Baixa troca de casas trava congelamento das rendas em Nova Iorque

A proposta de congelamento das rendas em Nova Iorque, lançada pelo novo presidente da câmara da cidade, Zohran Mamdani, não é propriamente o “conto de fadas” que muitos inquilinos esperam, segundo Mark Ellwood, correspondente do Financial Times e residente há quase três décadas no mesmo apartamento com renda estabilizada.

Em primeira pessoa, Ellwood explica como a pouca rotatividade dos imóveis faz com que os controlos de preços beneficiem sobretudo quem já lá mora – e não as centenas de pessoas que procuram uma habitação acessível.

“Este sistema permitiu a muitos nova-iorquinos permanecer nas suas casas durante anos. Mas a verdade é que congelar as rendas está longe de ser uma solução mágica para o problema da habitação acessível na cidade.”

Mais de 960.000 habitações em Nova Iorque – pouco mais de um quarto de todos os imóveis para arrendamento na maior cidade dos EUA – estão sujeitas a renda estabilizada. No entanto, muitas raramente chegam ao mercado. Para o jornalista, isso limita a rotatividade e reduz o impacto imediato de medidas como o congelamento de preços.

“Os verdadeiros ‘unicórnios’ são cerca de 24.000 habitações com rendas mensais muito baixas, muitas vezes ligadas a contratos que começaram antes de 1971 (como a enorme casa da Monica Geller em Friends, que substituiu a da avó neste tipo de arrendamento)”, acrescenta Ellwood.

A origem destes apartamentos remonta à década de 1960, quando as autoridades municipais, preocupadas com a acessibilidade na então em expansão Nova Iorque, decidiram intervir para regular os arrendamentos e garantir que a renovação dos contratos fosse um direito para certos residentes da cidade.

Hoje, os apartamentos com renda estabilizada continuam a ser mais comuns em edifícios construídos antes de 1974, e a sua distribuição pela cidade é desigual. Se um proprietário vender um prédio de arrendamento, o novo dono já não precisa de seguir estas regras. Além disso, os proprietários têm menos margem de manobra do que os arrendadores convencionais, sobretudo na hora de definir os valores das rendas.

E Nova Iorque não é caso único: mais de 180 municípios, principalmente nos estados de Nova Iorque, Nova Jérsia e Califórnia, seguem sistemas semelhantes.

Zohran Mamdani, presidente da Câmara de Nova Iorque Getty images

O novo presidente, Mamdani, enfrenta desafios com outros políticos e responsáveis administrativos, como a composição da Junta de Diretrizes de Renda, cujos membros foram maioritariamente nomeados pela administração anterior, e o limitado poder de manobra da cidade perante as competências estaduais em matéria de habitação – mesmo que esses governantes também sejam democratas.

Esta junta é responsável por definir os aumentos de preços para estes arrendamentos acessíveis. Para os contratos que começaram depois de 1 de outubro de 2025, o aumento foi mais alto do que o habitual: 3% para renovações de um ano e 4,5% para contratos de dois anos.

Além disso, o ex-governador Andrew Cuomo, com quem Mamdani teve confrontos, introduziu há seis anos a Lei de Estabilidade da Habitação e Proteção dos Inquilinos, eliminando algumas brechas legais para os proprietários, como a desregulamentação baseada nos rendimentos, que historicamente excluía da estabilização os apartamentos de inquilinos que ganhavam mais de 200.000 dólares (190.000 euros à taxa de câmbio atual).

Ellwood aponta ainda outros fatores que continuam a pressionar os preços, como a recente Lei de Equidade nos Custos de Arrendamento de Apartamentos (FARE). A lei queria eliminar comissões pagas pelos inquilinos, mas, na prática, muitos proprietários acabaram por subir os preços para compensar.

O jornalista reconhece que os inquilinos que se agarram aos seus apartamentos com renda estabilizada podem, involuntariamente, acabar por fazer parte do problema estrutural de acesso à habitação em Nova Iorque. A conclusão é clara: congelar as rendas pode aliviar quem já está dentro do sistema, mas não resolve a crise habitacional da cidade.