Garantia de casas novas: como funciona e quando acioná-la

Comprar uma casa nova é uma conquista com que muitos sonham, mas mesmo um imóvel recém-construído pode apresentar defeitos. Para que fiques mais descansado, ficas a saber que existe uma garantia legal para casas de nova construção que protege os compradores.

Neste guia completo, explicamos o que cobre a garantia de um imóvel novo, quais os prazos, como acioná-la e o que fazer se os problemas persistirem.

O que é a garantia de uma casa nova?

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A garantia de um imóvel novo é um direito previsto na legislação, que tem como objetivo proteger o comprador contra defeitos de construção de um imóvel ou falhas nos materiais usados. É utilizada em casos de falta de conformidade com o estabelecido no contrato de compra e venda. 

A garantia pode ser acionada dentro do prazo legal. Se surgirem problemas o construtor ou vendedor é responsável pelos custos de reparação, evitando assim que esses custos recaiam sobre o proprietário.

 O que está coberto pela garantia?

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A garantia cobre defeitos de construção e problemas com materiais utilizados. Mas para te respondermos melhor a esta pergunta temos de distinguir os dois tipos de garantias: 

Garantia de bens imóveis:

Refere-se à estrutura do imóvel, que inclui, por exemplo:

• Tetos, paredes e pavimentos;
• Canalizações;
• Estrutura do telhado.

Garantia de bens móveis: 

Está relacionada com os bens incorporados na construção, com caráter de permanência:

• Banheiras ou bases de duche;
• Armários embutidos;
• Entre outros.

Garantia de casas novas: o que não está coberto

Há, no entanto, algumas exceções no que diz respeito ao que cobre a garantia:

• Casa de nova construção com cozinha equipada: os eletrodomésticos, embora sejam bens móveis que já faziam parte da habitação quando a adquiriste, não estão cobertos pela garantia do imóvel uma vez que já possuem a sua própria garantia;
• Além disso, as garantias de construção também não cobrem danos derivados de desgaste natural, falta de manutenção ou uso indevido.

Quais os  direitos do proprietário?

Quando adquires uma casa de nova construção e a mesma apresenta algum tipo de defeito, tens direito a que essa falta de conformidade seja reposta sem qualquer encargo.

•  Seja através de reparação ou substituição;
• Em algumas situações há também o direito à redução do preço ou à resolução do contrato.
• A resolução do problema do imóvel, seja ele qual for, desde que se enquadre na garantia do mesmo, inclui também a ausência de encargos para o proprietário no que respeita a mão de obra, transporte e materiais.

Qual o prazo de garantia de uma casa nova?

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De acordo com a atual lei de garantias, a garantia padrão para um imóvel novo é de 10 anos no que respeita a problemas estruturais e defeitos significativos, a contar da data de conclusão da construção da casa. Mas os prazos variam consoante o tipo de problema:

Tipo de garantia	Prazo
Estrutura do imóvel (bens imóveis)	10 anos
Elementos integrados (bens móveis permanentes)	5 anos
Bens móveis não permanentes	2 anos

Prazo máximo para denunciar um defeitos/anomalias

Além do prazo de garantia do imóvel, deves também ter em conta o prazo máximo para comunicar um problema. Depois de detetares um defeito ou anomalia, tens até 1 ano para o denunciar ao construtor ou vendedor. 

Caso deixes passar esse prazo, o construtor ou vendedor deixa de ter a responsabilidade de proceder à reparação do problema.

Como acionar a garantia do imóvel?

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Antes de mais nada, deves identificar os problemas e detalhar os mesmos numa lista. Podes, inclusive, fotografá-los para servir como prova. Depois disso, deves:

• Redigir uma carta formal detalhando os defeitos encontrados e a solução que pretendes para esses defeitos, dentro das opções legais existentes;
• Essa carta deverá ser enviada por correio registado ou, então, através de qualquer outro meio que te garanta que o vendedor ou construtor a recebeu.

E se os defeitos forem nas zonas comuns?

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Quando os defeitos são detetados nas zonas comuns de um edifício, a denúncia dos mesmos deve ser feito pela administração de condomínio. Neste sentido, o administrador deve:

• Fazer um relatório dos problemas identificados;
• Comunicar os problemas ao construtor dentro dos prazos legais.

Exemplos de defeitos ou anomalias que podem ser encontrados nas zonas comuns de prédios:

• Infiltrações nas garagens,
• Falhas nos elevadores;
• Rachas nas fachadas do prédio;
• Problemas nas saídas de emergência, na iluminação, escadas, etc.

O que devo fazer se o problema não ficar solucionado?

Se os problemas denunciados não forem resolvidos satisfatoriamente, seja através de reparação ou substituição, poderás contactar os órgãos competentes ou, até mesmo, um advogado especializado em direito imobiliário para proteger os teus direitos.

Mesmo as casas novas podem ter problemas e por isso, é fundamenta que conheças a legislação sobre a garantia de imóveis novos, os prazos e os teus direitos. Não adies a denúncia de defeitos, quanto mais cedo comunicares, mais fácil é resolver a situação sem custos.