Mais casas? “É preciso promover o uso eficiente do stock existente”

A crise de acesso à habitação é um problema para o qual não há apenas uma solução, não bastando simplesmente construir mais casas para dar resposta à enorme procura existente. Sim, esse é um dos caminhos a seguir, sendo a redução do IVA de 23% para 6% – uma das medidas apresentadas pelo Governo – uma boa medida nesse sentido, mas é preciso mais, até porque esses imóveis só sairão do papel dentro de alguns anos. Ou seja, são necessárias medidas de curto prazo, como a promoção “do uso eficiente do stock existente”. Uma ideia deixada pela economista portuguesa Susana Peralta à margem de um debate que moderou recentemente no ISEG, em Lisboa, que juntou três investigadores (e académicos) europeus.

A francesa Mariona Segú (CY Cergy Paris Université), o holandês Hans Koster (Vrije Universiteit Amsterdam) e o espanhol Jordi Jofre-Monseny (Universitat de Barcelona) foram os participantes da mesa-redonda que se realizou, dia 27 de fevereiro de 2026, sob o título “Unlocking Solutions: How Can Portugal Harness International Insights to Address Housing Affordability?”. 

Em debate estiveram, entre outros temas, a crise na habitação – ou de acesso à habitação –, a necessidade de construir mais casas para dar respostas à enorme oferta, de apostar forte no aumento do parque habitacional público, de dinamizar o mercado de arrendamento, nomeadamente através da fiscalização, de melhorar a mobilidade, facilitando o acesso das pessoas aos centros das cidades mesmo vivendo longe dos locais de trabalho, e de dar uso ao património imobiliário existente. 

Em declarações ao idealista/news à margem do evento, a economista Susana Peralta, que moderou o debate, considera que umas das principais conclusões a retirar do mesmo é, sobretudo, que é crucial promover a utilização do stock de casas existente para o seu uso residencial.

“Há que pensar em que uso se dá às casas e, de facto, promover políticas públicas que garantam que as pessoas colocam as casas no mercado de arrendamento. O que é errado é imaginar a quantidade de casas vazias existentes e que as pessoas compram a casa apenas como reserva de valor, como investimento, e depois não colocam essa casa ao serviço do seu uso. E as casas ficam paradas sem uso muito tempo, o que é inaceitável”, desabafa.

Susana Peralta analisa como positiva, nesse sentido, uma ideia deixada por uma das participantes na mesa-redonda, a francesa Mariona Segú, que deixou no ar a possibilidade de haver um “imposto que seja verdadeiramente punitivo do uso não residencial das casas” que estão vazias e/ou desocupadas.  

"É preciso promover o uso eficiente do stock existente de casas e, por outro lado, aumentar o stock de casas e, nessa ideia, aumentar a oferta. Mas tendo em conta as dificuldades de construção no centro das cidades, isto nunca vai lá sem uma efetiva política de transportes, sem ser com infraestruturas ferroviárias, não podem ser rodoviárias, que aumenta muito a congestão"
Susana Peralta, economista

A aposta na construção nova, outro dos temas falados, é algo “muito importante, mas é uma solução de médio-longo prazo”, avisa, salientando que Portugal tem outro obstáculo que precisa de ultrapassar urgentemente: “É preciso promover o uso eficiente do stock existente de casas e, por outro lado, aumentar o stock de casas e, nessa ideia, aumentar a oferta. Mas tendo em conta as dificuldades de construção no centro das cidades, isto nunca vai lá sem uma efetiva política de transportes, sem (boas infraestruturas ferroviárias, não podem ser rodoviárias, que aumenta muito a congestão”.

Um dos exemplos dados durante a conferência a este propósito foi o dos Países Baixos, tendo Hans Koster dito que reside em Utrecht e trabalha em Amesterdão, duas cidades separadas por cerca de 50 quilómetros, sendo a viagem de comboio feita em menos de 30 minutos. 

O problema da falta de mobilidade e/ou acessibilidade, de resto, também afeta Espanha, embora menos que Portugal, comenta Jordi Jofre-Monseny: “É possível ir para mais longe da cidade de Barcelona, mas as rendas estão ‘selvagens’. E a mobilidade é crucial”. 

Susana Peralta, instada a comentar a situação nacional, coloca o dedo na ferida: “O caso de Amesterdão é um bom exemplo, as pessoas podem viver mais longe das cidades porque têm, depois, transportes públicos eficientes. Não é possível imaginar a política de construção, de promoção da oferta, sem a conjugar com a política de transportes. É assim que se promove uma verdadeira expansão da oferta”. 

Mariona Segú (França), Jordi Jofre-Monseny (Espanha), Susana Peralta (Portugal) e Hans Koster (Países Baixos) Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Do uso feito pelo Alojamento Local às rendas controladas

Segundo a especialista em Economia Política e Economia Pública, e professora associada na Nova SBE, há outro tema relevante que devia ser tido em conta a nível nacional – e que foi também abordado durante a mesa-redonda –, que está relacionado com o (sempre) polémico Alojamento Local (AL). 

“Quando nasceram as plataformas de arrendamento de curta duração, era chamada a economia da partilha (‘the sharing economy’), para que as pessoas quando estavam fora do país pudessem rentabilizar a sua propriedade, a sua primeira habitação, e isso era promover o uso eficiente do stock de casas. E, de facto, atualmente o AL não é isso, visto que temos uma grande quantidade de stock de casas na cidade [Lisboa] que não está a ser usado para uso residencial", alerta.

Outro assunto debatido na conferência e que costuma gerar polémica diz respeito ao controlo de rendas. Em jeito de resumo, Susana Peralta diz que há duas visões, uma que assinala os vários problemas que acarreta e outra mais pragmática, deixada por Mariona Segú: "Temos um stock fixo de habitações, e o preço é o mecanismo de afetação desse stock, ou seja, quem paga mais fica com a casa. O outro mecanismo é meter controlos de rendas e incentivar, quando é habitação pública, a haver critérios ligados ao rendimento, à composição familiar, a incapacidades etc. Aí é habitação pública, mas mais vez estamos sempre a ter um critério de afetação daquele stock que depois cria listas de espera. O preço não cria lista de espera, porque as pessoas não podem pagar e, por isso, nem sequer esperam”. 

No caso do stock privado, comenta a economista abordando visões partilhadas durante o evento, o controlo de rendas poderia ser feito através da criação de instrumentos fiscais de incentivos aos proprietários. “Tem de haver um ‘mix’ de soluções, não se resolve a crise da acessibilidade da habitação de forma rápida, e nunca é demais recordar que é uma excelente notícia para quem é proprietário: quando puxamos a manta de um lado ela destapa-se do outro, então é melhor por lá um remendo. Essa foi a mensagem”, conclui.