Venda de casa antes de um ano por nascer filho paga mais-valias no IRS

A Autoridade Tributária (AT) está a aplicar uma leitura restritiva às exceções que permitem vender casa antes de um ano sem pagar IRS sobre as mais‑valias, mesmo em casos de aumento do agregado familiar. Numa informação vinculativa recente, o Fisco concluiu que o nascimento de um filho só pode servir de justificação se ocorrer depois de o contribuinte já ser proprietário e residente no imóvel, afastando a possibilidade de invocar esse facto quando a criança nasce antes da compra.

De acordo com o ECO, o esclarecimento responde ao caso de “uma contribuinte que pretendia vender uma casa recebida por doação e reinvestir o valor numa nova habitação”, alegando o nascimento da filha como circunstância excecional. A legislação, alterada pelo Decreto‑Lei n.º 57/2024, reduziu o prazo mínimo de permanência na habitação própria e permanente de 24 para 12 meses e criou uma cláusula de salvaguarda para situações como casamento, divórcio ou aumento do número de dependentes. Mas a AT sublinha que estas situações “têm de ser imprevisíveis” e “não podem ser invocadas por questões de mera opção ou conveniência”, além de só valerem se ocorrerem “no período em que o imóvel já é simultaneamente residência e propriedade do contribuinte”.

No caso concreto, a contribuinte tinha mudado o domicílio fiscal para o imóvel em 2024, mas só adquiriu a propriedade em 2025. A AT salienta que “só a partir da data em que adquiriu a propriedade do imóvel se pode considerar preenchido o conceito de habitação própria e permanente”, pelo que o prazo mínimo de 12 meses só começa a contar a partir daí, empurrando o seu cumprimento para 2026. Como o nascimento da filha ocorreu antes da aquisição, “quando adquiriu a casa, a contribuinte já conhecia a alteração na composição do agregado familiar”, o que “retira‑lhe o caráter de excecionalidade” exigido pela lei.

A mesma fonte recorda que o regime de exclusão de tributação das mais‑valias exige várias condições cumulativas: o imóvel vendido tem de ter sido habitação própria e permanente durante, pelo menos, 12 meses antes da transmissão, o valor da venda tem de ser reinvestido noutra casa com o mesmo destino entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores e a intenção de reinvestir tem de ser declarada. Face a este enquadramento, a AT conclui que “os ganhos obtidos com a transmissão do imóvel (…) não poderão beneficiar do regime de reinvestimento”, ficando sujeitos a IRS. 

A interpretação agora divulgada, nota o ECO, “reforça o caráter restritivo das exceções” e deixa um recado: só eventos “verdadeiramente inesperados, ocorridos após a aquisição do imóvel”, poderão justificar o incumprimento do prazo mínimo de permanência.