IMT Jovem já fez um ano: procura de casas à venda dispara e oferta cai

A vida dos jovens que querem comprar casa em Portugal mudou há cerca de um ano, quando entrou em vigor a isenção de IMT e de Imposto de Selo. De lá para cá, já mais de 40 mil jovens beneficiaram desta medida do Governo da AD, que permite poupar milhares de euros em impostos. A verdade é que a procura de casas à venda até 324.058 euros – o limite para beneficiar da isenção fiscal total neste tipo de transações – disparou no último ano, contribuindo para uma redução na oferta de habitação, segundo mostra esta análise feita a partir dos dados do idealista.

Foi, exatamente, no dia 1 de agosto de 2024 que começou a vigorar a isenção do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto de Selo (IS) para os jovens até aos 35 anos que queiram comprar a sua primeira habitação própria e permanente dentro do país. E, desde então, o Executivo de Montenegro tem destacado a forte adesão à medida, sobretudo pela “classe média qualificada”. Os últimos números oficiais apontam para cerca de 43 mil jovens beneficiários até ao final de maio.

Esta corrida à compra de casa no país pelos jovens, sem um real incremento de construção nova ou mais imóveis reabilitados para vender, terá contribuído para aumentar a pressão da procura de habitação face à oferta existente no último ano, tal como sugerem os dados do idealista/data. Este movimento é mais expressivo para as casas à venda pelo preço limite para beneficiar da isenção total de impostos (até 324.058 euros) do que para as habitações no mercado que contam apenas com uma redução da carga fiscal (acima desse valor até 648.022 euros) – estes valores são aplicados apenas para Portugal Continental:

• Casas para comprar até 324 mil euros têm isenção total de IMT e IS: a procura de casa neste limite de preço cresceu 67% no último ano em Portugal. Já a oferta caiu 32%, contabilizando-se 90.502 habitações à venda no último trimestre terminado em julho;
• Casas para comprar entre 324 mil euros e 648 mil euros (com isenção parcial de impostos): aqui a procura de habitação cresceu 45% num ano, enquanto a oferta desceu apenas 4% a nível nacional para um total de 81.096 imóveis. Neste caso é aplicada a taxa marginal de 8% sobre o preço da casa, sendo depois subtraída a parcela a abater de cerca 25.924 euros;

Importa lembrar que houve uma alteração aos limites de isenção do IMT Jovem no início deste ano, por via da atualização do Código do IMT prevista no Orçamento do Estado para 2025. Portanto, entre 1 de agosto de 2024 até ao final desse ano, a isenção total de impostos estava prevista para casas à venda em Portugal Continental que custassem até 316 mil euros e a isenção parcial para habitações entre 316 mil euros e 633 mil euros. Já as restantes condições mantiveram-se, abrangendo jovens até 35 anos, não dependentes, nem proprietários de frações habitacionais nos últimos três anos.

Onde há maior procura de casas com isenção de IMT Jovem? E oferta?

A procura por casas à venda até 324.058 mil euros - e, portanto, abrangidas pela isenção total de IMT e IS para jovens - cresceu em todas as grandes cidades em análise. Em destaque está Coimbra e Leiria, onde o interesse duplicou no último ano. Em Lisboa, a procura subiu 96% e no Porto 55%, revelam os mesmos dados.

Este elevado interesse em casas para comprar dentro deste patamar de preço acabou por provocar uma queda na oferta existente na maioria destas cidades no último ano – a única exceção é Portalegre, onde o stock habitacional cresceu 14%. As maiores reduções de imóveis residenciais disponíveis para comprar até 324 mil euros foram observadas em Lisboa (-50%), e em Setúbal e Coimbra (ambas com -41%). O Porto teve a descida de oferta menos expressiva (-14%).

Os jovens que pretendam adquirir a sua primeira habitação até 324 mil euros para beneficiar da isenção total de IMT e IS vão encontrar maior número de casas no Porto, Lisboa, Braga, Aveiro e em Setúbal, com todas as cidades a apresentarem uma oferta superior a 1.000 imóveis. Já Portalegre e a Guarda é onde há menos casas disponíveis até este preço.

Embora contem apenas com isenção parcial do IMT e IS para os jovens, as casas à venda entre 324 mil e 648 mil euros também despertaram mais interesse no último ano, em especial em Castelo Branco e em Leiria, onde a procura mais do que duplicou. Na capital, registou-se uma subida de 46% no último ano e a norte, na cidade Invicta, de 36%.

Neste intervalo de preços superior, houve mais cidades que sentiram a oferta de casas a subir do que a descer – talvez devido ao encarecimento das casas e pelo facto de a pressão da procura não ser tão intensa, uma vez que nem todos os agregados familiares têm orçamento para comprar casas acima de 324 mil euros. Foi Aveiro que registou maior crescimento de casas disponíveis para comprar (+50%) e Faro foi a cidade que registou a maior queda (-19%).

É no Porto e em Lisboa onde os jovens vão encontrar mais casas à venda entre 324 mil e 648 mil euros para beneficiar da isenção parcial dos impostos, com ambas as cidades a rondar os 7 mil imóveis no mercado. E Évora é onde há menos, tendo sido contabilizadas apenas 108 casas nessa faixa de preços nos último três meses terminados em julho.

Fora desta análise estão os grandes centros urbanos das Ilhas, como o Funchal (na Madeira) e Ponta Delgada (nos Açores). Isto porque a isenção de IMT tem diferentes limites de preços para as regiões autónomas: a isenção total abrange habitações que custem até 405.073 euros e a isenção parcial de impostos começa nos 405.073 euros e vai até aos 810.028 euros. No caso da isenção parcial, é aplicada uma taxa marginal de 8% ao valor da casa, sendo que ao resultado é depois subtraída a parcela a abater de 32.401 euros – também esta dedução é de valor superior à aplicada nas casas compradas em Portugal Continental, segundo se lê nesta nota do Portal das Finanças.

Preço das casas à venda sobem 8,5% no último ano 

A isenção de IMT acaba, assim, por ser um incentivo para os jovens comprarem casa no país, assim como a garantia pública no crédito habitação que começou a ser aplicada no início deste ano. Estes estímulos combinados com outros fatores – como os baixos juros, escassa oferta residencial e arrendamento pouco apelativo – ajudam a explicar o facto de os preços das casas à venda continuarem a subir a bom ritmo no país.

De acordo com o índice de preços do idealista, comprar casa em Portugal ficou 8,5% mais caro entre julho e o mesmo mês de 2024, fixando o custo mediano da habitação em 2.926 euros por metro quadrado (euros/m2). E este crescimento preços das casas à venda em julho foi observado na maioria das grandes cidades, com Santarém (24%), Setúbal (20,8%) e a Guarda (18,5%) a liderar.

Também Lisboa registou uma subida do custo das casas para comprar de 3,5% no último ano, passando para 5.829 euros/m2, o maior valor a nível nacional. O mesmo foi observado no Porto: os preços das casas subiram 5,9%, fixando-se em 3.804 euros/m2.

Mas também importa notar que houve exceções. Em Aveiro, os preços das casas para comprar mantiveram-se praticamente estáveis entre julho de 2025 e o mesmo mês do ano passado. Já em Bragança, desceram 0,6%.

A verdade é que em várias cidades, esta subida do custo da habitação no último ano pode absorver a poupança estimada em impostos que os jovens têm na isenção do IMT e IS. Ou seja, estes novos proprietários acabam por poupar em impostos, mas poderão ter de dar uma entrada superior no crédito habitação para comprar casas mais caras, isto se não aderirem à garantia pública, que financia os empréstimos a 100%.