Como vender um imóvel herdado: o que é preciso saber

Vender um imóvel herdado pode ser um processo desafiante e cheio de particularidades. Desde a partilha entre os herdeiros até às questões burocráticas e fiscais, há vários passos essenciais a cumprir para garantir que a transação decorre sem sobressaltos. Eis o que é preciso saber para vender um imóvel herdado, com fundamento jurídico.

A venda de um imóvel herdado requer um conhecimento aprofundado do direito sucessório e do direito real português. O processo inicia-se necessariamente com a morte do titular do imóvel, momento em que se abre a sucessão. A partir daqui, é fundamental compreender os passos jurídicos necessários antes de qualquer transação, começa por explicar Marta Fonseca Ferreira, Associada Coordenadora de Família e Sucessões da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados.

O primeiro procedimento legal é a habilitação de herdeiros, documento que comprova quem são os sucessores do falecido. Este processo pode ser realizado por escritura pública num notário ou por via judicial. Só após este passo é possível avançar com o registo do imóvel em nome dos herdeiros na Conservatória do Registo Predial.

Em termos de direito sucessório, é crucial identificar a existência de herdeiros legitimários (cônjuge, descendentes e ascendentes), uma vez que estes têm direito à legítima, parte da herança que não pode ser afetada por testamento. Se o imóvel fizer parte da quota indisponível da herança, todos os herdeiros legitimários terão de concordar com a venda.

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No caso de haver múltiplos herdeiros, o imóvel permanece em regime de compropriedade, onde cada herdeiro detém uma quota ideal do bem. A Lei Civil portuguesa estabelece que nenhum comproprietário pode dispor da sua quota sem o consentimento dos demais. Assim, para vender o imóvel, é necessária a concordância unânime de todos os herdeiros, expressa através de uma procuração ou presença no ato da escritura.

O Código Civil prevê também o direito de preferência entre comproprietários. Se um dos herdeiros pretender vender a sua quota, os restantes têm prioridade na aquisição. Este direito deve ser respeitado através de comunicação formal das condições de venda aos demais comproprietários.

Antes de avançar com a venda, é fundamental regularizar a situação fiscal do imóvel. Isto inclui o pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) em atraso e, caso não tenha sido feito, do Imposto do Selo sobre a transmissão gratuita de bens (heranças). A falta de regularização fiscal pode impedir a realização da escritura de compra e venda.

A determinação do valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel à data da sucessão é crucial para efeitos fiscais, pois será a base de cálculo para eventuais mais-valias aquando da venda. O Código do IRS prevê regras específicas para o cálculo das mais-valias em imóveis herdados, considerando como valor de aquisição o VPT à data da transmissão gratuita.

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Para concretizar a venda, é necessário reunir documentação específica: 

• certidão de óbito;
• escritura ou decisão judicial de habilitação de herdeiros;
• caderneta predial atualizada;
• certificado energético;
• e licença de utilização. 

Em caso de imóveis em propriedade horizontal, é também necessária a declaração de não existência de dívidas ao condomínio.

A venda pode ser formalizada através de contrato-promessa de compra e venda, seguido da escritura pública ou documento particular autenticado. É aconselhável que qualquer sinal ou princípio de pagamento só seja entregue após a assinatura do contrato-promessa, que deve incluir cláusulas específicas sobre a situação sucessória do imóvel.

Finalmente, é fundamental compreender que eventuais vícios ou ónus sobre o imóvel transitam com a herança. Por isso, uma análise detalhada da situação cadastral e fiscal do imóvel é essencial antes de iniciar o processo de venda, evitando surpresas desagradáveis que possam comprometer a transação.