Pacote fiscal da habitação é boa notícia? O que ganha o imobiliário

Aumentar a oferta de casas no mercado para a classe média é a solução apontada pelo Governo e pelos vários players do setor imobiliário para dar resposta à crise na habitação que se vive em Portugal, ou de acesso à habitação, como a ela se referem muitos especialistas. O Executivo, atento ao problema, viu ser aprovado no Parlamento, na generalidade, um pacote fiscal com medidas que prometem mudar o panorama residencial, como a descida do IVA para 6% na construção. Que impacto terão, afinal, as propostas anunciadas para o setor imobiliário? Damos resposta a esta e outras perguntas com a ajuda de especialistas.

De salientar, antes de mais, que o novo pacote fiscal do Governo para resolver a crise na habitação prevê, de forma sintética – clica neste link para saberes o que pode mudar – um desagravamento fiscal para incentivar o arrendamento, a construção a preços moderados e alterações ao licenciamento, urbanização e reabilitação urbana. Um plano que foi aprovado no Parlamento dia 9 de janeiro de 2026, na generalidade. 

Tal como explicamos neste artigo, as propostas de autorização legislativa do Governo vão agora descer às respetivas comissões de especialidade. Ou seja, serão analisadas pelos deputados e podem vir a sofrer alterações apresentadas pelos partidos da oposição. E só depois deste processo ser validado é que segue para o Presidente da República para promulgação ou veto, culminando na publicação em Diário da República.

Pacote fiscal é uma boa notícia para o setor imobiliário? 

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“A aprovação do pacote fiscal proposto pelo Governo na Assembleia da República, apesar de ainda apenas na generalidade, é uma boa noticia para o mercado imobiliário. Não pelas medidas em si, mas pelo seu enquadramento num pacote de medidas ainda mais amplo”, começa por dizer ao idealista/news Gonçalo Nascimento Rodrigues, especialista em finanças imobiliárias.

Segundo o consultor, as soluções para a melhoria da acessibilidade na habitação não se esgotam nas de cariz fiscal. São importantes, “mas devem ser vistas e analisadas num panorama ainda mais amplo”, atesta. “Acreditar que a implementação de medidas de carácter fiscal irá promover, per si, o aumento da oferta pode ser algo otimista e não produzir os efeitos pretendidos. Medidas de carácter fiscal devem ser bem calibradas e ir de encontro a objetivos claros pretendidos”, prossegue.

Entre as propostas apresentadas pelo Executivo destaca, ainda assim, as de cariz fiscal relacionadas com o mercado de arrendamento, salientando que sempre acreditou que este “é parte integrante e fundamental na melhoria da acessibilidade na habitação”. “Quer relativamente a IRS, como no que respeita aos dividendos distribuídos a participantes de veículos de investimento, as medidas agora aprovadas são muito importantes para o mercado”, explica. 

“Adicionalmente, a isenção do pagamento de mais-valias imobiliárias em caso de reinvestimento em imóveis para arrendamento é igualmente uma medida a destacar. Aliás, considero que o regime das mais-valias imobiliárias, da forma como está concebido, é um enorme entrave ao aumento da oferta no mercado, pelo que medidas que potenciem a isenção de pagamento de mais-valias e, ao mesmo tempo, procurem dinamizar o mercado de arrendamento, são muito bem-vindas”, acrescenta.

Teto das rendas de 2.300 euros terá impacto?

Sobre a colocação de um teto de 2.300 euros para efeito de definição de renda moderada, antecipa que pode, em teoria, gerar efeitos perversos no mercado: “Um limite tão elevado de renda para obtenção de benefício fiscal por parte do proprietário pode levá-lo a procurar aumentar a renda até ao limite suportável pelo mercado, quando uma medida desta natureza deveria procurar o objetivo oposto”.  

"Um limite tão elevado de renda para obtenção de benefício fiscal por parte do proprietário pode levá-lo a procurar aumentar a renda até ao limite suportável pelo mercado, quando uma medida desta natureza deveria procurar o objetivo oposto"
Gonçalo Nascimento Rodrigues, especialista em finanças imobiliárias

Relativamente à redução da taxa de IVA na construção para 6%, Gonçalo Nascimento Rodrigues considera que a “aplicação de um teto máximo de 648.000 euros poderá levar o mercado a produzir casas com preços mais próximos desse valor, deixando para trás um mercado que só consegue pagar preços bem inferiores”. “Se tal acontecer, poderá cair por terra o objetivo de melhorar a acessibilidade na habitação”, avisa.

Estabilidade como palavra de ordem

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Respondendo à mesma questão lançada pelo idealista/news, Massimo Forte diz trata-se de uma notícia moderada, dependendo sempre da capacidade de execução das medidas. 

“A aprovação de um pacote fiscal de incentivos traz sempre um sinal positivo: estabilidade. E num mercado que vive de decisões de longo prazo de famílias, investidores e promotores, a previsibilidade fiscal vale quase tanto como os próprios incentivos por promover mais confiança, essencial para o mercado imobiliário, e só isso já é meio caminho andado”, afirma o consultor, coach e formador em imobiliário.

Pacote fiscal “ajuda, mas não resolve”

Segundo Massimo Forte, algumas das medidas aprovadas aliviam a carga fiscal em momentos críticos da vida das pessoas, como a compra da primeira habitação, mobilidade residencial, reorganização familiar, o que pode ajudar a “destravar decisões que podiam estar em ‘stand by’”. No entanto, alerta, convém não confundir alívio fiscal com política de habitação estruturada. “O pacote ajuda, mas não resolve. O grande problema do imobiliário em Portugal continua a ser o mesmo: escassez de oferta adequada, sobretudo para a classe média. Sem mais construção, mais reabilitação e processos urbanísticos mais ágeis, qualquer incentivo fiscal corre o risco de ser absorvido pelos preços”, sublinha. 

"O grande problema do imobiliário em Portugal continua a ser o mesmo: escassez de oferta adequada, sobretudo para a classe média. Sem mais construção, mais reabilitação e processos urbanísticos mais ágeis, qualquer incentivo fiscal corre o risco de ser absorvido pelos preços"
Massimo Forte, consultor, coach e formador em imobiliário

Outra boa notícia, destaca o especialista, é a mensagem que se passa aos investidores, nacionais e internacionais, de que “Portugal continua a ser um país que não demoniza o imobiliário”. Um sinal de confiança que tem, no entanto, de ser reforçado não apenas com impostos, "mas com mais coerência política, regras estáveis e visão de médio e longo prazo”.

Numa análise mais detalhada às medidas aprovadas no Parlamento, Massimo Forte salienta que tanto a redução do IVA na construção para 6% como do imposto no arrendamento [para senhorios, de 25% para 10%] são muito bem-vindas. E explica: “Se aplicadas pensando no retorno para as pessoas e não apenas para o investidor, talvez possam melhorar a acessibilidade da oferta com a possibilidade de disponibilização de produto a melhor preço, especialmente, produto para arrendamento que tem de se tornar mais acessível”. 

No caso concreto da redução do IVA na construção, diz ter dúvidas de que o diferencial de imposto face aos anteriores 23% tenha impacto nos preços, considerando que, na melhor das hipóteses e em alguns casos, poderá ajudar a estagnar.  

Sobre a nova lei da mediação imobiliária – o Governo prometeu novidades para o início do ano –, Massimo Forte frisa que “poderia ser uma forte ajuda para trazer mais confiança e profissionalismo” à atividade. Na gaveta ficou uma iniciativa que poderia ajudar a travar movimentos mais especulativos. “O Governo poderia atuar já e limitar o número de cedências de posição contratual motivando investimento de longo prazo para quem realmente constrói valor para o mercado e para as pessoas”, adianta. 

Medidas suficientes para aumentar a oferta? “Veremos”

Vista panorâmica de Lisboa Getty images

Sem rodeios, a economista Vera Gouveia de Barros considera que a aprovação do pacote fiscal para a habitação “é certamente uma boa notícia”, isto se se entender por “’setor imobiliário’ quem constrói, vende e põe uma casa a arrendar”.

Em causa estão medidas que “representam um desagravamento fiscal, ou seja, uma redução dos custos”, comenta, salientando que acredita, por isso, que tenham sido bem acolhidas. “Se serão suficientes para aumentar a oferta e, por essa via, permitir que mais gente tenha acesso a habitação, com melhores indicadores de acessibilidade económica, iremos ver”.

Rendas entre 2.300 e 2.760 euros “tenderão a desaparecer”

A especialista prevê, sim, mudanças no mercado de arrendamento: “Haverá, certamente, um efeito na faixa das rendas entre 2.300 e 2.760 euros: tenderão a desaparecer, porque para cobrar esses valores e pagar imposto de 25%, mais vale baixar para 2.300 e só ter uma taxa de 10%, ganha-se mais. Mas esse impacto é bastante limitado”. 

Vera Gouveia de Barros destaca ainda a simplificação do Programa de Apoio ao Arrendamento (anterior Programa de Arrendamento Acessível). “Continua a ter os principais problemas de que já falei noutras ocasiões”, diz, sublinhando que “torna-se bastante menos interessante” com a redução da taxa de imposto para os senhorios que pratiquem rendas até 2.300 euros. “Ainda assim, elimina-se uma série de requisitos que considerava injustificados”, sustenta. 

"Não compreendo porque não se aproveitou este pacote para isentar de mais-valias a venda de segundas habitações, quando o produto dessa venda seja aplicado numa habitação própria permanente”
Vera Gouveia de Barros, economista

Na gaveta – ou não consideradas pelo Executivo – ficaram outras medidas que a economista considera relevantes, como a revisão da fiscalidade do arrendamento na modalidade de quartos. “Mais de 25% das casas vagas do país tem cinco divisões ou mais; na área metropolitana de Lisboa, são mais de 60%; mais de 50%, no Porto; na Amadora, metade tem 10 ou mais divisões. Com estas tipologias, o arrendamento de quartos parece mais apropriado, mas é preciso tratá-lo de modo diferente do arrendamento de uma habitação inteira”, avisa. 

“Também não compreendo porque não se aproveitou este pacote para isentar de mais-valias a venda de segundas habitações, quando o produto dessa venda seja aplicado numa habitação própria permanente”, conclui.

“Um momento histórico para o país”, dizem promotores

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E do lado da promoção imobiliária, como estão a ser encaradas as mudanças para a habitação previstas pelo Governo? Para Manuel Maria Gonçalves, CEO da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), a aprovação do pacote fiscal “é uma excelente notícia e pode marcar um momento histórico para o país”. 

“Ao combinar incentivos fiscais com medidas de simplificação do licenciamento, criam-se condições reais para desbloquear um problema estrutural: a falta de oferta habitacional. Estas medidas devolvem previsibilidade e confiança ao mercado, fatores essenciais para atrair investimento e acelerar a produção de novas casas”, ardumenta. 

O mesmo responsável deixa, contudo, um aviso, assegurando que para que “este avanço não fique apenas no papel, é fundamental garantir uma implementação rápida, com regras claras, simples e aplicabilidade abrangente”, de forma a evitar “excluir projetos já em curso”. “Só assim conseguiremos transformar esta decisão numa alavanca para competitividade, coesão territorial e futuro”.

"Se Governo e Assembleia da República mantiverem a coragem demonstrada até aqui, Portugal poderá finalmente dar um passo decisivo para resolver o bloqueio estrutural na habitação"
Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII

O destaque da associação vai para uma reivindicação antiga, a redução do IVA para 6% nas empreitadas de construção e reabilitação destinadas a venda ou arrendamento, que poderá ter impacto direto na viabilidade económica dos projetos e, consequentemente, nos preços finais para as famílias. “Também sublinhamos a reforma do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), que promete reduzir prazos e simplificar processos, algo crítico para acelerar a produção de habitação”, acrescenta Manuel Maria Gonçalves.

“Um passo decisivo” para resolver um “bloqueio estrutural”

O CEO da APPII lamenta, no entanto, a ausência de um calendário definitivo e mecanismos simples que assegurem execução imediata e automática das medidas. 

Sobre a diminuição do IVA, considera que é essencial que o diploma seja finalizado sem ambiguidades e com elegibilidade objetiva, para não excluir a generalidade dos projetos em desenvolvimento. E deixa um recado: “Sem estas garantias, corremos o risco de comprometer os objetivos de política pública e de frustrar as expectativas criadas. Se Governo e Assembleia da República mantiverem a coragem demonstrada até aqui, Portugal poderá finalmente dar um passo decisivo para resolver o bloqueio estrutural na habitação”. 

“O início de um caminho que terá de ser continuado”

Vista panorâmica do Porto Freepik

No terreno a construir e desenvolver projetos residenciais, nomeadamente para a classe média, está a promotora imobiliária AM48. Francisca Martins, administradora do Grupo AM48, considera, também, que a aprovação do pacote fiscal é uma notícia positiva, sobretudo pelo sinal de estabilidade e de prioridade política que transmite ao setor. “Num mercado intensivo em capital e com ciclos longos, medidas simples, claras e executáveis no curto prazo são fundamentais para reforçar a confiança e permitir decisões de investimento”, sintetiza. 

A responsável faz questão de lembrar, no entanto, que há ainda um caminho a percorrer tendo em vista o necessário aumento de oferta de casas no mercado, visto que os problemas da habitação são estruturais e não se resolvem apenas com um pacote fiscal. “Mas este conjunto de medidas representa uma mudança de abordagem importante e cria condições para que promotores e investidores voltem a avançar com projetos e com mais construção de habitação. Sabemos que este é apenas o início de um caminho que terá de ser continuado, com outros instrumentos e reformas complementares, mas começar por criar previsibilidade e confiança é um passo essencial, e esse passo foi dado”, perspetiva. 

"Este conjunto de medidas representa uma mudança de abordagem importante e cria condições para que promotores e investidores voltem a avançar com novos projetos e com mais construção de habitação em Portugal. Sabemos que este é apenas o início de um caminho que terá de ser continuado (...)"
Francisca Martins, administradora do grupo AM48

Entre as medidas a destacar, aponta o dedo ao desagravamento fiscal, nomeadamente à redução do IVA na construção e reabilitação, que pode ter impacto real nos custos e, consequentemente, nos preços finais das casas. 

Dúvidas quanto à forma como os benefícios serão operacionalizados 

Mas subsistem dúvidas importantes quanto à forma como estes benefícios serão operacionalizados. E clarifica: “Muitos empreendimentos, incluindo os da AM48, integram tipologias muito diversas, do T1 ao T4, algumas abaixo e outras acima dos limites definidos. É fundamental clarificar como será feita a afetação do benefício e evitar soluções que introduzam complexidade excessiva ou distorções no desenho urbano. Se o benefício fiscal se aplicar apenas às frações habitacionais e não contemplar zonas comuns, espaços verdes ou a qualidade da envolvência, corremos o risco de incentivar mais metros quadrados de habitação, mas menos qualidade de vida e menos cidade. A política fiscal deve estar alinhada com a forma como queremos planear e construir os bairros no futuro”.

Por concretizar ficou uma medida que Francisca Martins considera ter uma dimensão crítica: os instrumentos financeiros que permitam desbloquear projetos nas fases iniciais. “Hoje, os requisitos de capital próprio e de pré-vendas exigidos pela banca são tão elevados que excluem grande parte dos promotores, sobretudo de média dimensão. Promover mecanismos de garantias públicas ou soluções de partilha de risco para, por exemplo, financiar custos de projeto, licenciamento e arranque, teria um impacto imediato na capacidade de colocar mais oferta no mercado, sem comprometer a estabilidade do sistema financeiro”, conclui.