Reabilitar para arrendar: o que muda com o novo regime fiscal?

A aquisição de um prédio para reabilitação e posterior colocação no mercado de arrendamento habitacional implicava, até há pouco tempo, não só o investimento necessário para a compra do imóvel e para a realização das obras, mas também diversos encargos fiscais, como o IMT, o Imposto do Selo, o IMI, o AIMI e o IVA aplicável às empreitadas. Estes custos poderiam reduzir significativamente a rentabilidade do projeto. Mas será que esta realidade mudou com o novo regime fiscal? 

Em maio de 2026 foi publicado o Decreto-Lei n.º 97/2026, que aprovou um conjunto de medidas destinadas a incentivar o investimento privado na construção e reabilitação de imóveis destinados ao arrendamento habitacional. O objetivo do diploma passa por criar um regime fiscal mais favorável para determinados investimentos imobiliários, procurando estimular a disponibilização de habitação para arrendamento, começa por explicar a Teixeira Advogados & Associados neste guia preparado para o idealista/news.

O que são os Contratos de Investimento para Arrendamento?

A principal novidade introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 consiste na criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA). Trata-se de contratos celebrados entre o investidor e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. (IHRU), através dos quais o investidor assume determinadas obrigações relativamente ao destino dos imóveis, beneficiando, em contrapartida, de um conjunto de incentivos fiscais.

Entre essas obrigações encontra-se, designadamente, a afetação de, pelo menos, 70% da área de construção ao arrendamento habitacional, bem como o respeito pelos limites legalmente previstos para a renda moderada.

Por sua vez, caso sejam cumpridos os requisitos previstos na lei e no respetivo contrato, o investidor poderá beneficiar de diversas vantagens fiscais, designadamente:

• isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição dos imóveis
• isenção temporária de IMI
• isenção de AIMI 
• e aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas elegíveis de construção ou reabilitação.

Em termos práticos, estes benefícios permitem reduzir a carga fiscal associada às diferentes fases do investimento, desde a aquisição do imóvel até à respetiva exploração para fins de arrendamento habitacional.

Exemplo prático

Imagine-se que uma sociedade comercial pretende adquirir um prédio devoluto no centro do Porto para o reabilitar e transformar em trinta apartamentos destinados ao arrendamento habitacional:

1. Sem recorrer ao regime previsto no Decreto-Lei n.º 97/2026, essa sociedade suportará os impostos normalmente devidos na aquisição do imóvel, bem como os encargos fiscais associados à realização das obras e à detenção do património.
2. Caso celebre um Contrato de Investimento para Arrendamento com o IHRU e cumpra todos os requisitos legalmente previstos, poderá beneficiar dos incentivos fiscais previstos no diploma, reduzindo significativamente a carga fiscal incidente sobre o investimento.

Naturalmente, essa redução poderá aumentar a rentabilidade do projeto e tornar economicamente mais atrativos investimentos que, de outro modo, poderiam revelar-se menos interessantes do ponto de vista financeiro.

Os benefícios fiscais aplicam-se automaticamente?

Não. A celebração de um Contrato de Investimento para Arrendamento não depende apenas da vontade do investidor.

Os benefícios fiscais previstos no Decreto-Lei n.º 97/2026 apenas poderão ser atribuídos quando se encontrem preenchidos todos os requisitos legalmente estabelecidos e quando seja celebrado o respetivo CIA com o IHRU.

Além disso, durante toda a vigência do contrato, o investidor deverá cumprir as obrigações assumidas, sob pena de poder perder os benefícios concedidos.

Qualquer investimento imobiliário pode beneficiar deste regime?

Também não. Cada investimento deverá ser analisado individualmente, uma vez que a aplicação deste regime depende do preenchimento dos pressupostos previstos no Decreto-Lei n.º 97/2026 e das características concretas do projeto imobiliário.

Por essa razão, antes de avançar com qualquer investimento, é aconselhável proceder a uma análise jurídica e fiscal que permita verificar se a celebração de um Contrato de Investimento para Arrendamento constitui, efetivamente, a solução mais vantajosa.