, refere.

Outras medidas de emergência a adoptar em 2023

•  Associações de Proprietários e Inquilinos com assento no Conselho Económico e Social

“É fundamental que as associações de proprietários e de inquilinos tenham assento no Conselho Económico e Social (CES). Recorde-se que o CES é o órgão de consulta e concertação no domínio das políticas económica e social, previsto no artigo 95.º da Constituição, que participa na elaboração dos planos de desenvolvimento económico e social do país”, argumenta a ALP.

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• Reativação da Comissão de Acompanhamento do Mercado de Arrendamento Urbano

Para a ALP, urge reativar em 2023 a Comissão de Monitorização do Mercado de Arrendamento, e assim !criar um canal de monitorização do mercado de arrendamento transparente e acessível a todos, transformando esta comissão num fórum de partilha e diálogo periódico, essencial para enfrentar com seriedade e rigor  os problemas estruturais do arrendamento português, bem como para dar início a uma reforma total na lei do arrendamento que a cada ano se emaranha  mais, sendo uma fonte de litígios constante”.

• Segurança Social a construir e gerir património imobiliário

“Mais de cem anos depois do primeiro impulso de políticas públicas de habitação e num quadro de guerra na Europa, urge que a segurança social volte a construir património imobiliário. Este investimento é um investimento seguro, se bem gerido, e pode capitalizar o Fundo de Estabilização da Segurança Social, tão deficitário devido à crise demográfica que o país atravessa”, lê-se no pacote de propostas apresentado.

• Arrendamento Acessível: utilização da média de rendas apurada pelo INE ao invés da mediana

Segundo a ALP, os valores máximos das rendas a praticar no âmbito dos programas de arrendamento acessível do Governo ou das autarquias nacionais têm de ser, nos termos da lei, inferiores em 20% aos valores medianos apurados pelo INE. “A opção de utilizar a mediana do INE não encontra precedentes em mais nenhum indicador publicado pelo INE, e mereceu desde 2019 a frontal oposição da ALP, já que a média é influenciada por todos os valores da amostra de rendas do país, enquanto que a mediana é o valor central desse universo, excluindo os valores mais altos e os mais baixos. Dessa forma, em termos estatísticos, a mediana é cerca de 20% a 30% mais baixa do que a média apurada”, frisa a associação.

Numa altura em que se prejudicaram os proprietários que apostaram no arrendamento acessível, seria da mais elementar justiça passar a utilizar a média dos arrendamentos apurada pelo INE, mantendo inalterados os benefícios fiscais a atribuir aos proprietários que adiram a estes programas.

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