Construir casas para arrendar está a dar os primeiros passos em Portugal, sendo considerada uma solução central para mitigar a escassez de oferta no arrendamento acessível. Mas investir no chamado build to rent revela-se “difícil”, porque muitas vezes “a conta não fecha” e há alta imprevisibilidade legislativa. Ainda assim, há sinais de esperança. As mais recentes medidas do Governo para a habitação - como o IVA a 6% na construção - vão ajudar a desbloquear o investimento em build to rent no país, acreditam os profissionais do imobiliário presentes esta quinta-feira (dia 23 de abril) no primeiro dia do Salão Imobiliário de Portugal (SIL), em Lisboa. Continuarão, contudo, a faltar incentivos para atrair investidores institucionais de longo prazo para este mercado.
“Há uma alteração de paradigma social que vem defender a aposta no build to rent”, introduz João Bugalho, CEO da Arrow Global Portugal, explicando que, hoje, os mais jovens preferem num primeiro momento arrendar casa ao invés de assumir o compromisso financeiro de comprar, enquanto as gerações anteriores eram pressionadas culturalmente para adquirir ou construir casa. Além disso, o país recebe hoje imigrantes e nómadas digitais que também têm interesse no arrendamento.
É neste contexto que construir casas para arrendar em larga escala pode ser uma aposta ganha e uma solução para ajudar a resolver a crise da habitação. Acontece que em Portugal “a conta muitas vezes não fecha no build to rent”, refere João Bugalho, apontando como principais problemas os demorados licenciamentos, o facto de “historicamente o senhorio ser maltratado” e as regras legislativas que se alteram.
Perante este panorama nacional, Cristóbal de Castro, managing partner da Quest Capital, conclui que “o build to rent não consegue competir com o build to sell” no país. “Há falta de confiança no build to rent. Ainda não é visto como um modelo estável, com regras claras, e isso faz com que muitos promotores continuem a preferir a promoção para venda”, concorda Patrícia Barão, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). Aliás, “o risco associado à construção para arrendamento é tão grande", que Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, costuma dizer que a ‘construção para arrendamento tem mais risco do que ser toureiro’.”
“Se conseguirmos tornar o mercado de arrendamento e de construção para arrendamento um mercado como um todo coerente, o build to rent pode ser um 'boost' para a solução do problema da habitação”, Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII
“Está tudo feito para que o build to rent não seja um sucesso, mas vai ser”, acredita o CEO da Arrow Global Portugal. Desde logo, as medidas para a habitação do Governo de Montenegro podem ajudar a desbloquear este tipo de investimento, como é o caso da redução do IVA para 6% na construção para arrendar a preços moderados (até 2.300 euros), nova simplificação dos licenciamentos urbanísticos e ainda a agilização dos despejos por incumprimento das rendas. “Tudo o que está a ser feito pode ajudar” o build to rent a expandir-se no país, indica João Bugalho, apontado, ainda assim, que “ainda há caminho a melhorar”.
Também Sylvie Vanhoenackere, Head of Real Estate do grupo Ageas Portugal, confirma que o build to rent é “limitado” no país, “mas não é impossível”. Prova disso é que a Ageas lançou junto do município da Invicta um projeto pioneiro de build to rent no Porto que vai colocar, pelo menos, 124 casas em arrendamento acessível. Mas recorda que só foi possível avançar com este projeto, porque o “programa Porto com Sentido ajudou a diminuir o risco”. A responsável também admite que a redução do IVA para 6% na construção pode ajudar a impulsionar o build to rent no país, mas alerta que, para evitar riscos de interpretação da lei, o diploma tem de “ser claro para quem vai usar os beneficiais fiscais”.
“Lançámos, há quatro ou cinco semanas, a primeira pedra do primeiro projeto de build to rent em parceria público-privada, que nos deixou bastante satisfeitos, porque é a demonstração de que é possível. Tem de haver vontade de ambas as partes. O Excel tem de fechar e os municípios têm de estar de forma construtiva”, afirmou Hugo Beirão Rodrigues, presidente do Conselho de Administração da Porto Vivo SRU. Este pode ser, aliás, um ponto chave. “Obviamente, as câmaras municipais, os regulamentos municipais, têm de atender à necessidade de viabilizar os investimentos”, comenta Vasco Moreira Rato, vereador do Urbanismo, Habitação e Edifícios Municipais na Câmara Municipal de Lisboa.
“Se conseguirmos tornar o mercado de arrendamento e de construção para arrendamento um mercado como um todo coerente, o build to rent pode ser um 'boost' para a solução do problema da habitação”, acredita Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII). Esta é uma opinião partilhada por Miguel Santana, Board Member da Fidelidade Property: "O build to rent bem estruturado, pode ser uma resposta a uma lacuna enorme que o país tem – e que a Europa também tem – em produto de arrendamento de longa duração, com capital de longo prazo.”
O que ainda falta fazer para estimular o build to rent?
Embora as medidas do Governo para habitação possam ajudar a estimular a aposta em build to rent em Portugal, nomeadamente para arredamento acessível, ainda há muito a ser feito quer a nível legislativo, quer a nível municipal. Uma das medidas apontadas nesta conferência que reuniu profissionais do imobiliário no primeiro dia do SIL 2026 diz respeito aos incentivos para atrair investidores institucionais de longo prazo - como fundos de investimento, fundos de pensões e seguradoras – para investir neste mercado.
“Não há mercado de capitais em Portugal. Há falta de cultura e literacia sobre capitalização das poupanças das pessoas em fundos imobiliários. Seria bom que houvesse diversidade de financiamentos de longo prazo, mais capital doméstico canalizado para este tipo de produto imobiliário e que houvesse um mercado secundário mais líquido”, acredita o CEO da Arrow.
Esta é uma questão importante em Portugal, bem como no contexto europeu. Jaime Luque, membro do Conselho Consultivo para a Habitação da Comissão Europeia, diz que é preciso levantar mais capital privado. “Precisamos de outros tipos de investidores institucionais de longo prazo, como fundos que canalizem as poupanças das famílias europeias” para ajudar a criar as 10 milhões de casas necessárias nos países da União Europeia.
Bruxelas “está a liderar este movimento”, adianta Jaime Luque, explicando que estão a ser desenhados mecanismos junto das autoridades europeias para reduzir o risco de os institucionais investirem em arrendamento acessível. Por exemplo, estão a propor que o Banco Central Europeu passe a “aceitar como colateral os títulos dos fundos que estejam a investir em habitação acessível”, para reduzir o risco. E também estão a apoiar o Banco Europeu do Investimento na criação do fundo pan-europeu para habitação acessível. “Este fundo seria importantíssimo porque estaria a mobilizar capital privado e público em parceria com os governos”, acredita.
Mais segurança legislativa e parcerias público-privadas…
Outra forma de atrair os institucionais para apostar em build to rent com rendas acessíveis é assegurando estabilidade legislativa e fomentar parcerias público-privadas. “É mais difícil encontrar capital de longo prazo disposto a entrar se não houver condições claras: o custo dos terrenos, a previsibilidade das regras, a forma como se negoceia com os municípios… tudo isso conta”, Miguel Santana da Fidelidade Property, lembrando que “uma companhia de seguros pensa a 40 anos” e “procura investimentos que nos deixem seguros nesse horizonte”. É por isso que considera que “o build ro rent é, teoricamente, um produto muito alinhado com este capital de longo prazo”, lamentando a existência destas lacunas.
Também Hugo Santos Ferreira, da APPII, concorda que "falta previsibilidade e estabilidade de longo prazo. O investidor que entra num projeto build to rent precisa de saber com o que pode contar nos próximos 20 ou 30 anos, ao nível fiscal, regulatório e contratual”. E aponta ainda que há “falta confiança na própria lei do arrendamento”, que “todos os anos é alterada” e “começou a favorecer o inquilino que não paga”, sendo um “sinal vermelho” para qualquer investidor institucional ou promotor.
Para avançar com mais investimento em build to rent “é preciso um enquadramento em que o custo do terreno, a construção, as rendas e o quadro fiscal permitam um retorno adequado a longo prazo”, resume o board member da Fidelidade Property. Além disso, “é essencial a parceria com os municípios. O custo dos terrenos é um problema e os municípios são os grandes detentores de solo urbano. Sem essa parceria, muitos projetos de build to rent não fecham”, conclui.
“O custo dos terrenos é um problema e tem um impacto direto na construção e na viabilidade dos projetos build to rent", Miguel Santana, Board Member da Fidelidade Property
Mas também nesta questão dos terrenos públicos há desafios a nível local. O vereador da autarquia de Lisboa recorda que "a transação de direitos públicos em terrenos municipais depende sempre de decisão do Executivo municipal e depois decisão em sede de Assembleia Municipal. E, portanto, isso, obviamente, impõe um risco acrescido que dificulta muitíssimo a capacidade de os investidores se apresentarem”, indica. “Quando o terreno é municipal, surge a questão de quem é o património em tempo futuro e, portanto, se calhar foi esse um dos problemas que dificultou o fecho do Excel para que aqueles processos fossem efetivamente viáveis”, explica Hugo Beirão Rodrigues, da Porto Vivo SRU.
Em Lisboa, o vereador Vasco Moreira Rato diz que a câmara está a “estudar formas de poder conseguir resolver [o problema da transmissão de direitos em terrenos públicos]. Estamos cientes do problema, conhecemo‑lo bem e compreendemos que é um grande desafio”, afirma. E adianta ainda que “a Câmara Municipal de Lisboa iniciou um processo de revisão de vários regulamentos, com uma tendência muito importante de simplificação, de clareza, para maior previsibilidade”, o que pode ajudar a viabilizar projetos de build to rent.
Também no Porto – onde já há, pelo menos, dois projetos build do rent – há vontade de fazer mais, estando a autarquia disponível para avançar com novas parcerias público-privada e rever regulamentos municipais. “A intenção [de voltar a pôr no mercado ativos municipais] está na mesa, estamos a trabalhar nisso. Temos de estar abertos às intenções e necessidades do investidor privado para que o Excel possa fechar e possamos, de facto, construir”, refere o presidente do Conselho de Administração, Porto Vivo SRU.
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1 Comentários:
A leitura do mercado é justa: o pacote fiscal abre uma janela, mas sozinho não fecha a conta. O bloqueio estrutural está antes na arquitectura de capital. Em geografias com arrendamento acessível consolidado (Áustria, Dinamarca, Países Baixos) o capital chega em camadas diferenciadas, com horizontes de 30 a 50 anos e custo médio ponderado próximo de 2%. Sem instrumentos equivalentes em Portugal, a fiscalidade resolve uma parte, mas não substitui a engenharia financeira que continua a faltar. Temos compilado o que se vai fazendo lá fora em https://radar.fundacaoancora.pt
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