“Portugal tem mostrado uma resiliência no mercado que surpreende”

Num cenário marcado por conflitos e incerteza geopolítica, o mercado português surge cada vez mais associado à ideia de “porto seguro” para o investimento imobiliário de luxo. Para Marcelo Rubin Goldschmidt, advogado e fundador da GMZ – boutique de assessoria especializada em investimentos imobiliários em Portugal para investidores brasileiros – a guerra no Médio Oriente está a acelerar decisões de compra por parte de famílias e investidores que procuram não só preservar património, mas também assegurar um plano alternativo de vida na Europa. Esta procura ajuda a explicar a resiliência do mercado imobiliário português, sustentada pela estabilidade institucional, segurança, qualidade de vida e procura internacional consistente.

À conversa com o idealista/news, o especialista defende que o capital estrangeiro – em particular o brasileiro – está a encarar Portugal com uma perspetiva de longo prazo, afirmando que “o investidor que olha para Portugal não está a fazer uma aposta de curto prazo, mas a procurar um destino sólido para alocar capital”. 

Apesar do dinamismo, o advogado deixa um alerta: “o verdadeiro risco não está na procura, mas na capacidade de o país aumentar a oferta ao ritmo necessário”.

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A GMZ posiciona-se como uma boutique de assessoria especializada em investimentos imobiliários em Portugal para investidores brasileiros. Como e quando surgiu a empresa e qual é hoje o vosso posicionamento no mercado português?

A GMZ nasce de uma constatação prática. Há anos acompanhamos brasileiros no processo de aquisição de nacionalidade e de mudança de vida para a Europa e percebemos que, depois de resolverem a parte documental, quase todos enfrentavam a mesma dificuldade: como investir em Portugal com segurança, a partir do Brasil, sem conhecer o mercado e sem saber em quem confiar. O que existia era mediação imobiliária tradicional, mas não uma assessoria que olhasse o investimento como um todo, do diagnóstico patrimonial à entrega das chaves e à gestão do imóvel.

Foi para preencher essa lacuna que estruturámos a GMZ. Somos uma boutique por escolha. Não trabalhamos por volume nem funcionamos como um balcão de imóveis. Atuamos como assessores independentes do investidor, com uma equipa que combina visão jurídica, fiscal e de mercado, apoiada numa rede de parceiros locais reconhecida em Portugal e presença física nos dois países. O nosso posicionamento é claro: estar do lado do cliente, e não do produto.

O cliente que chega até nós raramente tem apenas uma dúvida imobiliária. Tem uma vida a organizar entre os dois países – nacionalidade, residência, estrutura patrimonial, sucessão e fiscalidade. Por termos base jurídica, conseguimos olhar para esse quadro completo e não apenas para a compra do imóvel.

Num contexto de maior exigência regulatória e de escrutínio europeu, de que forma o vosso modelo – que combina assessoria jurídica, fiscal e acesso a ativos off-market – se diferencia da mediação imobiliária tradicional?

A mediação tradicional tem um papel legítimo, mas a sua lógica é vender o imóvel que está em carteira. No nosso caso, o cliente é o investidor, e o trabalho começa antes de existir qualquer imóvel identificado. Primeiro compreendemos o objetivo, a situação patrimonial e fiscal e, só depois, procuramos o ativo adequado, incluindo oportunidades que não estão publicamente anunciadas.

Num ambiente regulatório mais exigente, essa diferença deixa de ser um detalhe e passa a ser proteção. O investidor estrangeiro está sujeito a regras de origem de fundos, fiscalidade e financiamento, e qualquer erro tem custos. Ter acompanhamento que articula as dimensões jurídica e fiscal e organiza o processo do início ao fim é o que garante tranquilidade.

"Portugal tem mostrado uma resiliência que surpreende. A explicação está numa combinação de fatores: estabilidade institucional, segurança, qualidade de vida e procura internacional consistente".

Que balanço de atividade faz da empresa e, fazendo futurologia, como imagina a GMZ dentro de cinco anos?

O balanço é de uma estrutura que começou por consolidar as bases antes de crescer. Investimos tempo na construção da rede certa em Portugal e na definição de um processo que o cliente consegue acompanhar à distância com clareza. Preferimos crescer com método.

Daqui a cinco anos, imagino a GMZ como uma referência para o brasileiro que quer investir em Portugal de forma séria. Não ambicionamos ser a maior em número de transações, mas ser reconhecida pela confiança, proximidade e rigor. Se mantivermos essa linha, o crescimento será consequência.

Que tipo de imóveis/propriedades em Portugal (e onde) procuram os compradores/investidores brasileiros? Quais são as exigências? Os critérios de procura têm vindo a mudar?

A procura não é homogénea, mas há padrões. Lisboa e a sua área envolvente continuam a ser o principal destino, pela liquidez e facilidade de revenda ou arrendamento. Cascais atrai quem procura qualidade de vida com proximidade da capital. O Algarve destaca-se na segunda residência e no arrendamento sazonal. Porto e Norte ganharam relevância pela relação entre preço e potencial de valorização.

Os critérios evoluíram. Houve uma fase muito associada a programas de residência. Hoje o investidor está mais maduro, encara o imóvel como parte de um projeto de vida e de diversificação patrimonial e coloca questões mais aprofundadas sobre fiscalidade, rentabilidade e liquidez. É uma procura mais qualificada do que há alguns anos.

Magnific

A aposta em tecnologia, como visitas imersivas por Realidade Virtual (VR) e análise de dados, tem sido apresentada como um fator diferenciador. Como é que estas ferramentas estão a influenciar a decisão de compra e a mitigar riscos para investidores internacionais?

Para quem decide a milhares de quilómetros de distância, a tecnologia reduz a incerteza. As visitas imersivas permitem perceber melhor o imóvel, a luz, a distribuição dos espaços e a envolvente, evitando decisões baseadas apenas em fotografias.

A análise de dados ajuda na dimensão racional: enquadrar preços, comparar zonas e avaliar tendências. Ainda assim, é uma ferramenta de apoio. O essencial continua a ser cruzar essa informação com conhecimento real do mercado e aconselhar de forma transparente.

Num contexto de inflação acima de 3% na Zona Euro, subida recente das taxas de juro por parte do BCE e crescimento económico praticamente estagnado, Portugal registou ainda assim um aumento de 32% no investimento imobiliário. Como explica esta resiliência e que fatores estão a diferenciar o mercado português neste momento?

Portugal tem mostrado uma resiliência que surpreende. A explicação está numa combinação de fatores: estabilidade institucional, segurança, qualidade de vida e procura internacional consistente.

Mesmo com juros mais elevados, o investidor que olha para Portugal tem uma perspetiva de longo prazo. Enquanto o país mantiver essa estabilidade e a oferta continuar limitada, o mercado tende a sustentar-se. O verdadeiro risco não está na procura, mas na capacidade de o país aumentar a oferta ao ritmo necessário.

Tem sentido um reforço da procura no país por ativos considerados “porto seguro”? O contexto internacional, marcado por conflitos, está a acelerar decisões de investimento por parte de clientes internacionais, nomeadamente brasileiros?

Sim, de forma clara. Em momentos de incerteza, o capital procura previsibilidade, e o imobiliário num país estável cumpre essa função. Portugal reúne segurança, estado de direito e estabilidade.

No caso brasileiro, o investimento é também uma forma de criar uma alternativa de vida para a família. O cenário internacional mais tenso não cria esse desejo, mas acelera a decisão.

idealista

O Algarve foi eleito o segundo melhor destino do mundo para segundas residências de luxo. Que perfil de investidor está hoje a procurar Portugal: é um investidor puramente financeiro ou alguém focado em lifestyle e segurança?

O investidor que procura Portugal hoje raramente é exclusivamente financeiro. Procura um ativo sólido, mas também qualidade de vida. Segurança, clima e tranquilidade pesam tanto como a rentabilidade.

O investidor moderno não separa investimento e estilo de vida. Quer que o imóvel também melhore a sua experiência pessoal e familiar.

O fenómeno do “arrendamento expresso” mostra que casas saem do mercado em menos de 24 horas, com forte dinamismo em regiões como São Miguel, Évora ou Beja. Estamos a assistir a uma descentralização estrutural do investimento imobiliário?

Este fenómeno revela sobretudo o desequilíbrio entre procura e oferta. Quando imóveis saem do mercado em menos de um dia, inclusive fora dos grandes centros, é sinal de pressão crescente.

Talvez seja cedo para falar de descentralização estrutural, mas o mapa de investimento está a alargar-se. O trabalho remoto e os preços nos grandes centros impulsionam novas zonas.

Magnific

Sente que as políticas públicas atuais, nomeadamente ao nível fiscal e de financiamento, continuam a ser competitivas para atrair investimento estrangeiro de luxo? Ou há sinais de ajustamento que podem travar o crescimento?

Portugal é competitivo, nomeadamente pelo acesso a financiamento com taxas europeias bastante inferiores às praticadas no Brasil. Isso permite estruturar o investimento de forma mais eficiente.

Contudo, a principal preocupação é a oferta. A burocracia, o licenciamento e a falta de mão de obra limitam a construção. Não basta estimular a procura, é preciso desbloquear a capacidade de construir. É aí que se decide o crescimento dos próximos anos.

Alguma mensagem final que queira deixar, ou abordar um tema que não tenha sido mencionado?

Deixo uma ideia simples. Portugal é, de fato, uma das melhores oportunidades de investimento e de vida disponíveis hoje para o brasileiro, mas oportunidade não dispensa cuidado. Vejo muita gente a decidir no impulso, atraída pelo encanto do país, e a tropeçar em detalhes que custam caro, no aspecto tributário, no financiamento, na escolha do imóvel.

A mensagem é essa: investir em Portugal vale muito a pena, desde que seja bem feito. E bem feito significa rodear-se de quem conhece o terreno, que coloca o interesse do cliente à frente do interesse no negócio e que diz a verdade, mesmo quando a verdade é não comprar.