Viver num condomínio: como lidar com as infiltrações nas zonas comuns?

Morar num condomínio residencial significa viver em comunidade. Há várias partes comuns do prédio que requerem manutenção por parte de todos os residentes e do administrador de condomínio, como a entrada do edifício, corredores, garagens, telhados ou até pátios e jardins. Mas nem sempre tudo corre bem, sobretudo quando ocorrem problemas nestas zonas comuns dos edifícios, que requerem reparação. Uma das mais habituais nesta época do ano são as infiltrações nas garagens e nos telhados dos edifícios habitacionais. Mas como se pode apurar responsabilidades e resolver as infiltrações? Explicamos tudo com ajuda de especialistas jurídicos.

Infiltrações frequentes nas partes comuns do condomínio

Desde logo, importa perceber o que é viver num prédio, isto é, o conceito de propriedade horizontal. Portanto, à luz dos artigos 1414.º e 1415.º do Código Civil (CC), “as frações de um edifício que se encontrem em condições de constituírem unidades independentes, ou seja, que sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal”, começam por explicar Clélia Brás, sócia e coordenadora de imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, e Rita Carvalho de Sousa, associada de Imobiliário também na PRA, neste artigo preparado para o idealista/news.

Nestes edifícios, haverá sempre partes que são de uso comum de todos os proprietários das habitações. Ou seja, são zonas necessariamente de todos os residentes, como os corredores, a entrada, o elevador, o pátio, a garagem, o jardim, o telhado, e ainda as instalações gerais da água, luz, gás e comunicações, segundo o artigo 1421.º do CC. “Além disso, há elementos estruturais do edifício, nomeadamente, o solo, os pilares, paredes exteriores, fundações e as vigas que não podem ser alterados sem colocar em risco toda a edificação”, referem ainda as especialistas em imobiliário.

Acontece que nestes edifícios ocorrem, por vezes problemas nas partes comuns, como as infiltrações, que são frequentes sobretudo nos períodos mais chuvosos. E as principais queixas dos condomínios passam precisamente pelas infiltrações nos telhados e nas garagens, que normalmente são utilizadas por todos. É por isso mesmo que se torna importante identificar a origem das infiltrações, bem como identificar o responsável, para que depois seja possível avançar com a reparação do edifício.

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Infiltrações nas garagens: identificar a origem e o responsável pela reparação

“As infiltrações de água na garagem do condomínio podem ter diversas origens, sendo que a responsabilidade em caso de ocorrência de danos, depende da proveniência da água. Isto é, se as infiltrações tiverem origem das zonas de propriedade exclusiva, será da responsabilidade do proprietário da fração em questão. Por outro lado, se a infiltração for derivada das partes comuns, é da responsabilidade de todo o condomínio”, esclarecem ainda Clélia Brás e Rita Carvalho de Sousa.

“A identificação da responsabilidade é necessária para poder interpelar o responsável ao pagamento dos custos de reparação e eventual indemnização pelos danos causados pelas infiltrações que, no caso das garagens, podem ser de valores avultados, visto estarem parqueados automóveis”, indicam ainda. Além disso, na maior parte dos condomínios, habitacionais ou não, as garagens ficam localizadas na cave, sob os jardins ou sob o pátio do condomínio, pelo que acabam por ter consequências nefastas para todos os residentes do prédio.

• Infiltrações em garagens individuais

Assim, se a infiltração ocorrer em garagens individuais com saída própria para a via pública, as responsabilidades recaem para o proprietário, uma vez que a garagem faz parte da sua casa. “Na qualidade de proprietário da fração, o condómino responde pela violação dos deveres de conservação do seu imóvel e dos danos que advierem para os restantes vizinhos”, esclarecem as especialistas. Mas há uma exceção que consta no artigo nº 493 do CC: “Quem tiver em seu poder um bem imóvel, com o dever de o vigiar, responde pelos danos que o imóvel causar, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte, ou que os danos se teriam igualmente produzido”, revelam ainda.

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• Infiltrações em garagens comuns

Quando se trata de um estacionamento coletivo situado numa parte do edifício habitacional, significa que se trata de uma parte comum do condomínio, pois embora esteja destinada ao uso exclusivo de um condómino, mas não é sua propriedade.

“Como tal, as despesas necessárias à conservação e reparação das partes comuns do edifício são da responsabilidade de todos os condóminos, visto que o conjunto de condóminos, na qualidade de coproprietários das partes comuns do edifício, têm o dever de realizar todas as obras necessárias à conservação destas partes”, informam as peritas em imobiliário da PRA.

Portanto, “o procedimento a seguir é expor o sucedido ao administrador do condomínio que deve diligenciar pela reparação dos danos provenientes das partes comuns. Caso o administrador adote uma posição de recusa de pretensão, poderá o condómino, à luz do disposto no artigo nº 1438, convocar ele próprio a assembleia de condóminos. Em último recurso, pode o lesado socorrer-se da via judicial”, explicam.

De notar ainda que “na eventualidade de existir a necessidade de efetuar reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício, estas podem ser realizadas por iniciativa de qualquer condómino”, referem.

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Como resolver as infiltrações no telhado?

Outro tipo de infiltrações bem comuns no outono e no inverno são as infiltrações no telhado, que podem começar a sentir-se nas paredes e tetos dos sótãos (caso existam), bem como dos últimos pisos dos edifícios. Mas quem fica responsável pelos danos? “A cobertura do edifício constitui sempre, e na sua totalidade, parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal. Como tal, os danos serão ressarcidos por todos os condóminos”, revelam as especialistas.

“O mesmo se sucede com todas as partes integrantes e estruturais do edifício (fundações, alicerces, pilares interiores, vigas e lages), assim como com os elementos construtivos de acesso e comunicação interior (entradas, vestíbulos, escadas e corredores)”, indicam ainda.

Todas estas vicissitudes, como as infiltrações, “assentam numa base legislativa que impera, para que viver num condomínio possa ser o mais consensual possível, embora nem sempre se consiga”, concluem Clélia Brás e Rita Carvalho de Sousa da PRA.

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