Pacote fiscal “desbloqueia” oferta de casas para a classe média

Portugal vive uma grave crise de acesso à habitação pautada por uma escassa oferta, sobretudo a preços acessíveis aos bolsos das famílias. Mas, agora, há sinais de mudança. A aprovação do pacote fiscal para habitação do Governo no Parlamento é vista como “uma boa notícia” pelos mediadores e consultores imobiliários ouvidos pelo idealista/news. Isto porque cria incentivos para aumentar a oferta de casas para vender e arrendar, introduzindo “maior previsibilidade fiscal”. E é o primeiro passo para “desbloquear” o investimento em habitação para a classe média, que tem sido travado por altos impostos e longos licenciamentos.

O sentimento que paira no mercado imobiliário é consensual. A aprovação na generalidade do pacote fiscal para a habitação no Parlamento na sexta-feira, dia 9 de janeiro, é vista com bons olhos por todos os medidores e consultores imobiliários auscultados pelo idealista/news. Até porque inclui uma série de medidas há muito reclamadas pelo setor, como a redução do IVA na construção, simplificação de licenciamentos e mais incentivos fiscais para o arrendamento.

“A aprovação do pacote fiscal da habitação é uma ótima notícia para o mercado, dado que cria incentivos claros para o aumento da oferta e introduz maior previsibilidade fiscal, num contexto em que o principal desafio do mercado continua a ser o desequilíbrio entre a oferta e a procura”, comenta Patrícia Barão, Partner Residential da Dils Portugal, ao idealista/news.

Também Ana Gomes, Partner, Head of Research & Insight na Cushman & Wakefield (C&W), admite que a luz verde dada ao pacote fiscal é “uma boa notícia para o setor imobiliário, sobretudo, porque sinaliza uma mudança de abordagem da política de habitação em Portugal. Este pacote cria, finalmente, condições para desbloquear o mercado e aumentar a oferta – a única forma sustentável de estabilizar ou até reduzir os preços”, argumenta.

"O IVA a 6% na construção e a reabilitação pode viabilizar muitos projetos nos segmentos médio e médio-baixo", Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal

Este pacote fiscal é visto, assim, como um primeiro passo para corrigir o bloqueio de construção de casas para a classe média, que tem sido travada pelos altos custos de construção, elevados impostos e processos de licenciamentos longos e burocráticos, sendo até hoje considerado “um investimento de elevado risco para os promotores”, assinala Ana Gomes. “Ao reduzir custos e melhorar a rentabilidade, volta a atrair investidores médios que hoje estão afastados pelo peso fiscal e financeiro”, diz Rita Bueri, Head of Residential Lisboa na Savills.

Em particular, a redução do IVA para 6% na construção de casas a preços moderados “pode viabilizar muitos projetos nos segmentos médio e médio-baixo, onde a procura é mais intensa e a oferta é mais curta”, destaca Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal. O mesmo diz Alfredo Valente, CEO da iad Portugal: "Diminuir a fiscalidade poderá ser um fator desbloqueador de alguns projetos até agora economicamente inviáveis para os promotores”, num contexto em que os custos de construção não param de aumentar, sobretudo o de mão de obra.

A luz verde dada no Parlamento ao pacote fiscal da habitação é apenas o início de um longo caminho a percorrer. Ricardo Sousa recorda que “ainda falta a discussão e aprovação na especialidade” - onde poderão surgir alterações - e só depois é que se conseguirá perceber “o que realmente vem aí e qual será o impacto prático no mercado”. E mesmo que o pacote fiscal seja promulgado mais tarde pelo Presidente da República, o “impacto não será imediato”, com Rita Bueri a estimar que as medidas se possam traduzir “num aumento gradual da oferta num horizonte de um a três anos”.

As medidas do pacote fiscal mais aplaudidas pelo setor

Questionados sobre as medidas do pacote fiscal do Governo da AD com maior destaque, os especialistas ouvidos pelo idealista/news não têm dúvidas que a redução do IVA na construção, os incentivos fiscais ao arrendamento e a simplificação dos licenciamentos são as que têm maior potencial para agilizar a colocação de mais casas no mercado, especialmente para a classe média.

Descida do IVA na construção: a “medida mais impactante” precisa de ajustes

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“A redução do IVA para 6% na construção é provavelmente a medida mais impactante. Para uma habitação de 400.000 euros, representa uma poupança de cerca de 68.000 euros, tornando os projetos economicamente viáveis e permitindo preços finais mais acessíveis aos compradores”, analisa Maria Empis, Co-Head of Residential na JLL Portugal.

Também João Duarte Silva, Diretor de Capital Markets de Residencial e Logística na CBRE Portugal, admite que a “medida mais relevante” é a redução do IVA para 6% na construção e reabilitação de habitação com preços até 648.000 euros, “por ter impacto direto na estrutura de custos dos projetos e por poder viabilizar mais oferta dirigida à classe média, hoje a mais penalizada no acesso à habitação”. 

Portanto, a redução do IVA na construção é, na visão dos especialistas, uma medida que estrutural que permite baixar os custos de produção e, por conseguinte, reduzir dos preços das casas pagas pelas famílias. Mas será que o Governo consegue assegurar esta descida do preço final? Para Manuel Alvarez, presidente da Remax Portugal, “faltou um enquadramento mais claro que assegure que este benefício fiscal se traduz efetivamente em preços finais mais acessíveis, através de critérios objetivos, previsíveis e orientados para o aumento da oferta”.

Além disso, ainda “permanecem muitas dúvidas relativamente à implementação prática da medida, que esperamos ver esclarecidas em breve por forma a evitar que novos projetos continuem em suspenso por mais tempo”, refere Alfredo Valente, da iad Portugal. Até porque, “para que tenha efeitos reais no mercado, é fundamental que seja retroativa e aplicada por um período limitado no tempo, evitando o adiamento de projetos e a suspensão de investimento”, acrescenta o presidente da Remax Portugal.

Outra dúvida sobre redução do IVA prende-se com a sua aplicação em “projetos com um mix de produtos, onde coexistem, na mesma operação, fogos abaixo e acima desse limiar” de 648.000 euros, alerta João Duarte Silva. Portanto, mesmo que haja construtores e promotores a querer beneficiar da redução fiscal, “estes podem não saber como alocar corretamente o IVA a cada fração num edifício com tipologias e valores distintos”, uma vez que a medida como está hoje “é confusa e de difícil execução”, acrescenta Rafael Ascenso, Founder & Partner da Porta da Frente Christie's, citado em comunicado.

Para resolver esta questão, os profissionais dão soluções distintas. O especialista da CBRE acredita que a regulamentação do IVA na construção tem de ser “clara” para que “o benefício fiscal seja aplicado por fração elegível, e não perdido à escala do projeto como um todo”. Já o responsável pela Porta da Frente Christie's diz que “a solução mais justa e eficaz seria aplicar a taxa reduzida de 6% a toda a construção, sem exceções”.

Benefícios fiscais no arrendamento ajudam a aumentar oferta

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Outra medida considerada positiva pelos mediadores e consultores imobiliários diz respeito ao conjunto de benefícios fiscais previstos para o mercado de arrendamento, com especial destaque para a redução do IVA de 25% para 10% sobre rendas moderadas (até 2.300 euros).

“Ao aliviar a carga fiscal, cria-se um incentivo concreto para que mais casas entrem no mercado, aumentando a oferta e, indiretamente, ajudando a conter a pressão sobre os preços”, comenta Patrícia Barão, da Dils, admitindo que as medidas respondem a uma das “principais preocupações dos proprietários: rentabilidade líquida face aos riscos e obrigações associados ao arrendamento”.  

A redução do IRS no arrendamento pode ainda “incentivar a colocação no mercado de imóveis atualmente devolutos”, acrescenta Rita Bueri, da Savills. E ainda mobilizar “mais pequenos proprietários para o mercado formal”, acredita Ricardo Sousa, alertando que o incentivo deve “ser acompanhados por mais fiscalização e combate efetivo ao mercado informal”.

Embora considere que “a redução do IRS para os senhorios com arrendamentos abaixo dos 2.300 euros” seja “uma boa iniciativa”, Rafael Ascenso considera que “poderia ter ido mais longe”. “Seria desejável a baixa de escalões de IRS consoante a duração dos contratos: quanto mais longo o contrato, menor a tributação. Isso seria um verdadeiro incentivo o arrendamento de longa duração”, acredita.

Além desta medida, Maria Empis, da JLL Portugal, acredita que os novos “Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) são inovadores e estrategicamente relevantes. A combinação de isenções fiscais (IMT, Imposto do Selo, e IMI até 8 anos) cria um modelo económico atrativo para investidores desenvolverem habitação destinada a rendas moderadas, um segmento tradicionalmente negligenciado”, comenta.

Simplificação dos processos de licenciamento “relevante”

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A simplificação dos licenciamentos urbanísticos, com redução de prazos e burocracia, cria um ambiente de “menor risco regulatório e financeiro para promotores e investidores, o que é essencial para acelerar projetos e aumentar a produção de habitação”, acredita Ana Gomes, da C&W.

Também Ricardo Sousa, da C21, considera “relevante a intenção de alterar os licenciamentos e regimes urbanísticos, porque sem prazos mais previsíveis e processos mais ágeis, a oferta não reage à escala e na velocidade de que o país precisa”.

Para João Duarte Silva, da CBRE Portugal, esta medida do pacote fiscal merece destaque, porque “reduzir tempos é tão importante quanto reduzir impostos: sem previsibilidade nos prazos, o investimento não acompanha a urgência do problema habitacional”.

Embora reconheça que há “uma intenção positiva” na simplificação dos licenciamentos, o responsável pela Porta da Frente Christie's alerta em comunicado para a forma como a medida será concretizada. “A burocracia continua a ser um entrave significativo, e as tentativas anteriores de simplificação ficaram aquém do necessário”, explica.

A responsável pela habitação na Savills vai ainda mais longe dizendo que falta uma “verdadeira reforma dos processos de licenciamento. Sem simplificação administrativa, sem previsibilidade e sem prazos claros, qualquer incentivo fiscal perde metade da sua eficácia. Se queremos mesmo mudar a agulha da oferta, esta é uma condição indispensável”, avisa.

O que ficou de fora do pacote fiscal para habitação?

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Muitas medidas incluídas no pacote fiscal da habitação já têm vindo a ser reclamadas pelos profissionais do setor, como o desagravamento fiscal na construção e arrendamento. Mas este conjunto de medidas não resolvem todos os problemas que tocam a habitação em Portugal, reconhecem os profissionais do setor, apontando outras a ter em atenção:

• Trazer casas devolutas para o mercado: Maria Empis, da JLL, diz que são precisos “incentivos específicos para reabilitação urbana de edifícios devolutos (isenções temporárias mais alargadas, simplificação licenciamento para reabilitação)”. Uma forma de o fazer também seria “facilitar a resolução das heranças indivisas”, aponta Ana Gomes, admitindo que está é “uma medida de elevado impacto potencial e custo reduzido para o Estado”;
• Maior reforço de construção de habitação pública: “Aumentar a oferta estrutural é a única forma sustentável de reduzir a pressão sobre preços e rendas”, acredita a responsável pela Savills.
• Mais incentivos ao build to rent: para Patrícia Barão são precisos “incentivos robustos à promoção do mercado do Build to Rent”;
• Maior proteção dos senhorios no arrendamento: “Processos rápidos e eficazes em caso de incumprimento são essenciais para atrair mais proprietários para o mercado”, acrescenta a responsável pela C&W;

Portanto, sentiu-se a ausência no pacote fiscal do Governo “de uma abordagem mais estrutural do lado da oferta, nomeadamente incentivos estáveis à promoção residencial em escala, à reconversão de ativos obsoletos e à mobilização do capital privado através de modelos de parceria”, resume João Duarte Silva, da CBRE Portugal, admitindo que “sem estas ferramentas, o pacote é um passo na direção certa, mas insuficiente para responder, com a profundidade necessária, à escassez de habitação em Portugal”.

Ficou também por tocar outro tema importante na dinamização do mercado imobiliário: “A gestão e utilização do território”, alerta o CEO da iad Portugal. “É fundamental encontrar o espaço para repensar a forma como distribuímos pelo território a habitação, o comércio, os serviços e a forma como nos deslocamos. É urgente repensar os perfis das cidades por forma a aumentar a capacidade construtiva, a escala dos projetos e a sua distribuição em redor dos transportes públicos e principais eixos viários existentes”, conclui. Também o CEO da Century 21 Portugal diz que é “crítico investir em mobilidade urbana e rever os PDM numa escala metropolitana, para aproximar casas, emprego e serviços e pessoas”.