Pacote fiscal da habitação publicado: IVA a 6% arranca em julho

O diploma do novo pacote de incentivos fiscais para a habitação foi publicado em Diário da República esta quarta-feira, 20 de maio de 2026, e confirma um conjunto de medidas dirigidas à construção, reabilitação e arrendamento acessível anunciadas pelo Governo para aumentar a oferta de casas no mercado. O decreto-lei apresenta benefícios em matéria de IVA e IRS, entre outros, estabelecendo regras específicas para projetos de construção destinados a habitação própria permanente.

A principal novidade é a criação de uma taxa reduzida de IVA de 6% para empreitadas de construção e reabilitação destinadas a habitação própria permanente ou arrendamento habitacional. A medida aplica-se a operações urbanísticas iniciadas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, “e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026”. Na prática, o regime entra em vigor no trimestre seguinte à publicação do diploma, ou seja, em julho, sendo possível aplicar retroativamente a taxa reduzida desde janeiro mediante acordo entre construtor e adquirente.

O decreto-lei estabelece as condições para beneficiar do IVA reduzido. No caso de habitação própria permanente, o imóvel terá de ser vendido no prazo máximo de 24 meses após a licença de utilização. No entanto, diz o diploma que “a não afetação a habitação própria e permanente pelo adquirente não determina a inaplicabilidade da taxa reduzida de IVA, nem dá lugar à obrigação de regularização do imposto pelo sujeito passivo ou à aplicação de penalidades, prevendo-se, nesses casos, a aplicação, ao adquirente, de um agravamento do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) correspondente a 10% sobre o valor tributável”.

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O diploma alarga a aplicação da taxa reduzida de IVA não só às casas destinadas a venda para habitação própria permanente, mas também aos imóveis colocados no mercado de arrendamento. Para beneficiar do regime, os proprietários terão de manter as habitações arrendadas durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos após a conclusão das obras, respeitando ainda tetos máximos de renda definidos pelo Governo.

Esses limites abrangem rendas até 2.300 euros mensais - valor equivalente a cerca de 2,5 vezes o salário-mínimo nacional previsto para 2026 - e imóveis com preços de venda até 660.982 euros, correspondente ao limite do segundo escalão do IMT. O Executivo defende que estes valores permitem incluir uma parte significativa da oferta habitacional dirigida à classe média.

Outra das medidas centrais passa pela redução da tributação sobre rendas. Os rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional com rendas dentro dos limites moderados definidos pelo novo regime passam a beneficiar de uma taxa autónoma de IRS de 10% até ao final de 2029. Também está prevista a exclusão de tributação, em sede de IRS, das mais-valias imobiliárias quando haja reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento para habitação, com vista a reforçar o investimento e a disponibilização de oferta habitacional. 

Além disso, os fundos e sociedades imobiliárias que investirem em casas para arrendar a preços moderados - em contrato de investimento para arrendamento (CIA) - num período até 25 anos têm garantia legal de indemnização se as regras mudarem.