O impacto dos aumentos das taxas de juros que estão ser aplicados pelos bancos centrais para conter a escalada da inflação e restaurar a estabilidade de preços ainda não atingiu o mercado imobiliário. Esta é uma das leituras deixadas pelo último relatório publicado pela UBS sobre o setor, e no qual aponta as chaves que marcarão o caminho do imobiliário neste ano de incertezas.
Segundo a gestora de investimentos do banco suíço, os ativos vão perder valor em termos gerais nos próximos meses e a sua evolução vai depender do comportamento da economia.
“Há um ano, o mundo ainda estava atolado na pandemia de covid-19 e a variante Omicrón acabava de aparecer. 12 meses depois, a pandemia diminuiu em grande parte, para ser substituída por uma guerra brutal na Ucrânia e a inflação atingindo máximas de várias décadas. Isso fez com que os bancos centrais aplicassem aumentos agressivos nas taxas de juros em 2022, com mais esperados em 2023, juntamente com uma leve recessão na economia”, diz o relatório.
Ambiente para imobiliário "será mais difícil"
E acrescenta que, neste cenário, “o ambiente para o setor imobiliário parece ser mais difícil, com dificuldades derivadas quer de taxas de juro mais elevadas, quer de uma economia mais fraca, que vão afetar a procura”.
Segundo as previsões da UBS, o aumento global do preço do dinheiro terá um efeito direto no mercado imobiliário. “Achamos que os preços ainda não refletirão o aumento total da taxa de juros. Esperamos uma correção de preços à medida que o mercado se ajusta a taxas de juros mais altas”, explica o documento.
O gestor defende que, apesar de as taxas de juro estarem no nível mais elevado desde a grande crise económica e financeira na zona euro, nos EUA ou no Reino Unido, "os mercados imobiliários demoram a refletir integralmente as alterações da economia, sobretudo durante as desacelerações”. A razão é que “os participantes do mercado têm de calcular quais deveriam ser os preços, o que é dificultado pela incerteza sobre a evolução futura da economia. Compradores e vendedores ajustam gradualmente as suas expectativas de preço e a atividade de transação diminui durante esse processo. É esta a situação que prevemos para 2023, depois das subidas agressivas das taxas de juro em 2022, quando a inflação atingiu máximos de várias décadas.”
Quanto ao tempo que o ajuste de preços pode durar, a UBS estima que “as avaliações globais chegarão ao fundo no segundo semestre de 2023”, embora tudo dependa de como a economia se sairá. "É possível que o ajuste seja mais longo", refere.
"Na crise financeira global, por exemplo, as avaliações globais atingiram o fundo do poço no quarto trimestre de 2009, enquanto o PIB nos mercados imobiliários globais atingiu o fundo do poço três trimestres antes, no primeiro trimestre de 2009, assim como os preços das propriedades listadas globalmente. A recessão do início dos anos 1990 foi mais longa e as avaliações dos EUA continuaram a cair até 1995. Esperamos um declínio moderado do PIB no primeiro semestre de 2023 antes da retoma do crescimento", acrescenta a gestora.
Um cenário de oportunidades
Assim como outros participantes do mercado, a UBS AM também acredita que a queda nos preços será uma janela de oportunidade para os investidores. “Embora não esperemos grande stresse do mercado, esperamos algum. Para os investidores que desejam investir capital agora, provavelmente a melhor estratégia que podem adotar é esperar alguns meses para que os preços se ajustem.” O que também recomenda aos investidores é que diversifiquem o seu portfólio, tanto em países quanto em tipos de ativos.
Por exemplo, destaca que setores como as ciências da vida (que inclui, por exemplo, o imobiliário relacionado com a saúde), o alojamento estudantil e a logística "registam fortes fatores estruturais que suportam o crescimento do arrendamento", pelo que serão "aqueles que vivenciam maior proteção de valor", graças ao atual desequilíbrio que existe no mercado diante da alta procura e baixa oferta. E destaca ainda o setor da habitação, que diz, tal como a logística, tem “fundamentos positivos” e “vai continuar a superar, mas apenas por uma pequena margem”.
Por fim, a entidade alerta que a volatilidade continuará alta no curto prazo, portanto “poderão surgir operações mais atrativas, e os investidores devem manter-se ágeis”. Além disso, prevê um quadro macroeconómica historicamente fraco em 2023, com economias avançadas passando por uma leve recessão.
“A recessão provavelmente será centrada nos EUA e na Europa, enquanto o crescimento nos países da Ásia-Pacífico (APAC) está a diminuir, mas permanece em território positivo. A inflação global deve ter atingido o pico no quarto trimestre de 2022, enquanto os juros podem atingir o pico no primeiro semestre de 2023. A partir daí, antecipamos possíveis cortes de juros no segundo semestre de 2023, já que o discurso é voltado para a reativação do crescimento”, conclui.
Preço das casas já cai em 5 países da UE – em Portugal segue a subir
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