Na Europa, as casas para comprar têm ficado mais caras ano após ano. Mas o novo contexto económico está a trocar as voltas ao mercado residencial europeu. Com o arrefecimento da procura de casas à venda gerado pela alta inflação e pela subida dos juros no crédito habitação, o ciclo de subida dos preços das casas já começou a inverter-se em vários países.
Esta realidade já é bem visível em cinco Estados-membros da União Europeia (UE), como é o caso da Dinamarca e da Suécia, onde preços das casas desceram mais de 3% no terceiro trimestre de 2022 face ao trimestre anterior, segundo os dados mais recentes do Eurostat. Já Portugal continua a estar entre os países europeus onde as casas continuam a ficar mais caras, de acordo com a mesma fonte. Até quando?
Face ao mesmo período do ano passado, os dados mais recentes do Eurostat mostraram que os preços das casas para comprar subiram 7,4% na UE no verão de 2022. E o mesmo se observou em quase todos os países europeus, à exceção da Dinamarca. Nesta lista, Portugal foi o décimo país que viu os preços das habitações subir mais neste período, registando um aumento de 13,1% - isto é, quase dobro da média da Zona Euro (6,8%).
Mas comparando os preços das casas do terceiro trimestre de 2022 face ao trimestre anterior, observa-se uma outra realidade. Os preços das casas à venda caíram em 5 países da UE dos 26 com dados disponíveis (faltam dados para a Grécia), revela o gabinete de estatística europeu no relatório sobre o índice de preços da habitação publicado a 10 de janeiro:
- Dinamarca (-3,8%);
- Suécia (-3,1%);
- Finlândia (-1,3%);
- Roménia (-1,2%);
- Itália (-1,0%);
- Alemanha (-0,4%).
Isto quer dizer que os preços das casas á começaram a refletir as mudanças no cenário macroeconómico em vários países europeus. E as variações médias na Zona Euro e na UE também, uma vez que são de apenas 1% e 0,9%, respetivamente. Já em Portugal os preços teimaram em subir 2,9% em termos trimestrais, o quinto maior aumento registado, seguido do Chipre (5,8%), Bulgária (4,1%), Áustria (4,0%) e Lituânia (3,0%).
É bem a norte da Europa, na Dinamarca e na Suécia, onde os preços das casas registaram as descidas mais acentuadas. A Bloomberg já havida dado conta no início de janeiro que os preços das casas na Dinamarca estão a cair ao ritmo mais rápido desde 2011. Isto acontece porque à medida que os custos com os empréstimos habitação estão a subir, as casas estão a ser vendidas com descontos cada vez maiores face aos preços inicialmente estipulados.
Também a Suécia está a sentir uma correção significativa do valor das casas. As principais instituições suecas apontam para uma queda dos preços das casas entre 18% e 20% em 2022 e admitem que os preços vão continuar a cair até ao final de 2023. O mercado imobiliário deste país nórdico enfrenta, assim, a sua pior crise desde os anos 1990, segundo a Bloomberg. Isto acontece devido à alta percentagem de famílias com crédito habitação expostas às variações das taxas Euribor.
Esta é uma realidade também visível fora dos 27 Estados-membros da UE. No Reino Unido, os preços das casas para comprar registaram a maior queda desde 2008 (de -2,3% entre novembro e outubro). "Embora fosse esperada uma desaceleração do mercado devido a ventos económicos contrários conhecidos e após a alta inflação dos preços das casas, o declínio deste mês reflete a pior volatilidade do mercado nos últimos meses", disse Kim Kinnaird, diretor da Halifax Mortgages.
Porque é que os preços das casas estão a começar a cair na Europa?
Há vários motivos que estão por detrás desta viragem do ciclo dos preços das casas na Europa, como:
- Subida dos custos da construção agravou ainda mais os preços das casas no início de 2022 tornando-as menos acessíveis aos bolsos das famílias;
- Aumento da inflação que se refletiu nos preços da energia, na fatura do supermercado e nas despesas com combustível e emagreceu, assim, o orçamento disponível para avançar com a compra de casa;
- Subida dos juros no crédito habitação: consequência da subida das taxas de juro de referência pelo Banco Central Europeu em 250 pontos até dezembro. Com os juros mais altos, as famílias veem as taxas de esforço subir e o financiamento disponível a diminuir, tornando-se mais difícil comprar casa;
- Elevada exposição à Euribor: em vários países a maioria das famílias optou por créditos habitação a taxa variável, estando exposta às altas variações das taxas Euribor dos últimos meses. Neste contexto, há cada vez mais famílias em dificuldades em pagar as prestações da casa. E, por isso, estão a ser desenhadas medidas de apoio às famílias pelos Governos de vários países para evitar a subida do incumprimento bancário.
Todos estes e outros fatores são tidos em conta pelas famílias na hora de comprar casa. E muitas estão, hoje, a adiar a decisão de avançar com o investimento em habitação. Como os preços das habitações resultam a lei da oferta e da procura, quando a procura desce e a oferta se mantém (ou aumenta) os preços acabam por cair. É esta realidade que já é visível em muitos países europeus.
“O preço de ativos financeiros e reais tende a mover-se na razão inversa das taxas de juro. Como as taxas de juro aumentaram muito significativamente, os custos de aquisição de casa com recurso a crédito bancário aumentaram muito, diminuindo a procura e resultando em algum aumento da oferta, com famílias que não são capazes de suportar os custos dos empréstimos a alienar as suas casas”, explica Ricardo Cabral, professor de Economia do ISEG, citado pelo Público.
O mesmo admitiu o próprio Banco de Portugal (BdP) no relatório de estabilidade financeira de novembro: “A incerteza corrente, a potencial perda de rendimento real das famílias e aumentos adicionais das taxas de juro poderão reduzir a procura por ativos imobiliários”, referiu o regulador português ao apontar a “redução dos preços no mercado imobiliário residencial” como um risco à estabilidade financeira do país.
Como vão evoluir os preços das casas em 2023?
A forma como vão evoluir os preços das casas à venda durante este ano irá depender muito das características dos mercados residenciais de cada país europeu, nomeadamente na forma como são financiados. “O ajuste dos preços das habitações será mais severo e mais rápido nos países onde a percentagem de empréstimos a taxas variáveis é elevada e onde a subida das taxas de juro é maior”, destacou a agência de rating S&P, num estudo publicado dia 11 de janeiro.
É precisamente este cenário que deixa a Suécia e Portugal mais expostos a um rápido ajuste dos preços das casas. Em 2023, a S&P admite que os preços das casas vão cair em vários países europeus, como na Alemanha, Suécia, Irlanda, Espanha ou Itália. Mas será em Portugal onde se registará a maior queda, de 4,4%. E logo a seguir está o Reino Unido (-3,5%).
Já em 2024, alguns países ainda deverão sentir uma ligeira correção dos preços (como Espanha, Alemanha e Bélgica), enquanto nos outros os preços das casas vão voltar a subir, ainda que de forma contida na maioria das economias.
Também a consultora financeira Fitch antevê que o aumento dos preços das casas “abrande substancialmente ou recue” em 2023, com a procura a ser controlada pelas altas prestações. E admite que já houve uma redução dos preços das casas no segundo semestre de 2022 na Austrália, Canadá, Dinamarca, Países Baixos, Reino Unido e Estados Unidos. Ainda assim, alerta que esta análise não prevê que “haja um rebentamento da bolha semelhante ao que provocou a grande crise financeira”, uma vez que agora a saúde financeira dos consumidores é melhor.
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