Fim dos vistos gold e RNH gera preocupação sem afastar estrangeiros

Depois de mais de uma década a contribuir para o crescimento do imobiliário e da economia nacional, o regime dos vistos gold em Portugal chegou ao fim em 2023. E o Governo socialista - hoje em gestão - não ficou por aqui. Apoiando-se no argumento de que a chegada de estrangeiros está a contribuir para a escalada dos preços das casas no país, o Executivo de António Costa resolveu também acabar com o regime de residentes não habituais (RNH) em 2024, embora preveja um período de transição e um incentivo substituto "mais restrito" no Orçamento do Estado para 2024 (OE2024). O fim destes dois incentivos fiscais para atração de investimento estrangeiro começou por gerar incerteza e desconfiança no mercado. Mas, ao que tudo indica, estas medidas não estão a ser suficientes para controlar a procura de estrangeiros, nem para descer os preços das casas.

Vistos gold chegam ao fim em 2023 com o Mais habitação

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A polémica em torno dos vistos gold começou em 2022 – com a suspensão da plataforma ARI (Autorização de Residência para Atividade de Investimento) e com o Governo a avaliar o fim do programa -, e continuou ao longo deste ano. Isto porque, com vários atores a apontar o dedo aos golden visa como sendo “culpados” pela escalada dos preços das casas e pela crise habitacional no país, o Governo socialista – hoje em gestão – decidiu mesmo pôr um ponto final ao programa de vistos gold para investimento imobiliário a partir de 7 de outubro, o dia em que o Mais Habitação entrou em vigor. Mas sem afetar os pedidos de concessão e renovação de residência.

Esta medida anunciada a 16 de fevereiro logo gerou uma onda de polémica e contestação no mercado imobiliário ao longo do ano, com vários especialistas a considerar esta medida “incompreensível”, “escandalosa”, “precipitada” e com “efeitos prejudiciais” na captação de investimento estrangeiro. E os líderes dos governos regionais da Madeira e dos Açores logo avançaram que queriam que este programa continuasse em vigor nas ilhas.

A verdade é que esta medida anunciada por António Costa já suspendeu negócios imobiliários e colocou em risco outros. E também se observou uma corrida às autorizações de residência, elevando o investimento captado por via dos vistos gold nos primeiros seis meses de 2023.

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Apesar de toda a polémica e preocupações geradas em torno do fim dos vistos gold para investimento imobiliário, o que salta à vista é que os investidores estrangeiros continuam a fazer negócios no nosso país. Aliás, até setembro, os investidores internacionais estiveram mais ativos que nunca: o investimento direto estrangeiro no imobiliário atingiu um valor recorde no verão de 2023 somando 30.447 milhões de euros, mais 14% face ao mesmo período do ano passado, segundo os dados do Banco de Portugal. E, em particular, a hotelaria continua a atrair quem vem de fora.

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Fim dos RNH em 2024: com período de transição e incentivo substituto

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O Governo também avançou com outra medida para tentar dissuadir os estrangeiros de viver em Portugal, com o argumento de que está a “inflacionar” os preços no mercado de habitação. Foi no passado dia 2 de outubro, que o primeiro-ministro revelou que iria pôr um fim ao regime de RNH no próximo ano. E assim foi: o OE2024 foi aprovado no final de novembro e neste está incluído o fim do RNH - embora tenha sido “suavizado”. Em concreto, o diploma final passou a contemplar um período de transição para 2024 para quem comprove que está a planear a mudança para Portugal ainda este ano. E criou ainda – em substituição do RNH - um incentivo fiscal à investigação científica e inovação, que é bem “mais restrito” e não tem ainda os beneficiários abrangidos bem clarificados.

Foram vários os economistas, fiscalistas e especialistas do mercado imobiliário que reagiram ao fim do regime RNH em 2024, demonstrando preocupação quanto ao futuro, por acreditarem que é mais uma decisão que cria instabilidade, desconfiança e trava o investimento imobiliário em Portugal. E os promotores e investidores exigiram mesmo uma base factual de que o regime ajuda a inflacionar os preços da habitação – argumento que nem convence o próprio governador do Banco de Portugal. Além disso, consideram ainda que o novo incentivo fiscal à investigação científica e inovação, que substitui o RNH, é “bem-vindo”, mas deixa de fora muitos empregos importantes para gerar riqueza na economia portuguesa.

Acontece que o pior cenário traçado pelos especialistas já se começa a verificar: um promotor suíço desistiu de um investimento residencial superior a 100 milhões de euros em Lisboa, depois do fim do RNH. Neste contexto, antecipa-se também que o investimento imobiliário destinado a Portugal passe a ser movimentado para outros países europeus, como é o caso de Espanha e da Albânia. Mas, para já, verifica-se uma corrida dos estrangeiros para conseguir beneficiar das taxas de IRS reduzidas do RNH ainda em 2023, como é o caso dos norte-americanos.

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Quais os efeitos do fim dos vistos gold e RNH na compra de casas por estrangeiros?

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Apesar de os vistos gold terem mesmo terminado em outubro para investimento imobiliário e o fim do regime de RNH estar à espreita, até agora não se têm sentido efeitos do fim destes regimes fiscais no que diz respeito à compra de casas em Portugal por parte de estrangeiros. E, por conseguinte, não há efeitos visíveis nos preços das casas.

Portanto, os estrangeiros continuam de olhos postos no nosso país, sendo sobretudo atraídos pelo clima ameno, qualidade de vida, segurança e os bons serviços de saúde e educação que Portugal oferece - e não tanto por estes regimes fiscais. Em concreto, os norte-americanos continuam a comprar casa (e de valores elevados), impulsionando ainda mais a subida dos preços das casas, por exemplo, em Lisboa. E antecipa-se que o fim destes regimes fiscais possa resultar apenas num ligeiro  arrefecimento da procura de casa pelos brasileiros.

Na região da Madeira, os profissionais ouvidos pelo idealista/news revelam que a elevada procura dos estrangeiros tem compensado o arrefecimento da procura de casas pelos madeirenses, sustentando, assim, a subida dos preços na habitação. Mas acreditam que o fim destes dois incentivos fiscais não vai afastar os estrangeiros da Madeira, podendo apenas haver um pequeno impacto na venda de casas.

Portanto, o que se antecipa é que o fim dos vistos gold e do RNH possa, sim, ter um pequeno impacto na compra de casas por parte de estrangeiros em Portugal e, por conseguinte, um efeito “residual” em baixa nos preços das habitações. Por isso mesmo, os especialistas antecipam que o fim destes regimes não vai resolver o problema de acesso à habitação em Portugal, que se tem vindo a agravar.

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