Em 2022, o mundo foi surpreendido pela subida das taxas de juro diretoras pelos principais bancos centrais na tentativa de baixar a inflação. E foi aqui que se iniciou o ciclo de subida dos juros nos créditos habitação. Este cenário está a arrefecer a procura de casas para comprar e já está a gerar uma queda dos preços das habitações em vários países, uma tendência que se vai acentuar já este ano. A agência S&P Global Ratings prevê que Portugal seja um dos países europeus que vai sentir a queda dos preços das casas mais intensa este ano (-4,4%), seguido do Reino Unido (-3,5%).
O cenário atual está a ter efeitos em todas as economias e mercados imobiliários, mas não da mesma forma. “O impacto de taxas de juros mais altas nos preços da habitação e no investimento também pode variar de país para país, refletindo as diferenças existentes nos mercados imobiliários da Europa, nomeadamente, na forma como são financiados”, começa por explicar a S&P no documento intitulado “European Housing Prices: A Sticky, Gradual Decline” publicado esta quarta-feira, dia 11 de janeiro.
Isto porque os países que têm maiores percentagens de créditos habitação de taxa variável vão sofrer mais os impactos da subida dos juros. “O ajuste dos preços das habitações será mais severo e mais rápido nos países onde a percentagem de empréstimos a taxas variáveis é elevada e onde a subida das taxas de juro é maior”, destaca ainda a agência de rating. É precisamente este cenário que deixa a Suécia e Portugal mais expostos a um rápido ajuste dos preços das casas do que os outros mercados analisados, concluem. Recorde-se que no nosso país cerca de 90% dos créditos habitação são de taxa variável e indexada à Euribor.
As previsões da S&P apontam para uma descida dos preços das casas este ano em 10 das 11 economias europeias analisadas. E é precisamente em Portugal onde a queda do valor das habitações será mais acentuada em 2023 (-4,4%). Logo a seguir aparece o Reino Unido onde os preços das casas para comprar deverão descer -3,5% no final deste ano. Também Espanha e os Países Baixos deverão sentir os preços nominais das habitações cair (ambos -2,5%).
Na Suécia, os preços das casas já começaram a cair em 2022 (-4,3%), ao contrário das outras economias em análise, como é o caso de Portugal, onde as casas ficaram 6,8% mais caras no ano passado, prevê a agência S&P. Mas este ano a queda deverá ser amenizada neste país localizado a norte da Europa (-2,2%).
Em 2023, só mesmo na Suíça é que se prevê um abrandamento na subida dos preços das casas à venda (+0,5%), ao invés de uma queda.
As casas na Europa vão voltar a ficar mais caras em 2024?
Portanto, a S&P estima que os preços das casas vão sofrer uma correção na maior parte da Europa durante 2023. E em algumas economias europeias a queda do valor das casas vai continuar também em 2024, como é o caso da Alemanha (-1%), de Espanha (-1%) e da Bélgica (-0,5%). Já nos Países Baixos, os preços das casas não deverão subir nem descer em 2024.
Nos restantes países, a agência de rating estima que o preço das casas vai retomar as subidas, mas não de forma acentuada. Será na Suécia, onde as casas vão voltar a ficar mais caras em 2024 (+3,7%). Logo a seguir está o Reino Unido (+2,7%) e a Suíça (+1,4%). Em Portugal, os preços das casas à venda deverão subir apenas 0,5% no próximo ano, estimam ainda.
Há "pouca ou nenhuma perspetiva de uma recuperação forte [dos preços das casas] até 2025", disse Sylvain Broyer, economista-chefe para Europa, Oriente Médio e África (EMEA) da S&P Global Ratings, citado no documento. As previsões apontam que será na Irlanda onde os preços das casas vão voltar a subir de forma mais acentuada (+3,5%), seguida da Suécia (+3,3%) e do Reino Unido (+3,0%). Em Portugal, as casas à venda vão ficar apenas 2% mais caras em 2025, estimam.
"Observamos que o ajuste a taxas de juros mais altas pode durar até dez trimestres e geralmente é duas vezes mais pronunciado após um período de juros baixos", explicou Sylvain Broyer, embora historicamente os preços das casas na Europa são bastante inflexíveis no que toca a descidas.
De notar que enquanto em termos nominais as taxas de juro nos créditos habitação subiram rapidamente, atingindo o nível mais altos da última década, em termos reais (corrigidos pela inflação), os juros continuam negativos e devem permanecer assim até meados de 2024.
Subida dos juros ainda não se reflete nos preços das casas em 2022
Na sua análise, a S&P sublinha que tanto os preços das casas como os dos investimentos poderão ser afetados pelo rápido aumento das taxas de juro nos créditos habitação, mas ressalva que nem todos os mercados residenciais ajustam os preços das casas ao mesmo tempo.
As taxas Euribor deram o salto na Europa ao longo de 2022. Mas a agência observa que os preços das casas mal se ajustaram às taxas de juros mais altas. Porquê? A escassez de oferta para a alta procura de casas existente nos mercados poderá estar por detrás deste facto. Até porque as famílias continuam a comprar casa em vários países (como Portugal) mesmo com as taxas de juros mais elevadas.
Foi por isso mesmo que os preços das casas continuaram a subir nos países analisados em 2022. Em concreto, a S&P diz que as casas continuaram a ficar mais caras a uma média de 10% até ao primeiro semestre de 2022.
Há ainda fatores que sustentam a continuação da procura de casas para comprar na Europa:
- melhor situação financeira das famílias suportada pelos altos níveis emprego;
- aumentos salariais;
- poupanças acumuladas durante a pandemia.
Desta forma, a agência destaca que o poder de compra das famílias poderá recuperar já no início de 2024, por via dos aumentos dos salários. Por outro lado, indica ainda que o fluxo de refugiados vindos da Ucrânia também está a aumentar a procura de casas.
Queda no preço das casas é um risco, avisa Banco de Portugal
O mercado residencial português tem dado sinais de sobrevalorização desde 2018. Mesmo durante a pandemia, os preços das casas continuaram a aumentar e no primeiro trimestre de 2022 deram mesmo um salto de 12,6% face ao mesmo período do ano passado, sendo este “o aumento de preços mais expressivo” desde 2010, apontou o Instituto Nacional de Estatística (INE). Mas, agora, o Banco de Portugal (BdP) vem dizer que com as recentes mudanças no crédito habitação (subida de ju
Preço das casas vai cair até 9% com subida de juros - antecipa BCE
O Banco Central Europeu (BCE) estima que os preços da habitação no conjunto dos países da Zona Euro registem uma descida de até 9% nos próximos dois anos, fruto da subida das taxas de juro no crédito habitação. Isto porque “a dinâmica do mercado imobiliário é muito sensível às taxas das hipotecas”, explicam os economistas que assinaram o artigo publicado no mais recente 'Boletim Económico' do regulador europeu. Só no primeiro trimestre de 2022 r
Imobiliário residencial enfrenta "queda brutal" no mundo, diz FT
O setor imobiliário estava de boa saúde até ao final de 2021: comprar casa era mais fácil dado os baixos custos com o crédito habitação. E, em resultado, os preços das casas continuaram a aumentar. Mas, agora, o cenário é diferente. As famílias têm de lidar com prestações cada vez mais caras, dada a subida dos juros nos empréstimos da casa. E têm menor poder de compra devido à alta inflação. Este cenário irá enfraquecer a procura de casas e, por conseguinte, abrir caminho pa
Preço das casas na Suécia cai 11,2% em meio ano
O mercado imobiliário sueco, que foi um dos mais “quentes” durante a pandemia, está a atravessar uma crise. O preço das casas caiu 11,2% em setembro, face ao pico atingido em março, sendo esta a maior queda registada desde a última crise financeira global, segundo a Bloomberg. A explicar este arrefecimento está, entre vários fatores, a forte subida das taxas de juro.
Preços das casas no Reino Unido registam maior queda desde 2008
O preço da habitação no Reino Unido registou uma queda de 2,3% em novembro face a outubro, quando já tinha caído 0,4%. Esta é já a terceira queda mensal consecutiva e a mais intensa desde outubro de 2008, coincidindo com a crise económica e financeira após o colapso do Lehman Brothers, de acordo com dados publicados pela empresa hipotecária Halifax.
Reino Unido e Espanha com créditos hipotecários mais expostos
Reino Unido e Espanha têm os seus sistemas bancários mais expostos a pressões devido ao aumento dos juros dos créditos hipotecários, segundo uma análise da Fitch divulgada esta segunda-feira, 12 de dezembro de 2022, que se debruçou sobre 10 mercados desenvolvidos. “Os sistemas bancários do Reino Unido e de Espanha aparentam ser os mais vulneráveis às exposições do mercado imobiliário residencial, em grande parte devido aos riscos para os mutuários”, refere a Fitch na análise.
Para poder comentar deves entrar na tua conta