Mudar de residência após comprar casa com IVA a 6% pode agravar IMT

Quem comprar casa com o benefício do IVA reduzido de 6% na construção ou reabilitação de habitação própria e permanente deixará de ter de devolver essa vantagem fiscal se mais tarde deixar de viver no imóvel. Em contrapartida, passa a estar sujeito a uma penalização em sede do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Se a casa não for usada como residência permanente dentro de seis meses ou se deixar de o ser no primeiro ano, o comprador enfrentará um agravamento de 10% sobre o valor tributável do imóvel.

De acordo com o ECO, esta nova lógica consta do Decreto‑Lei n.º 97/2026, publicado esta quarta‑feira, que aprova um pacote de desagravamento fiscal para fomentar a oferta de habitação. O diploma cria uma taxa reduzida de IVA de 6% para empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional com rendas moderadas (até 2.300 euros mensais). 

A medida vigorará até 31 de dezembro de 2032 e aplica‑se a operações urbanísticas iniciadas entre setembro de 2025 e dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do imposto ocorra a partir de janeiro de 2026. Para beneficiar do IVA reduzido, o imóvel terá de ser vendido para habitação própria e permanente no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização, e essa condição deve constar expressamente no título de compra.

A grande mudança está no regime sancionatório. O Governo determina que a não afetação do imóvel a habitação própria e permanente “não determina a inaplicabilidade da taxa reduzida de IVA, nem dá lugar à obrigação de regularização do imposto pelo sujeito passivo”, explica o jornal. 

Em vez de exigir a devolução do benefício em IVA, o artigo 10.º do diploma estabelece que, “sempre que o imóvel não seja afeto, no prazo de seis meses a contar da aquisição, a habitação própria e permanente do sujeito passivo” ou deixe de estar afeto a essa finalidade nos 12 meses seguintes, “aplica‑se um agravamento do IMT correspondente a 10% sobre o valor tributável”. Esta penalização não se aplica, contudo, quando a mudança de casa resulte de “circunstâncias excecionais”, como casamento ou união de facto, divórcio ou dissolução, ou aumento do número de dependentes, tal como definido no Código do IRS.

Novos benefícios fiscais para o mercado de arrendamento

O regime de IVA reduzido abrange também imóveis destinados ao arrendamento, desde que as casas para arrendar permaneçam por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos após a conclusão da obra e respeitem limites máximos de renda até 2.300 euros mensais, bem como preços de venda até 660.982 euros (ou até ao teto do segundo escalão do IMT), valores que o Executivo diz visar “toda a oferta habitacional para as famílias da classe média”. 

Segundo a mesma fonte, além da descida do IVA, o pacote inclui uma taxa de IRS de 10% sobre rendas (em vez dos 25% habituais) para contratos de arrendamento de pelo menos três anos, isenções fiscais no arrendamento acessível, benefícios para investidores e exclusão de tributação de mais‑valias imobiliárias quando o valor da venda seja reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento. 

Já os promotores e empreiteiros continuam obrigados a regularizar o IVA junto da Autoridade Tributária se deixarem de se verificar as condições que justificam a aplicação da taxa reduzida.