Problemas de construção na casa: é possível pedir uma indemnização?

O mercado imobiliário está em franco crescimento, explicado quer pela subida da procura, quer pelo aumento do investimento estrangeiro. E é expectável que haja um acréscimo de transações imobiliárias no curto e médio prazo. É neste contexto que é importante que os compradores saibam os direitos que têm quando são confrontados com eventuais problemas de construção nas casas.

Antes de mais, importa ter presente que, à semelhança de outros bens, os imóveis também têm uma garantia de construção. O Decreto-Lei n.º 84/2021, que entrou em vigor em janeiro de 2022, veio reforçar os direitos dos consumidores, conferindo-lhes maior tutela legal, ampliando os prazos de garantia na compra e venda de bens de consumo. Mas não só. O mesmo diploma estabeleceu ainda o regime aplicável à compra e venda de bens imóveis em caso de falta de conformidade.

Definindo, desde logo, o seu âmbito de aplicação, o diploma circunscreveu o conceito de “bens imóveis” a prédios urbanos para fim habitacional, ou seja, a qualquer edifício incorporado no solo, incluindo aqueles que tenham terreno que lhe sirva de logradouro. Ficam somente excluídos os imóveis que não se destinem a habitação, isto é, que estejam afetos ao exercício de uma atividade comercial.

Importa ainda ter presente que o diploma tem aplicação nos contratos de compra e venda celebrados entre consumidores (pessoas singulares que no negócio não atuem no âmbito de uma atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional) e profissionais, enquanto pessoas singulares ou coletivas, que atuem, precisamente, no âmbito de uma atividade comercial.

Prevalece a regra de que o imóvel deve ser entregue ao comprador em conformidade com o contrato de compra e venda, apresentando características que reúnam qualidade, segurança, habitabilidade, garantias de proteção ambiental e de funcionalidade. Ou seja, o imóvel deve ser apto ao uso e ao fim a que se destina. Saliente-se que não se considera existir falta de conformidade se a mesma era conhecida pelo comprador na data da aquisição ou se este não a pudesse ignorar – casos estes em que a responsabilidade do profissional vendedor é excluída.

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Qual é o prazo da garantia de imóveis?

Até à data de entrada em vigor do referido Decreto-Lei, o prazo de garantia de imóveis era apenas de cinco anos. Mas este diploma veio ampliar os prazos de garantia na compra e venda: o prazo de garantia de bens móveis passou, assim, de dois para três anos, e o prazo de garantia dos bens imóveis passou de cinco para 10 anos. Mas só em caso de desconformidades específicas. Todos os imóveis adquiridos até à entrada em vigor do diploma – 1 de janeiro de 2022 – continuam a contar apenas com cinco anos de garantia.

O referido diploma distingue dois prazos de garantia distintos, que dependem da natureza da falta de conformidade em causa: 

• Se estiverem em causa elementos construtivos estruturais do imóvel, o prazo de garantia é de 10 anos.
• Nos restantes casos, o prazo de garantia será apenas de cinco anos.

Por elementos construtivos estruturais entendem-se “as partes resistentes fundamentais da construção que suportam as ações a que a mesma está sujeita, funcionando em conjunto e sendo objeto de projeto específico; correspondendo a elementos que comprometem a estabilidade da construção e que, por vezes, não estão visíveis e/ou acessíveis”. 

Já os elementos construtivos não estruturais são “as partes não resistentes da construção que são suportadas pelos elementos estruturais, com funcionalidades diferenciadas, sendo geralmente definidas no projeto de arquitetura; correspondendo a elementos que não comprometem a estabilidade da construção, sendo normalmente visíveis ou de acessibilidade fácil”.

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O que fazer caso seja detetado um problema na construção?

Perante um caso de falta de conformidade, o comprador deverá denunciar o defeito do imóvel junto do vendedor, assistindo-lhe o direito à respetiva reparação ou substituição (dentro de um prazo razoável), a título gratuito, à redução proporcional do preço pago, ou à resolução do contrato. 

Importa salientar que estes direitos se transmitem a um terceiro adquirente do imóvel, se a venda ocorrer durante os prazos de garantia antes indicados. De notar ainda que estes prazos se suspendem durante o período que decorra entre a data da denuncia da falta de conformidade e a data da reparação ou substituição, ou durante o período em que durar a tentativa de resolução extrajudicial do conflito. 

Em qualquer caso, a denúncia e o exercício dos direitos por parte do adquirente encontram-se sujeitos a prazos, que devem ser rigorosamente observados, sob pena de caducarem – o que ocorre decorridos três anos desde a data de denúncia dos mesmos.

Não sendo possível resolver a questão de forma consensual junto do vendedor, será necessário recorrer ao tribunal, dentro do referido prazo, junto do qual poderá ser pedida, cumulativamente, uma indemnização pelos prejuízos sofridos. Neste caso a indemnização destina-se a assegurar o ressarcimento de danos não reparados por aqueles meios jurídicos ao alcance do comprador – a eliminação do defeito, a substituição, a redução do preço ou resolução do contrato. 

*Andreia Botelho, associada sénior de imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associado