Investidores de casas para arrendar serão indemnizados se a lei mudar

Uma das novidades incluídas no pacote fiscal para a habitação do Governo diz respeito aos contratos de investimento para arrendamento, que dão um conjunto alargado de benefícios fiscais aos investidores institucionais que construam casas para arrendar a preços moderados (como a isenção de IMT e IVA reduzido na construção, por exemplo). Este novo regime deixa uma garantia aos investidores de longo prazo: se a lei mudar, terão direito a uma indemnização.

A pensar em projetos de habitação para arrendar de grande escala - onde se insere o conceito de build to rent -, o Governo de Montenegro criou os contratos de investimento para arrendamento (CIA), especialmente destinados a investidores institucionais com capacidade técnica e de gestão, e com olhar no longo prazo.

Os CIA abrem, assim, a possibilidade de celebrar contratos de longo prazo com o Estado, através do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), por um período até 25 anos. O objetivo deste regime, que entra em vigor a 1 de setembro de 2026, passa por colocar mais casas para arrendar no mercado a preços moderados, ou seja, até 2.300 euros. 

De forma a atrair os investidores institucionais a construir casas para arrendar, o Governo deixa garantias. Por um lado, dá um conjunto alargado de benefícios fiscais, desde a isenção de IMT ao IVA a 6% na construção, por exemplo. E, por outro lado, assegura que os investidores têm direito a uma indemnização caso a lei mude. 

É isso mesmo que diz o Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em Diário da República a 20 de maio, que aprova as medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação: “As alterações legislativas e regulamentares que alterem o regime de fixação e atualização de rendas ou outro regime contratual relevante, que afete o equilíbrio económico-financeiro dos contratos celebrados ao abrigo de um CIA, conferem ao investidor o direito a indemnização, nos termos do disposto no artigo 282.º do Código dos Contratos Públicos”.

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O que é preciso para assinar um contrato de investimento para arrendamento?

Para tirar partido dos benefícios fiscais dos CIA, o Governo deixou uma série de condições que os investidores têm de cumprir. Desde logo, a área destinada a arrendamento habitacional tem de corresponder a, pelo menos, 70% da totalidade construída, e o valor das rendas tem de ser moderado.

“A área de construção de edifícios a destinar a arrendamento habitacional corresponda, pelo menos, a 700/1000 da totalidade da área de construção de edifícios abrangida, podendo o remanescente ser afeto a usos complementares ou compatíveis com a habitação”, lê-se no decreto-lei.

O valor mensal da renda dos contratos de arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional tem de ser moderada, ou seja, até 2.300 euros. Há possibilidade de atualização anual da renda, de acordo com os coeficientes de atualização legais aplicáveis à data da celebração do CIA.

Além disso, o investidor institucional (fundo, sociedade, veículo de investimento) tem de possuir “capacidade técnica e de gestão”, ter contabilidade organizada e “apresentar a situação fiscal e contributiva regularizada”, refere o diploma.

Estes investidores, ao abrigo do CIA, comprometem-se a investir “na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional”. Além disso, “têm de disponibilizar todos os elementos que lhe forem solicitados pelas entidades competentes [como o IHRU] para a fiscalização e acompanhamento da execução do contrato”. E também estão proibidos de vender os ativos sem transmitir também a posição contratual.    

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Quais os benefícios fiscais dos CIA? 

Para atrair investidores institucionais a construir casas para arrendar no longo prazo, nos termos do CIA, o Estado oferece um conjunto alargado de benefícios fiscais: 

• isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra de terrenos e prédios para construção ou reabilitação para arrendamento, bem como na aquisição de prédios urbanos ou frações já construídos para o mesmo fim; 
• isenção de IMI até oito anos a contar do ano da aquisição. Depois, há redução de 50% do IMI durante o resto do contrato, dentro dos limites das autarquias locais;
• isenção do Adicional ao IMI (AIMI);
• obras de construção ou reabilitação beneficiam da taxa reduzida de IVA;
• “Restituição de 50% do montante equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitetura e engenharia, projetos e estudos relativos à construção ou reabilitação dos imóveis (…), não incluindo projetos e estudos de obras de urbanização”, refere o diploma. Os pedidos de restituição são analisados pelo Fisco no prazo de 90 dias após confirmação da respetiva elegibilidade pelo IHRU.

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Incumprimento dos CIA retira benefícios fiscais

O IHRU pode propor a resolução do CIA, quando não haja uma ou mais destas três situações, estabelece o decreto-lei. Quando se verifique o incumprimento das condições e obrigações estabelecidas no contrato, nos prazos aí fixados, por facto imputável ao investidor. Quando não haja cumprimento atempado das obrigações fiscais e contributivas por parte do investidor. Ou ainda quando se verifique a “recusa injustificada em fornecer informações e documentos demonstrativos do cumprimento das condições e deveres estabelecidos (…) ou fornecimento de informações ou documentos falsos a esse respeito”.

A resolução destes contratos implica a perda dos benefícios fiscais atribuídos pelo CIA até à data da notificação dessa resolução, e o consequente pagamento dos montantes correspondentes às seguintes percentagens:

• Incumprimento ocorrido durante os primeiros 10 anos de vigência, 100%;
• Incumprimento ocorrido após o decurso de 10 anos de vigência do CIA e antes de faltarem cinco anos para o termo do seu prazo de vigência, 50%;
• Incumprimento ocorrido nos últimos cinco anos de vigência, 30%.

Estes valores devem ser pagos no prazo de 30 dias, contados da notificação da resolução do contrato, “acrescidas de juros compensatórios, nos termos do artigo 35.º da Lei Geral Tributária, havendo lugar a procedimento executivo na falta de pagamento dentro daquele prazo”, informa ainda o diploma.