Vendas de casas e terrenos sem “título urbanístico” podem perder validade

O Governo quer que, aquando de uma transação imobiliária – compras e vendas de terrenos para construção ou de imóveis já construídos ou em construção –, seja obrigatório incluir no contrato se existe ou não "título urbanístico". Se tal não se verificar, os negócios podem cair por terra, ou seja, ser anulados, ficando sem validade. O objetivo é dar mais “segurança jurídica” aos negócios imobiliários, em prol da transparência, sendo esta uma medida incluída na nova versão do simplex dos licenciamentos urbanísticos. Uma proposta que deverá ser debatida esta sexta-feira (9 de janeiro de 2026) no Parlamento.

Tal como escrevemos neste artigo, tendo por base a proposta de lei n.º 48 apresentada pelo Governo ao Parlamento, a informação da existência ou não do "título urbanístico" deve constar em todos os “negócios jurídicos que envolvam a transmissão de terrenos para construção urbana, de edificações já construídas ou em construção, ou das suas frações autónomas”. 

Segundo o Jornal de Negócios, pretende-se que “o comprador saiba efetivamente o que está a comprar”, ficando “com a garantia de que, futuramente, caso o que fica na escritura não se venha a comprovar, pode anular facilmente o negócio”. 

Trata-se de uma proposta de alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e ao chamado simplex dos licenciamentos urbanísticos, que entrou em vigor há dois anos e está agora a ser revisto. Uma iniciativa legislativa, de resto, que deverá ser debatida esta sexta-feira (9 de janeiro de 2026) no Parlamento, estando incluída no pacote de medidas para a habitação. 

Citado pela publicação, Jorge Batista da Silva, bastonário da Ordem dos Notários (ON), considera que com esta alteração legislativa “tudo fica mais claro”, havendo “uma maior proteção para quem está a comprar”.

“Qualquer imóvel pode estar no mercado, não é isso que está em causa, mas é importante que as pessoas saibam exatamente o que estão a comprar” e esta nova norma “é menos exigente do que a que estava antes do simplex, mas vem tentar conciliar o melhor dos dois mundos, que é ter a certeza que o comprador sabe o que está a comprar e nesse sentido é mais amiga do comprador”, defende Jorge Batista da Silva.

Manuel Alexandre Henriques, especialista em imobiliário da Sérvulo, toca noutro ponto que considera essencial, afirmando estar em causa “uma mudança substancial”. “Se esta informação não for expressamente mencionada pela entidade responsável pela transação, pode ser invocado o vício da anulabilidade”, o qual “permite invalidar um negócio jurídico devido à existência de um vício por iniciativa de quem tem interesses protegidos pela lei”, explica, citado pela publicação, referindo que, na prática, as escrituras “podem ser objeto de anulação dentro do prazo de um ano, a contar da data da respetiva outorga”.