Pacote fiscal da habitação discutido na AR num cenário de subida de preços

O novo pacote de medidas do Governo destinado a travar a crise habitacional é debatido e votado esta sexta-feira (9 de janeiro de 2026) no Parlamento, numa altura em que os preços das casas crescem ininterruptamente há seis trimestres consecutivos, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE).

O mercado da habitação em Portugal visto à lupa

Preços das casas sempre a subir

No terceiro trimestre de 2025, o Índice de Preços da Habitação do INE mostrou uma subida de 17,7% face ao período homólogo, atingindo um novo máximo histórico desde que a série estatística começou a ser produzida em 2009.

Entre julho e setembro, foram vendidas 42.481 habitações em território nacional, um número ligeiramente inferior ao verificado no trimestre anterior, mas com o valor dos imóveis transacionados a registar um novo recorde, ao fixar-se em 10,5 mil milhões de euros. Em média, cada casa que mudou de dono em Portugal foi vendida por cerca de 247.000 euros. Na cidade de Lisboa, o custo de venda de habitações é o mais alto do país, e já ultrapassa, em média, os 400.000 euros.

Desde o segundo trimestre de 2024 que os preços das casas estão a subir consecutivamente, de acordo com o Índice de Preços da Habitação do INE.

Prego a fundo na avaliação bancária de casas

Também a avaliação bancária da habitação continua a quebrar recordes de maneira contínua. Em novembro de 2025, o valor mediano da avaliação bancária medida pelo INE subiu 18,4% face ao período homólogo, para 2.060 euros por metro quadrado (m2), com os pedidos de avaliação para concessão de crédito a voltarem a subir, para 36.282.

Esta evolução representa mais 35 euros por m2 em relação ao anterior mês de outubro, e corresponde a mais 320 euros do que os 1.740 euros por m2 registados em novembro de 2024.

Desde janeiro de 2024 que os valores medianos das avaliações bancárias têm sido sucessivamente ultrapassados.

Ainda em novembro, os pedidos de avaliação para concessão de crédito voltaram a subir, para 36.282, mostrando uma dinâmica de crescimento do crédito bancário apesar do aumento do preço das habitações.

Dívida das famílias ao bancos através do crédito habitação a subir

Em outubro, a dívida aos bancos contraída pelas famílias através do crédito habitação subiu mil milhões de euros, atingindo o valor mais elevado da série estatística disponibilizada pelo Banco de Portugal (BdP).

Os apoios do Governo ao setor residencial

O problema da habitação agravou-se desde o fim da crise financeira mas, desde que em agosto de 2024 o primeiro governo de Luís Montenegro lançou um primeiro conjunto de medidas de natureza fiscal, como a garantia pública do Estado, os preços das casas não têm parado de subir, como mostram os indicadores divulgados pelo INE e Banco de Portugal.

A garantia pública, que permite aos jovens acederem a 100% do financiamento bancário para compra da primeira casa, tem sido usada por cerca de metade dos jovens de até 35 anos que contraem créditos habitação.

Em novembro, os bancos já tinham utilizado mais de metade (52,8%), ou 626 milhões de euros, do montante total de 1.550 milhões de euros disponibilizados pelo Estado.

A compra de casa por jovens com recurso à garantia pública, que permite ao Estado constituir-se como fiador de até 15% do valor da transação, representou 26,5% do montante dos novos créditos habitação e 23,2% dos contratos assinados entre janeiro e novembro do ano passado.

Novembro foi também o mês com o segundo maior número de créditos concedidos ao abrigo do regime, num total de 522 milhões de euros, apenas atrás de outubro, quando foram assinados 2.641 empréstimos para a compra de habitação no valor de 541,4 milhões de euros.

Desde a apresentação do primeiro pacote de medidas destinadas a pôr fim à crise da habitação, que além da garantia pública incluiu incentivos fiscais como a isenção de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e de imposto do selo, o índice de preços da habitação o INE já registou um aumento de cerca de 27%.

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O que pretende o Governo com o pacote fiscal?

Menos IRS para senhorios

As propostas de lei que o Governo vai levar à Assembleia da República, para aumentar a oferta de habitação, são sobretudo de natureza fiscal, e correspondem a pedidos de autorização legislativa que permitem ao executivo de Luís Montenegro alterar o Código do IVA, o Código do IRS, o Estatuto dos Benefícios Fiscais e o Código do IMT.

Para os senhorios, está prevista uma redução do IRS de 25% para 10% destinada a libertar mais casas para arrendamento.

Para os proprietários, é proposta uma isenção das mais-valias de IRS na venda de habitações, desde que o valor seja reinvestido em imóveis para arrendamento a valores que o Governo definiu como moderados, de até 2.300 euros mensais.

No caso de os imóveis serem detidos por empresas, o executivo prevê que só metade dos rendimentos prediais conte para a tributação em IRC.

A proposta prevê igualmente a “aplicação de uma taxa de 5% aos rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais em organismos de investimento alternativo”, na proporção equivalente aos “rendimentos daqueles organismos resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional celebrados ao abrigo do RSAA [regime simplificado de arrendamento acessível] ou de outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis”.

IVA na construção desce de 23% para 6%

Por fim, para os promotores e construtores, o IVA desce de 23% para 6% desde que as casas a construir sejam vendidas por até 648.000 euros ou arrendadas por até 2.300 euros mensais.

Alterações nos licenciamentos

Em discussão no Parlamento, estará igualmente um pedido de autorização legislativa para alterar os regimes jurídicos da urbanização e da edificação (RJUE) e da reabilitação urbana para dotar de "maior flexibilidade" os procedimentos urbanísticos em contexto de "crise da oferta habitacional".

O diploma reduz prazos, "tendo em vista a redução ao máximo dos custos de contexto associados à atividade construtiva", e a generalidade das operações urbanísticas passam a poder ser executadas "na sequência da submissão de uma comunicação prévia", sem "ficar na dependência de qualquer ato administrativo", como sucede atualmente, para que o tempo entre a comunicação prévia e o início da execução da obra seja possível ao fim de um período mínimo de oito dias.

Na fase de apreciação, as consultas às diversas entidades que tenham de se pronunciar são acionadas na mesma fase, "assim que o processo se encontrar devidamente instruído", evitando-se assim que os projetos fiquem "parados" num único organismo à espera de decisão.