Portugal e Espanha são o espelho da crise habitacional europeia

A crise na habitação – ou de acesso à habitação – é bem visível em Portugal e Espanha, que vivem atualmente problemas semelhantes dentro do setor imobiliário residencial. Em concreto, os países da Península Ibérica sofrem de males comuns, como a falta de casas no mercado, a excessiva burocracia, problemas relacionados com a imigração e elevados custos de construção.

Este é um tema, de resto, que não está a passar despercebido na Europa, tendo o britânico Financial Times (FT) publicado um artigo no qual escreve que os dois países enfrentam algumas das mais graves crises de habitação da União Europeia (UE). 

Segundo a prestigiada publicação internacional, as carências identificadas, como a escassez de imóveis e os elevados custos de construção de casas, estão a alimentar o descontentamento público e as tensões políticas por toda a Europa, devido à subida dos preços e as rendas que afastam as pessoas dos centros das cidades, sendo esta uma pressão particularmente intensa nas maiores cidades da Península Ibérica.

Entre 2021 e 2025, Portugal construiu menos 300 mil habitações do que as necessárias para responder ao crescimento da população, o equivalente a 6,6% do total dos agregados familiares do país no ano passado, segundo um estudo do Banco de Espanha. No país vizinho, o défice no mesmo período foi de 750 mil unidades, correspondentes a 3,7% do total das famílias. Em comparação, o défice médio da zona euro era equivalente a 0,5% do total de habitações, tal como aponta o mesmo relatório, destacando que o parque de habitação pública nos dois países do sul da Europa é dos mais reduzidos da UE.

Solução passa por aumentar oferta de casas 

Álvaro Santos Pereira, governador do Banco de Portugal Getty images

Em declarações ao FT, o governador do Banco de Portugal (BdP) diz que “o problema da acessibilidade à habitação em Portugal é uma preocupação persistente, sentida em várias regiões do país, incluindo Lisboa e Porto, onde as dificuldades de acesso são mais pronunciadas”. Álvaro Santos Pereira indica que “os elevados fluxos migratórios resultaram num aumento do número de agregados familiares residentes”, defendendo que a solução passa por reforçar a oferta habitacional.

Ainda assim, e apesar do aumento da imigração nos últimos anos, Álvaro Santos Pereira considera que a situação habitacional está a melhorar. De acordo com o BdP, a construção de habitação acompanhou, em termos gerais, o ritmo de formação de novos agregados familiares em 2025, em parte devido à redução da imigração. Mantém-se, porém, o défice habitacional acumulado nos anos anteriores.

O remédio, estando diagnosticado que a procura é forte, passa por atuar do lado da oferta. “A ênfase deve ser posta em medidas do lado da oferta, uma vez que a falta de oferta está na origem do défice acumulado”, afirma. 

Também citado pelo FT, Manuel Maria Gonçalves, CEO da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), reitera ser essencial agir do lado da oferta, colocando mais casas no mercado, tendo o setor da construção, nos últimos anos, perdido empresas, trabalhadores e capacidade produtiva. 

Os promotores imobiliários em Portugal estão hoje prontos para construir, acrescentou, mas o aumento dos custos de construção e o excesso de burocracia tornam difícil obter lucro com a construção de casas destinadas à “classe média”. Como resultado, são empurrados “para segmentos de gama mais alta, onde esses custos ainda podem ser absorvidos”, reconhece. 

O CEO da APPII elogia, no entanto, as medidas aprovadas este ano pelo Governo liderado por Montenegro, entre elas a redução do IVA na construção para 6%, que poderá “melhorar a viabilidade económica dos projetos habitacionais”. 

O estudo do Banco de Espanha, que mediu os défices através do cálculo da diferença entre o número líquido de novos agregados familiares formados em cada ano e o número de unidades residenciais cuja construção fora aprovada dois anos antes, incorporando uma desfasagem temporal que tem em conta o período de construção, concluiu que a Alemanha era a grande economia da UE com a oferta habitacional mais robusta, registando, entre 2021 e 2025, um excedente equivalente a 0,5% do total de agregados familiares, com base no número de licenças de construção aprovadas. Reconheceu, porém, que, caso os cálculos considerassem o número de novas habitações concluídas, o país apresentaria um pequeno défice de 0,1%.

Tanto em Espanha como em Portugal, a utilização de apartamentos para alojamento turístico está a reduzir o número de habitações disponíveis para residentes, escreve o FT. 

Apoiando-se em dados Numbeo e em cálculos do Deutsche Bank e do próprio FT, a publicação indica que os residentes de Lisboa que ganham o salário médio teriam de gastar mais de 110% do seu rendimento para arrendar um T1 no centro da cidade, sendo este o valor mais elevado da Europa. Um valor que desce para 75% nas cidades espanholas de Madrid e Barcelona.

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A realidade espanhola

Em Espanha, a habitação é a principal preocupação dos eleitores, segundo o instituto público de sondagens CIS. O socialista Pedro Sánchez, que lidera um Governo minoritário de esquerda, mantém uma política de imigração de portas abertas que fez aumentar a procura de habitação, com a população nascida no estrangeiro a crescer, desde 2022, a uma média anual de 665 mil pessoas.

De acordo com o FT, o primeiro-ministro espanhol tem ficado, em grande medida, bloqueado em matéria de política de habitação desde a sua reeleição, em 2023, por não conseguir fazer aprovar legislação relevante no Parlamento e porque os governos regionais detêm mais competências nesta área.

Em abril, o seu Executivo aprovou um plano de habitação de sete mil milhões de euros para o período 2026-2030, que inclui financiamento para mais habitação pública e para a reabilitação de edifícios vazios. Os promotores privados, porém, defendem que as causas profundas da escassez estão noutros fatores.

Juan José Perucho, diretor-geral da grande promotora espanhola Ibosa, afirmou que os obstáculos mais significativos incluem a burocracia e os entraves legais que fazem com que sejam necessários anos para obter autorização para construir em novos terrenos.

Mas, acrescentou, um fator ainda mais relevante é o rápido crescimento do número de imigrantes empregados que procuram habitação acessível no mesmo segmento de mercado. “Tanto na venda como no arrendamento, estamos a chegar a um ponto em que os preços atingiram níveis que já não são compatíveis com os salários das pessoas”, afirmou.