Novo pacote fiscal habitação: guia simples com a análise de contabilistas

Já ouviste falar do novo pacote fiscal para a habitação e ficaste com a cabeça à roda? É normal. São dezenas de medidas, prazos diferentes para cada uma, percentagens, siglas e remissões para artigos da lei que acaba de entrar em vigor. Mas no fundo, tudo se resume a perguntas práticas, como por exemplo: vou pagar menos para comprar casa? Vou pagar menos impostos se for senhorio? Se estou a construir, recebo algum apoio? Se sou jovem, fico em melhor situação?

Este guia foi preparado pelo idealista/news para responder a essas questões de forma simples, com base na análise técnica feita pela Ordem dos Contabilistas Certificados (publicada na web da OCC) ao Decreto-Lei n.º 97/2026, que regulamenta este conjunto de medidas.

Mas atenção, com estes esclarecimentos na tua cabeça, a regra de ouro para evitar problemas é: antes de qualquer decisão importante de compra, venda, construção ou arrendamento, recorre a um especialista que te assessore formalmente; fala com um contabilista certificado, um fiscalista ou um advogado, quem mais for conveniente para o teu caso, já sejas particular ou profissional do setor imobiliário e da construção. Vale a pena (ou vale o tempo e o dinheiro).

Antes de tudo: afinal o que é o "preço moderado"

Há dois números que vais ver repetidos ao longo de todo o pacote fiscal lançado pelo Governo da AD e aprovado no Parlamento, em fevereiro passado, com os votos favoráveis do PSD, CDS e Iniciativa Liberal e a abstenção do Chega - já o PS e os restantes partidos da esquerda votaram contra na especialidade. Voltando à interpretação do diploma para que possas fazer uma correta implementação das medidas, guarda bem este par de valores, na memória ou onde não os percas, porque são a chave que abre quase todas as portas da habitação:

• 2 300 euros por mês é o valor máximo de renda mensal moderada em 2026. Acima disto, perdes os apoios. 
• 660 982 euros é o preço máximo de venda da casa para entrares nos benefícios em 2026.

E atenção a uma armadilha que muita gente pode deixar passar: este "preço" não é só o valor da escritura. O diploma - publicado em Diário da República a 20 de maio de 2026, dias depois de ter sido promulgado sem reservas pelo Presidente da República, José António Seguro - diz que conta o preço da casa mais os móveis fixos, a cozinha equipada, o ar condicionado, os equipamentos que ficam materialmente ligados ao imóvel. Mesmo que faças contratos separados. Ou seja, se a casa custa 650 mil e a cozinha equipada custa 20 mil em contrato à parte, para efeitos do Fisco estás nos 670 mil e ficas fora do regime.

Guarda estes dois números. Vais precisar deles a seguir.

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Se vais comprar casa

• Comprar casa de custos controlados? Não pagas IMT

A grande novidade para quem compra a primeira casa: se for uma habitação de custos controlados (aquelas que são construídas dentro de programas públicos específicos, com preço regulado da habitação), ficas isento do pagamento de IMT até aos 330 539 euros. Acima desse valor, pagas as taxas normais sobre a parte que excede. Esta medida entrou em vigor desde 25 de maio de 2026.

Há também um desconto no Imposto do Selo associado à compra.

Atenção a três coisas:

1. Tem de ser a tua primeira casa. Não podes ter sido dono de nenhuma outra habitação nos últimos três anos.
2. Tem de ser para morares lá (habitação própria e permanente). Não pode ser para alojamento local, casa de férias ou para arrendar.
3. Cada câmara municipal tem de aprovar este benefício no seu território. Vale a pena confirmares com a tua autarquia.

Tens 30 dias para pagar o IMT

Antes, o IMT tinha de ser pago no próprio dia da liquidação ou, no limite, no dia útil seguinte. Era um stress logístico antes da escritura. Agora tens 30 dias para o pagar. Mais respiração, menos dor de cabeça.

És estrangeiro e queres comprar casa em Portugal?

Aqui há uma mudança importante. Se compras uma casa em Portugal e não és residente fiscal, passas a pagar uma taxa fixa de IMT de 7,5%, sem qualquer desconto.

Recuperas a diferença para a taxa normal se (a devolução é feita pela Autoridade Tributária mediante o teu pedido):

1. Tratares de tudo para ser residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra; ou
2. Colocares a casa em arrendamento com renda moderada (até 2 300 euros) nos seis meses seguintes à compra, e a mantiveres arrendada por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

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• Se vais construir a tua casa

Vais ter o IVA da construção devolvido (em parte)

Se estás a construir a tua própria casa para nela viveres, e o valor total (terreno mais construção) não passa dos 660 982 euros, podes recuperar parte do IVA. A devolução corresponde à diferença entre o IVA que pagaste à taxa normal (23%) e o que terias pago à taxa reduzida (6%). É uma poupança considerável. 

Condições: 

• Depois de a casa ficar pronta, tens seis meses para mudar para lá a tua morada fiscal, e tens de lá ficar pelo menos 12 meses.

• O pedido faz-se no Portal das Finanças. 

• A devolução chega no prazo máximo de 150 dias. 

• Os pedidos de 2026 só abrem em outubro de 2026.

O que precisas:

• Identificação do imóvel e dos donos.
• Contratos de empreitada (têm de ser contratos escritos, um orçamento não chega).
• Título de utilização da casa.
• Comprovativo do valor do terreno.
• Faturas de todos os custos de construção.

O que não vale: se apenas compraste materiais (cimento, azulejos, etc.) para alguém aplicar, esse IVA não é elegível. Tem mesmo de ser empreitada.

Empreiteiros vão poder cobrar IVA mais baixo

Há uma nova taxa reduzida de IVA para empreitadas de construção ou reabilitação de casas destinadas a habitação própria e permanente (com preço até 660 982 euros) ou ao arrendamento moderado (renda até 2 300 euros). Significa que, na prática, construir ou reabilitar para venda nestas condições fica mais barato, o que deverá refletir-se nos preços finais ao consumidor. Entra em vigor a partir de 1 de julho de 2026.

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• Se és senhorio ou queres começar a arrendar

Esta é, talvez, a parte onde o pacote vai mais longe. Há vários caminhos diferentes, com benefícios diferentes. Aqui estão ordenados do mais simples para o mais complexo.

Caminho 1: arrendar com renda moderada (até 2.300 euros)

Se arrendares a tua casa por um valor até 2.300 euros mensais (em 2026), passas a beneficiar de:

• Taxa de imposto reduzida. As tuas rendas passam a ser tributadas a 10% (em vez das taxas habituais), em IRS.
• Retenção na fonte mais baixa. Quando quem te paga a renda é uma empresa com contabilidade organizada, a retenção desce para 10%.
• Se tens empresa, só metade conta. Para senhorios em IRC ou em IRS com contabilidade organizada, apenas 50% das rendas são tributadas.
• Em vigor entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

Caminho 2: o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Este é o regime mais generoso para senhorios particulares. Em troca de praticares uma renda mais baixa, não pagas absolutamente nenhum imposto sobre essas rendas: zero IRS, zero IRC.

• A renda tem de ser igual ou inferior a 80% da mediana das rendas do teu concelho (o valor exato será definido por portaria, em função da tipologia da casa e de fatores como a eficiência energética e o estacionamento).

• O contrato tem de ter prazo mínimo de três anos (para residência permanente) ou três meses (para residência temporária por motivos profissionais, de estudo ou turísticos).

• O procedimento é simples: submetes o contrato na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte. O IHRU comunica à Autoridade Tributária e a isenção aplica-se automaticamente.

Em vigor a partir de 1 de setembro de 2026.

Caminho 3: vendeste uma casa? Reinveste numa para arrendar

Vendeste uma segunda habitação e fizeste mais-valias? Normalmente terias de pagar imposto sobre o lucro. Mas agora, se reinvestires esse dinheiro na compra de outra casa em Portugal para a colocar em arrendamento com renda moderada, ficas isento de tributação sobre as mais-valias.

O reinvestimento tem de acontecer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. O contrato de arrendamento tem de ser celebrado nos seis meses seguintes ao reinvestimento. E a casa tem de estar arrendada pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

Em vigor entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

• Se és inquilino

A boa notícia é que podes deduzir mais no IRS. O limite da dedução à coleta pelas rendas pagas sobe para:

1. 900 euros em 2026
2. 1 000 euros a partir de 2027

Se pagas renda, não te esqueças de declarar no Anexo H da Modelo 3 do IRS.

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• Se compraste uma casa e estás à espera para te mudar

O pacote habitação resolve, finalmente, um problema antigo. Quando vendes a tua casa e usas o dinheiro para comprar outra para morar, tens três anos para concretizar essa compra e ficar isento das mais-valias. Mas e se compras a casa nova em planta e o construtor atrasa? E se o vendedor incumpre o contrato-promessa?

Agora a lei diz: se o atraso for por culpa de outra pessoa e tu meteres um processo em tribunal, o prazo dos três anos suspende-se enquanto a justiça decide. Se ganhares em tribunal, tens mais 12 meses para concretizar o reinvestimento.

Cuidado com uma armadilha: isto só se aplica se houver mesmo um processo judicial. Atrasos na construção, atrasos nos registos, ou incumprimentos sem ação no tribunal (mesmo com penalizações pagas) não te dão direito à prorrogação. Sem ação judicial, não há suspensão do prazo.

Quando entra cada coisa em vigor?

Aqui fica a régua temporal para teres tudo no sítio:

• 25 de maio de 2026: novo prazo de pagamento de IMT (30 dias); taxa de 7,5% para não residentes; isenção de IMT em casas de custos controlados.
• 1 de janeiro de 2026: todas as medidas de IRS (mais-valias, deduções de rendas, retenção a 10%, exclusão de 50% para empresas).
• 1 de julho de 2026: taxa reduzida de IVA na construção e reabilitação para habitação própria.
• 1 de setembro de 2026: Regime Simplificado de Arrendamento Acessível; Contratos de Investimento para Arrendamento.
• 1 de outubro de 2026: abertura dos pedidos de devolução do IVA na autoconstrução.
• A maioria dos benefícios fiscais em IRS vai até 31 de dezembro de 2029.
• A devolução do IVA na autoconstrução vai até 31 de dezembro de 2032.

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